房地产市场分化 浙江部分房企选择退出或转行

　　编者按：楼市正“春暖花开”，但不少开发商却逐渐“抽离”房地产这个行业。种种迹象表明，房地产市场步入了转折期：一些开发商频频热销造势，一些开发商则逐渐淡出我们的视线，甚至退出了房产市场。这些迹象均指向一个事实：房地产市场在不断分化。一些表现不佳、资金实力平平的房企难耐胶着，或高位止损，或变现而去；反之，专注主业、管理精细、实力超群的“大鳄”将在去库存长期行情中细水长流、稳步向前，这就是本轮楼市大浪淘沙、重新洗牌的实质。未来楼市，是精细深耕者的天下。

　　4月24日，恒大地产发布公告，从浙商集团、杭钢集团和国大集团手中，收购嘉凯城52.78%股份，合计金额约36.1亿元，成为嘉凯城的控股股东；而在此前，浙江城建作价8.35亿元，将两个在建项目转手他人，抽身而出。浙江广厦出清地产转战娱乐业……与此同时，更多的本土房企将触角伸向延伸行业，或干脆跨界，摊薄楼市“主业”。

　　浙江楼市一季度去库存效果彰显，杭州更走出前所未有的“金三月”大阳线。为何部分本土房企却萌生退意？抽身离场而去的房企背影，又预示着楼市哪些重要信号？

　　嘉凯城败走地产界

　　本土三大资本集团近乎“祼退”，深耕本土市场20余年的嘉凯城控股方易主，这是为什么？

　　端倪早藏在嘉凯城公布的2016年一季度业绩预告中：4月14日，嘉凯城宣布预计一季度净利润约为-2.4亿元。而去年同期的数据为-1.47亿元，也就是说，增加亏损约9300万元。

　　嘉凯城的业务布局，主要集中在上海、杭州、苏州等长三角区域城市，目前拥有约50个项目，剩余总可售面积近600万平方米。“通过本次协议收购嘉凯城股份，可丰富本集团的土地储备资源，进一步增加一二线城市项目数量占比。”恒大此次收购嘉凯城，不仅因为恒大想要抓住机会回归A股市场，另一个主要原因无疑是看中其在江浙的土地资产。

　　作为一家杭州本土开发商，嘉凯城在杭州的项目却举步维艰。在滨江的项目中凯城市之光，一直不温不火，还差点卖给了融创。“拿地价接近1万元每平方米，还需配建9154平方米的保障房，如今单价在1.7万元至1.8万元每平方米之间。”业内人士说。

　　位于城北的名城博园是其旗下的另一项目，境遇更差。项目于2012年以6300元每平方米的单价拿地，据透明售房网显示，项目开盘后均价1.1万元每平方米左右，但卖得并不好。之后，城北成为杭州价格战的“重灾区”，目前项目均价调整至8000多元每平方米。“最终亏损好几个亿”。

　　由于在一二线城市很难生存，嘉凯城此前还转战三四线城市，发展商业地产“城镇客厅”，但又遭遇到三四线城市库存高企。“目前嘉凯城在浙江有十几个城市客厅项目，总体情况是，基本处于大幅亏损状态。”

　　事实上，嘉凯城近年的经营表现一直不理想。2009年，嘉凯城在浙江省商业集团有限公司牵头下，重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家房地产公司，并成功借壳在深交所上市后，2009年曾扭亏净赚12亿元，然后却陷入了净利润的持续下滑中。2015年，归属于上市公司股东的净利润亏损约23亿元，同比下降6252.24%，被股民称为“最熊房企”。

　　嘉凯城的收入来源有房屋销售、商品销售、物业管理等，而除了住宅地产业务，还涉足城镇商业、房地产金融。不少业内人士认为，嘉凯城之所以会出现业绩的连年跳水，除了去库存不理想，融资成本高外，与其在房地产开发业务上存在杂而乱的现象、品牌定位不明确也有着直接关系。

　　浙江城建抽离楼市

　　4月，浙江城建也卖掉了杭州在售的两个住宅项目，清仓了。

　　3月31日，新城控股发布公告，子公司杭州新城鼎宏房地产开发有限公司与浙江城建房地产集团股份有限公司签署股权转让协议，以5.35亿元收购其持有的杭州嘉浩房地产开发有限公司65%股权及债权。而杭州嘉浩正投资开发杭州汉嘉柒号一期、二期项目。透明售房网数据显示，汉嘉柒号项目，一期、二期销售情况都不太理想，目前仍有602套房源待售，这与操盘方经验不足、专业程度不够有很大关系。

　　4月14日，景瑞控股发布公告，宣布旗下间接全资子公司上海骁翼投资有限公司从城建地产及国翔置业手中收购杭州嘉恒的100%股权，用3亿元人民币换得杭州汉嘉申花郡项目。

　　为何卖掉两楼盘，浙江城建方尚未给明确答复，倒是景瑞方这样表示：浙江城建不仅做房地产还有其他的模块，已经有更好的发展方向。

　　事实上，去年以来，浙江的一些房地产企业，已经开始主动退出地产主业。去年8月，浙江广厦发布公告决定转行，退出房产行业，转向影视业。浙江房企莱茵置业，投身体育产业，为显示其转型的坚定决心，还将上市公司更名为“莱茵体育”。更早的转型代表要数曾开发过和睦院、通策广场、钱江时代等项目的通策房产，在2008年之后就逐渐淡出楼市，现在的通策在医疗行业风生水起。

　　从全国看，2014年以来，包括上市房企在内，至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%。其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离地产主业。

　　促使一部分房企逃离地产界的主要原因，是净利润下滑。截至2016年3月底，在已公布2015年销售业绩的上市房企中，净利润下降以及亏损的企业共占比46%。值得一提的是，医疗健康产业或成为房企转型首选。根据申银万国之前发布的数据，正在转型的房企中涉及医疗及养老方面的企业数目最多，达32%。

　　随着我国经济步入“新常态”，地产行业呈现出新特点：需求增速下降，利润增长从高速转为中低；产品分化，房企开始寻求商业地产、旅游地产、养老地产等差异化竞争；区域分化，一线和部分二线城市土地“面粉”价高，三四线城市整体库存高；房企分化，大者恒大，洗牌加快。

　　 楼市分化，适者生存

　　业内人士分析认为，随着房地产市场进入深度调整，房企也正在由以往的粗放式经营，转向精细化发展。

　　典型者如浙江绿城，从农业到教育、医疗、养老甚至殡葬行业，触角伸得非常长。在宋卫平看来，绿城已经从传统的开发商，向“理想生活综合服务商”转型，将自己定位为服务资源的整合者。他的想法，也得到了市场的认可，就在4月24日，绿城杨柳郡二期B、C组团在浙大紫金港体育馆开盘，单日销售突破20.23亿元，售出715套房源。

　　杭州本土房企金成集团，选择了与美国最大的房地产企业普尔特公司合作。位于余杭径山的小古城“休闲之窗”慢谷项目，定位以农业为核心的养老养生地产。金成集团董事长吴王楼在接受媒体采访时曾表示，再过十几年，中国社会将全面进入老龄社会，可以说出生于上世纪60年代的人群将成为老龄社会中最为庞大的消费需求，如何打造适合这一群体的居住产品，成为了目前金成集团的重中之重。

　　未来的房地产行业，不再是单一的建筑产业，将形成包括建筑、服务、运营、互联网、金融等多个种类的精细化产业链。未来楼市，是精细深耕者的天下。本报记者方臻子