上海3·25楼市新政满月调查：房价仍坚挺
宝山区顾北路房产中介一条街，几乎看不到购房者《中国经济周刊》记者劳佳迪摄
《中国经济周刊》记者劳佳迪|上海报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第18期)
上海楼市“3·25新政”转眼已满月，春节后一度喧嚣沸腾的房价话题渐渐进入“冰河期”。
五一小长假，带着“上海房价究竟跌了没”的问题，《中国经济周刊》记者走访多地深入调查发现，“3·25新政”颁布后，就新推楼盘而言，不论是4万/平米以下的低端住宅，4万～8万/平米的中端住宅，还是8万/平米以上的豪宅，前来看房的客户均锐减，持币观望成为主流态度，但价格仍然坚挺。
新楼盘成交量下跌一半以上，
看房客也锐减
《中国经济周刊》记者通过内部渠道查看某咨询公司地产数据系统发现，上海“3·25新政”颁布前后的新盘成交量跌幅惊人。其中，单价不足4万/平米的公寓项目，3月28日—4月3日与3月21日—3月27日相比，呈现断崖式下跌：限购前4周周均成交达到32.75万平米；限购后仅有15.25万平米，下跌幅度53.44%。
单价4万～8万/平米的中端项目更是惨烈，限购前4周周均成交8.8万平米，限购后只有3万平米，下跌幅度达到了66%；类似情况还出现在8万/平米以上的豪宅项目上，受限购政策及项目推盘策略改变的影响，限购前4周周均成交2.2万平米，限购后仅0.73万平米，下跌幅度深达67%。换言之，这种成交“腰斩”的情况几乎覆盖了沪上不同价格梯队的新楼盘。
不仅成交量跌去一半以上，多个新盘的售楼处甚至出现了“乏人问津”的冷落景象。
“目前大部分客户认为后期房价会持平或者略微下跌，所以春节后那种‘抢房’的情况不复存在，刚需购房者开始出现挑挑拣拣的心态，我碰到过一部分已经订购的客户甚至因为新政而退房观望，但这种情况还不算多见。”一位匿名的开发商售楼处负责人对《中国经济周刊》记者坦言。
据记者了解，外环外公寓项目多数针对刚需市场，而在“3·25新政”以后前去咨询的客户中，不满足“连续社保缴足5年”条件的客户占到了三成左右，成为成交量最大的“杀手”。
除了刚需项目外，“金字塔”结构顶端的豪宅市场也在“3·25新政”之后门庭冷落。其中，位于“新静安”板块的中粮天悦壹号来人量减少70%、大宁金茂府来人量下降40%，位于杨浦的翡丽甲第来人量下降50%。据悉，这主要受到新政将二套房首付从四成提至七成的直接冲击，数据显示，在市区高端公寓的业主中，二套房比例占到了50%～60%。
相对受冲击较小的还是“鱼肚”部分，单价4万～8万/平米的中端楼盘中，莱蒙中央公寓来人量下降30%，万科翡翠公园来人量减少20%，紫竹半岛来人量减少40%，尚海郦景来人量减少30%，新政执行后相对平稳。
新政后房价仍坚挺，
万科一楼盘还涨了2000多元/平米
不过，成交量“腰斩”似乎并没有撼动开发商力撑房价的决心。位于中环的万科翡翠公园属于房价的第二梯队，在新政颁布后的第二天开盘，客户经理苏丽告诉《中国经济周刊》记者，不仅楼盘不会降价，从开盘初至今单价已经涨了2000多元，“之前开盘的时候是6.4万/平米，现在售价6.6万/平米，我从2010年开始做房地产，经过了两次房地产调控，但我们这个板块的房价已经从2008年的2万多涨到了现在的6万多。”
据苏丽介绍，目前新推的楼盘已经所剩无几。“我们整个项目是30万平米的体量，分六期来开发，一到四期已经售完，现在卖的是五期，一种是125平米的，一种是150平米的，6、7、8号楼是125平米的，只有大概一楼还剩4套房子，15、18号楼的房子是150平米的，大概还有20套房子，其他就没房子了，我们是3月26日开盘，125平米的总共有140多套房子，当天的去化率就在80%左右。”
“我们是故意到新政第二天才开盘的，因为之前认筹的客户太多，开出来140多套房子，认筹差不多接近300个人，新政后很多被限制了，没有买房，所以我们也没有成为‘日光盘’。”苏丽告诉《中国经济周刊》记者。在125平米的样板房里，记者所待的一个多小时内，有五六位前来看房的意向购房者。
受限购影响最明显的外环外新盘中，记者注意到，开盘价格也依然比较坚挺。以奉贤金汇的天和前滩时代为例，开盘当天原计划推出216套，后减少了72套，当天成交套数是110套，成交率80%，之前报价2.1万/平米，实际成交均价是2.04万/平米。
同属天和旗下的天和尚上海原计划推出376套，后减少为288套，实际成交260套，成交率达到90%，之前报价1.9万/平米，实际成交均价1.84万/平米。在观察人士眼中，开发商心态比较平静，小幅调价后平稳出货，并且倾向后续立即加推。
值得一提的是，即使是成交惨淡的中高端住宅项目也并没有因此降价出售。位于闵行吴泾的紫竹半岛开盘推出60套，当天成交仅20套，之前报价4万～4.2万元/平米，实际成交均价也达到了4.1万元/平米。据上述咨询公司系统数据显示，单价4万以下公寓市场均价保持在2.2-2.4万/平米，单价4万～8万住宅项目均价5万～5.5万/平米，单价8万以上豪宅均价维持在高位10万～10.5万/平米，与“3·25新政”前相比变化还不明显。
房产交易中心仍排长队，
大多数是新政前买房
与售楼处的门可罗雀形成鲜明对比的是房产交易中心，它正在努力消化着“3·25新政”颁布前的火爆交易。4月29日，也就是五一小长假前的最后一个工作日，记者来到宝山区房地产交易中心。春节过后，它曾经因为一张排队到主干道上堵塞交通的照片而走红网路。
9点半刚过，交易中心五楼的缴税大厅就已经人潮涌动，大厅四周的盆景被人群挤得变了形。“我们特地赶在五一前来办手续，因为五一以后要营改增，虽然对我们没有什么实际影响，但是刚刚经历过‘3·25新政’，怕政策还有什么风吹草动，还是早点办比较安心。”在记者采访过程中，像王先生夫妇这样的心态非常多见。一个半月前，他们以3万/平米的价格卖掉了自己位于宝山罗店的“普通住宅”，用以置换同板块的“非普通住宅”，如今只剩下买房手续中的最后一步：过户。
在被问及担不担心在新政前夕高位买房时，王先生表现得心情愉悦，“新政以后我们的非普通住宅就要七成首付，反而买不起了，况且现在交易中心一天内可以办完缴税、过户两件事，我们上次来办审税手续时，从一楼电梯那里就开始排队，光上电梯就等了一个小时，现在效率肯定高了。”
而在四楼的信息查询窗口，排起的队伍也已经随着墙角一路延伸，构成了一个尾部翘起的大写“L”形。据记者观察，随着时间推移，人数还在不断增长。在领号区及交易中心预检大厅门前排起的长队一眼望不到尽头，记者从队首走到队尾，花费了半分钟的时间。
下午3点半，《中国经济周刊》记者又来到闵行区房地产交易中心，这里在春节后也曾因为6点就开始排队而登上媒体头版。记者在现场看到，前来办理过户手续的用户基本将二楼的座位坐满，人潮比新政以前有所退潮。下午刚4点，交易中心一层，办理审税的人群只能将区域内的空位填充一半。多位中介业务员告诉记者，当天的任务已经完成。而最近二手房交易中，价格基本不变，观望态度明显加强成为中介共识。
鸿如中介吴先生告诉记者，这批前来办理手续的购房者基本都是“3·25新政”前交易的客户，整个流程覆盖的周期恰好赶上五一。
(钱威丞对此文亦有贡献)