楼市去库存成国家任务 农民工买房对去库存有何效果

12月21日结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。

中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的要求成为不同以往的政策亮点。那么在去库存的过程中，房价能否下降，能下降多少？

数据

库存有多大？消化期房要4.5年

国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期还不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米，创历史新高。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账，截至今年底，我国商品住房总库存预计有39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。“今年中国楼市呈现的特点与过去十年间供不应求的局面完全不同。”

但在北师大教授钟伟看来，除了现房、期房的数据，还有新拿地、闲置未开工等将转为楼市库存的数据，另外，此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前和未来一段时间将力推的棚户区改造也应纳入统计范围内。据钟伟测算，全国的楼市库存至少是85亿－90亿平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。而据中国指数研究院测算，未来五年商品住宅总需求为年均10亿平方米左右。

哪些地方房子不好卖？三四线城市和中西部地区

那到底哪里的房子不好卖？数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

国家统计局数据显示，1至11月，东部地区商品房销售额同比增长21.1%，中部地区商品房销售额同比增长10.9%，西部地区商品房销售额同比增长5.5%。相比之下，三四线城市因此前的过度开发，如今库存高企不下。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，一些三四线城市和部分二线城市库存规模较大，是当前房地产市场面临的一项重要问题。

从区域分布来看， 辽宁、山东、山西、内蒙古为“严重过剩”区域。其中，营口的供需比已达到338.1%，鄂尔多斯、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地，则属于“轻度过剩”。

中原地产首席分析师张大伟表示，市场分化的趋势还将持续，一线城市房价上涨动力仍然较足，三四线城市因为库存绝对值过高，即使有信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

“不解决三四线城市的人口流出问题，房地产政策效果有限。”张大伟认为，产业是支撑城市人口集聚的关键因素，提高三四线城市的就业吸引力才是解决楼市库存的重要出路。

中国指数研究院对几十个三四线城市的实地调研与分析结果也显示，约八成的三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。其中镇江、锦州、余姚等城市土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等城市库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。