恒隆豪掷百亿入局的武林商圈 是否能上演“王者归来”？

航拍武林广场 摄影 夏阳

2011年，刚来杭州读书的周小姐第一次逛商场，去的是杭州大厦和武林银泰。

“问了同学里的杭州本地人，逛街都去哪里，她们说，商场都在武林广场附近。”

现在，周小姐已经毕业三年，在城西一家互联网公司工作。她逛街的地点也从以前每周必去的武林商圈，换到了城西银泰。“离我住的地方更近，品牌也蛮齐全，餐厅也很多，就很少再跑武林广场了。”

上个月，武林商圈最后一块宝地——百井坊地块被地产大佬恒隆高价购入，给老牌商业中心注入了一针“强心剂”，杭州市民对恒隆的入驻满怀期待。“等恒隆开业了，一定要去打卡的。希望能比上海恒隆广场更棒。”周小姐说。

起起落落几十年，杭州商业格局发生过怎样的变迁？恒隆的入局，又将给武林商圈带来怎样的变化？

曾“称霸杭州”的武林商圈

如今“江湖地位”受挑战

上世纪90年代初，杭州最繁华的商业，都在一条大街——延安路上。杭州大厦、百大、国大、工联、景福、华侨、新天龙、二轻供销大厦相继开业，再算上紧邻西湖的解百和位于解放路上的天工艺苑，构成了当时杭州的“十大商场”。

2000年前后，延安路商业格局的重心从南向北移动，武林广场的风头开始崛起。武林银泰横空出世，国大百货亮相，加上部分商场的歇业和转型，杭州商场的格局由“十”变“四”。整个杭州的百货零售市场份额逐渐向杭州大厦、百大、武林银泰以及解百这四家集中。那时，它们的年零售额之和，达到30多亿。

2002年，湖滨商圈开始发力，先是元华商场开业，到2005年，湖滨名品街（1期）和利星也相继开业，加上原有的解百，湖滨商圈的布局初现峥嵘。

杭州的商业中心，从延安路沿街，到南北两头并重，“商圈”的概念成型了。

多年来，武林商圈，也一直保持着“王者”的地位。

有一个数据，2007年，杭州大厦蝉联全国百货单店销售利润排名第一——这个纪录一直保持到2011年。

但很快，冲击来了。

从2009年的“双十一”开始，电商浪潮仿佛一夜之间袭来，传统零售百货遭到冲击。

另一方面，2010年，位于钱江新城的万象城开业，这是杭州第一家真正意义上的Shopping Mall（大型综合购物中心），集餐饮、购物、娱乐于一体。而传统百货商场似乎缺少了点这种“一站式”的乐趣。

接着，钱江新城有了来福士，城北区域有了远洋乐堤港，下沙、滨江有了龙湖天街……多个城市商业副中心开始出现。

人流量逐渐向这些新中心分散，武林商圈似乎不再是杭州人“非去不可”的休闲之处。

布局新零售新商业新消费

延安路转型“软硬兼施”

商业中心百花齐放，对武林商圈确实造成了一定的冲击。老商圈自身的问题也不少：“市民对老牌商圈有审美疲劳，而且武林商圈，特别是延安路，停车不方便，交通不顺畅，这些都影响客流。业态方面，以零售和餐饮为主，不是很丰富，这也是武林商圈自身的问题。”一位业内人士这样分析。

不过，武林商圈作为杭州市中心黄金地段的区位优势和雄霸多年的“王者地位”，是它屹立不倒的基础。

下城区经贸旅游局近年的统计数据显示，武林商圈各大商场营业额一直在攀升，特别是在2016年之后，回暖趋势非常明显。

“近几年，武林商圈的各大商家都在进行转型升级。杭州大厦、武林银泰都在积极探索新零售模式；国大城市广场重新开业以后，迎合了现代人的休闲趣味主义，商场内还有书店、电影院；另外还有嘉里中心，定位轻奢，集合了很多杭州本土的设计品牌，这些都是商圈回暖的原因。武林商圈不缺人气。”下城区经旅局相关负责人表示。

商家自身在寻求转型，杭州对武林商圈范围，特别是延安路，也有新的计划。

今年6月11日，在杭州市商务委员会举办的一次论坛上，杭州市商务委员会副主任邓健介绍了延安路的新蓝图。

“硬件”方面，首先，在业态布局上要优化，引领新零售新商业新消费。

未来，延安路要完成智慧商圈全覆盖，推进实体店上网进度，推动智慧餐厅、智慧超市、天猫快闪店、私人定制店、跨境电商体验店等新零售业态和新商业模式的落地，打造全市新消费的高地。

同时，不能忘记发挥杭州的风土人情、历史积淀特色和文化内涵。要将思鑫坊、教场路、龙翔里、灯芯巷别墅群、红门局别墅、陆游故居、司徒雷登故居、沙孟海故居、大韩民国临时政府旧址等历史建筑的特色突显出来，提升毛源昌、采芝斋、张小泉、王星记、都锦生等老字号的国际知名度。

延安路还有75条大大小小的街道支路巷子，也要全部利用起来，合理规划业态。

当然，最重要的是优化交通组织，完善交通配套体系。比如要解决消费者停车和换乘问题；加强街区公交车、摆渡车、观光车配置；建设城市交通诱导系统；实施灵活的分时、分段、分类、分街区交通管制措施等。

“软件”方面，还将对延安路的道路景观进行改造，打造亮丽的街景街貌，并策划丰富的节庆活动，营造浓厚商业氛围。

未来，延安路上不仅会有更多的休憩设施、露天吧和公共服务设施，或许还会举行延安路商业大街彩车巡游、中国庙会杭州行、“魅力狂欢之夜”以及美食节、购物节等活动。

延安路也可以成为“不夜城”，今后要提倡繁荣夜市，允许增设霓虹灯，鼓励延安路及周边商家延长夜间营业时间，在特定的时间和路段出摊经营，开展各类适合夜间消费的休闲、促销活动。

恒隆豪掷百亿能有多大回报？ 

武林商圈能否“重回巅峰”？

5月28日，经过近8小时、336轮的竞价角逐，恒隆地产以107亿高价购得武林商圈“绝版宝地”百井坊。

恒隆已经五年没拿地了，这一次大手笔入驻杭州，可谓地产界的爆炸性消息。

百井坊地块并不大，政府出让公告上也有明确规定，必须全部自持，不可转让。

光地价成本就已经飙上百亿，在租金并不是很高的杭州，这笔钱能赚得回来么？

前段时间，恒隆传讯及投资者关系董事关泽辉对外发声：百井坊总投资将达190亿元人民币，打造成世界级甲级写字楼和高档商场。预计写字楼租金在9－10元／㎡·天，零售商铺租金约30元／㎡·天。

目前，武林商圈最贵的写字楼坤和中心和嘉里中心，日租金都在8元／㎡起。

对于地价成本是否影响未来商业价值这个问题，房地产服务供应商、第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳认为：“地价的高低受多种因素决定，拿地只是一个开始。对商办类型的综合体来说，前期的高地价势必对未来的收益提出更高的要求，这也促使项目的持有者精心打磨内容与产品，以创造出更高的价值。无论是开发商的品牌价值还是对周边土地带来的催熟或溢价，好的商业、好的配套与服务，均有助于城市创造消费、拉动内需、提升城市价值，长远来看有很多利好。”

确实。现在来看。未来的武林商圈，多一个顶级的恒隆广场，不仅是对业态的有益补充，也会倒逼周边的高端商业和综合体层级进一步提升。

不过，看看遍地开花的商业综合体、高速发展的城市副中心……这群虎视眈眈的“对手”，会让武林商圈“王者归来”吗？

让我们拭目以待。