广西一房企遭遇“滑铁卢” 昔日地王如今楼盘停工

    背景显示，这家房企的母公司本是搞钢材贸易为主，近年来多元扩张“冒进”房地产，结果遭遇重创。这一事件暴露出楼市发展变化中的哪些问题？新华社记者进行了调查。

    开发商、银行互相指责 资金链危机谁之过？

    今年2月25日，在推迟交房近2个月后，南宁市红日山湖楼盘的业主们按约定来收房，看到的却是紧闭的大门和一纸停工告示。更令业主紧张的是，不仅工地停工、售楼部关门，他们也已无法与开发商负责人、售楼人员取得联系。

    开发商广西红日东升投资有限公司在告示中称，去年下半年，项目贷款银行农业银行突然中止放贷导致建设资金紧张，并登报对红日山湖销售资金实行封闭管理、造成业主恐慌，“出于无奈，红日山湖必定暂时停工。”“公司决定解散项目贷小组，全权交给农行托管，延期交房由贵行自行负责。”

    农行广西分行营业部相关人员表示，农行于2013年批复同意投放6亿元贷款用于红日山湖项目建设，专款专用，到2014年3月已经累计发放贷款4.455亿元。根据网签销售情况，红日山湖项目销售面积已达20多万平方米，按市场均价计算销售额已达18.82亿元，如加上公司项目自有资金及农行投放的按揭贷款，总投入已达29.275亿元，远远超过调查时项目总投入的16.39亿元，而开发商一直未按信贷监管要求向农行如实反映楼盘销售情况，回笼至指定监管账户的销售货款也只有1.9亿元。

    “我行发现红日公司大量挪用销售货款和抽逃销售货款的行为后，多次责令其资金归位，但公司一直不配合、不整改，且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押，严重威胁银行债权安全，在这种情况下，农行暂停了余下的项目贷款的发放。”农行人员表示。

    部分业主还反映，开发商还存在“一房多卖”嫌疑，已经交钱购买的房子被抵押给了小贷公司。

    虽经各方联系，红日公司法人代表张功科至今不肯露面，只派人出来处理此事。参与处置此事的南宁市相关部门负责人表示，虽然红日公司出现资金链断裂问题，但并非资不抵债，目前政府部门正在协调，以推动楼盘尽快复工。

    从高调扩张到问题频出

    号称“中国房企500强”的红日公司曾高调活跃于南宁房地产市场。2009至2010年间，红日公司连续拍得南宁多个地块。2010年3月，红日公司以单价8650万元／亩、总价15.92亿元夺得南宁地王，创下南宁土地出让史上的新纪录。

    知情人士表示，红日公司老板最早通过钢材贸易积累了雄厚资金，随后进军房地产市场。据红日公司官网介绍，广西联航·红日集团创建于1993年，注册资金为1.2亿元，是一家以经营钢材贸易为主，投资领域涉及房地产开发、物业服务、港口码头、矿产开发、铁矿贸易、物流仓储以及酒店等多元化、跨行业经营的大型民营企业集团，旗下设有十多家全资子公司，分布在广西、天津、云南等地。

    有业内人士分析，红日资金链出现问题，或许涉及钢材贸易等其他方面的经营问题，但其在房地产市场采取的激进策略及对市场调整变化的判断不足可能是主要原因。

    事实上，2010年红日在拿下“天价”地王之后不久就传出退地消息。今年1月，广西联航投资有限公司开发的钦州红日国贸楼盘的业主也举报称，开发商未对签订的购房合同进行备案，也联系不上了。

    业内人士认为，红日公司的危机凸显了近年来部分企业盲目进军房地产行业的恶果。南宁市房地产业协会会长、广西保利置业集团董事长吴光明表示，在前几年楼市热潮中，各种资金纷纷进入房地产市场，“资金、人才、管理等方面的储备和经验都没有就高价拿地，助推了楼市的不正常发展，也为后续开发建设埋下了隐患。”

    房企洗牌趋势将加快

    广西地王危机并非个案。受楼市低迷、信贷紧缩等影响，去年以来，河北、河南、江苏、安徽、江西等多地出现房企资金链断裂问题。河北邯郸金世纪、万聚、卓峰等开发商还涉及非法集资，出现还本付息困难，一些项目停工。

    据相关统计，沪深两市75家上市房企公布的2014年年报显示，平均负债率为74.05%，短期借款同比大增29.33%，房企偿债压力大，资金链紧张已成公开的秘密。国家统计局年初公布的数据显示，2014年房地产开发企业到位资金同比下降0.1%，而2013年增长26.5%。

    有业内人士认为，目前在楼市“去库存”背景下，金融机构仍将严格防范房企风险，一些中小房企资金面仍将持续紧张甚至出现资金链断裂问题。

    中国房地产研究会副会长胡志刚表示，当前楼市总体发展环境和趋势已经发生转变，房地产企业也将迎来新一轮洗牌，一些此前高速扩张、高价拿地或者产品比较粗放的企业将被逐步淘汰出局。

    万科发布的年报也认为，房价单边上涨、规模整体膨胀的黄金时代已经结束，住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平，房企出路在于创新和改革。

    专家提醒，在房企新一轮洗牌过程中，应该强化政府“有形之手”在风险防控、危机位置等方面作用，维护消费者权益和市场稳定。

    吴光明表示，鉴于开发商“跑路”事件屡屡发生，政府部门应对区域内房企特别是中小企业进行摸排。危机一旦发生，可派出监管小组对后续经营管理进行全程监管，或通过市场化手段引入新的投资者逐步化解危机，而对于“跑路”的开发商应该从重追责