杭州市区17万套存量 并没有想象中那么可怕

　　继9月份突破16万套之后，11月24日，杭州市区（含主城、余杭、萧山）新房库存量再升一阶，突破了17万套，再度刷新历史纪录，加上习近平主席在召开财经会议时提出“去库存”，一时间库存话题再次被引爆，瞬间升格为基本国策。

　　还记得杭州去年12月突破15万套以来，市区新房库存量用了10个月才站上16万套的台阶，而如今从16万套增至17万套，仅用了2个多月。虽然这一数字在短短几天后就被火爆的销量冲淡，但杭州商品房存量高企却是不争的事实。

　　余杭存量最大 主城区分化明显

　　如果按照当前市区商品房月均1万套的去化，假设未来开发商不再领取新的预售证，当下杭州市区库存要近17个月才能消化。

　　据住在杭州网数据统计，主城区是近期市区新房库存增长的主力。截至11月24日，主城区在两个月中商业地产库存由40519套增长至46180套，暴涨了5661套。与去年11月末的库存量相比，主城区增长16537套。

　　从各板块情况来看，余杭一直是杭州存量重灾区。截至11月底，余杭区可售套数为57871套，这些项目集中于良渚和临平两大区域，而这些区域不少都是卖了很久的大体量项目，去化周期较长，不少项目慢慢变成了现房销售。

　　主城区各区域之间的情况分化比较严重，近来地王频出的滨江区存量较少，目前区域内商品住宅可售面积在384551平方米，除了纯新住宅楼盘嘉凯城杭州中凯城市之光几乎无新房可售，但是像贺田尚城、铂金名筑、绿城莲园之类的老盘却仍在默默拖着后腿。而存量最多的区域是江干区，城东新城、九堡、下沙等区域在多年前曾大量推地，然而由于后期配套乏力，致使部分项目去化困难。

　　从透明售房网给出的数据可以看到，越是库存严重，各区域之间的成交越是分化的厉害，和成交数量较少的上城区和下城区相比，江干区的成交数量几乎是这两个区域的10倍左右。

　　去库存压力主要集中于商业地产 住宅更好卖

　　而从物业类型来看，商业地产是也是库存话题中绕不开的一道坎。

　　众所周知，杭州的商业地产市场一直成交艰难，尤其是在今年住宅行情狂飙的情况下，商业地产却并没有被明显带动起来，反而有时候会受到住宅成交量高企的压制。

　　截至11月底，杭州市区商业房源可售面积高达750万方，去化周期高达47.3个月，相较于2014年7月底仅仅缩短了3.2个月。由此可见，杭州楼市的去库存压力其实多在商业地产上，目前商业地产和住宅的去化周期比已达4.6：1！

　　透明售房网统计数据显示，今年4月，杭州商业地产成交套数占比仅为12.4%，等到7月，这一占比终于增长为18.8%。直到三季度开始，商业地产项目才实现18%以上的月均市场占有率。到了11月，这一占比才增长至22.9%。

　　拿地速度不如销售速度 杭州实际库存在减少

　　17万套的库存真的有那么可怕吗？不少业内人士表示无需过度恐慌，因为这个库存仅仅是显性库存，而实际上今年杭州总的库存其实是在降低的。

　　商品房的库存分为两部分，一部分是已经领取预售证的显性库存，就是17万套这个数字；另一部分是购置土地尚未开发，和开发商已开发，但是还没有领取预售证的部分，这个也就是所谓的隐性库存。浙报地产研究院院长丁建刚曾形象的说：“显性库存只能反映出“货架”上的库存水平，而货架上的商品多，不见得整个仓库里的商品多。”

　　事实上，杭州住宅库存占比今年来一直呈持续下降趋势。据透明售房研究院统计数据显示，11月底，杭州市区住宅存量9.6万套，套数占到总库存的57.2%，相较于2014年7月局部放开限购时减少了12个百分点；这一可售套数相较去年同期已减少2822套，如果以近6个月杭州市区住宅月均成交套数来计算去化周期，11月底的住宅去化周期为10.3个月，已出现连续6个月下降，比起2014年7月底已整整缩短了13.4个月。

　　据数据统计，2015年1-11月杭州商品房销售面积为1116万平方米，而同期开发商购置土地可见面积为720万平方米，可见库存流出量为400万平方米。由此可见，杭州前11个月库存是在减少的。

　　“八连万”之后　火爆销售还在延续

　　就在库存一路攀高的同时，杭州今年的商品房销售量同样攀上了一个高峰。据统计，截至11月末，年内市区新房成交111294套，成交金额1877.1亿元，均成功反超历史任一年度总量，登上历史新高度。就在刚刚过去的11月，杭州市区商品房一共成交12182套，楼市月成交创下罕见的“八连万”神奇行情，风头甚至劲过“金九银十”。

　　这与今年一系列的政策刺激楼市持续回暖不无关系，不少开发商在今年都有了不错的成绩，也出现了不少已经销售过千套的项目。

　　据钱江晚报购房宝数据统计，截至11月，销量套数前十的项目中有6个超过一千套，其中位于临平的商业项目万宝城项目签约了2329套位列第一，而住宅项目中位于未来科技城的EFC欧美金融城今年多次加推售罄，累计销售1564套。除此之外，华元欢乐城、绿都御景蓝湾、滨江万家名城、滨江东方海岸都超过了1000套。

　　而杭州商品房库存17万套的峰值也仅仅维持了几天，之后又立即回落，可见目前的去化速度依旧不慢，截至12月9日，杭州市区新房库存168044套。

　　12月大波新盘入市 存销或将攀新高

　　2015即将收官，开发商并没有因为天量的库存而畏首畏尾，反而因为火爆的市场而蠢蠢欲动。据统计，12杭城预计约有48盘开推新房源，其中首开新盘高达32个，占8成。首次亮相的新盘阵营中，大都集中在余杭萧山两区，这些新盘的集中亮相势必会给年底楼市带来一段冲击波。

　　其中萧山区是年末推盘的重点，新城·香悦半岛、京港国际、众安白马御府、顺发旭辉·国悦府、东南钱江蓝湾、中赢·金城里以及湖畔公寓，都是首次露面的新项目。另外，未来科技城也有不少新房源将在12月入市，例如西溪八方城、新城·峯璟、新湖·菲林、北大资源·海港城等。

　　滨江亮相的以商业项目为主，升华·悦晟中心、华联·星光时代、中赢·康康谷三个不同类型的商业产品全部选择在年底首次亮相，而唯一一个全新的住宅项目嘉凯城·中凯城市之光推盘计划从11月延迟到本月。

　　与此同时，在杭州一哥地位岌岌可危的情况下，几乎在房博会“包场”的绿城，也将在12月进行最后一轮冲刺，将二次加推绿城·杨柳郡，并首次开盘绿城·留香园项目。

　　随着最后一个月的新盘入市以及销量冲刺，2015年不论是销售量还是库存量都将攀上一个新的高峰。