“悬念·2015杭州楼市” 《市场嬗变》

    新华社发

    终极悬念：期房被现房、准现房取代，90平方米小户型将减少，酒店式公寓夹缝中求生存，单打独斗的销售方式不敌案场多支销售队伍竞争……市场究竟会发生怎样的变化？

    故事背景：悬念要从一个残酷的数据讲起。11月25日，杭州楼市（包含余杭、萧山）新建商品房库存量首次突破15万套大关，其中住宅逼近10万套。尽管在政策刺激下杭州楼市成交量屡创新高，但截至1月5日，杭州商品房库存量仍高达149980套。

    故事的另一头则是一支强心针。7月29日，杭州限购松绑，时隔一个月后，杭州全面放开限购。同样是在8月，实行了8年之久的“90/70政策”悄然退市。9月30日限贷取消，央行又拿走了另一道掐住改善需求的紧箍咒。如果说，2014年上半年的楼市是凄风苦雨，那么下半年则散发了几丝暖意。

    在政策的改变和楼市的变幻中，总有一些事物因市场的改变而发生改变。

    本案线索：15万套超高库存、双限解除、土地90/70政策退市。

    15万套高库存

    让期房不再唱主角

    2014年杭州楼市库存创下历史新高，失去投资热情、宏观调控成常态的楼市，现房、准现房销售呼之欲出，买方不必为楼盘交付货不对板、烂尾停工苦恼担心。

    2014年杭州有70个项目交付，其中不少楼盘仍处于销售期。下沙板块，可售房源一半以上为现房销售。

    历史新高库存也让期房熬成准现房、现房可能性增大。截至2015年1月5日，杭州可售房源量149980套。钱报购房宝指数统计，2014年杭州市区（含萧山、余杭）商品房签约91021套，月均成交7585套。按此计算，目前库存需要消化19个月。

    2013年是杭州土地市场出让总量最多的一年，建筑总体量高达2100万平方米，大概可为市场新增21万套房源。迫于2014年市场的原因，不少开发商延缓了推盘速度，甚至有些土地留到2015年再开发，也就是说杭州楼市供应高峰很可能从2014年延续至2015年。即便未来几个月成交量进一步抬升，要快速消化库存以及新增房源，依然困难。在这种背景下，曾经独霸楼市的期房销售方式，2015年所占的比例将越来越低。

    改善需求抬头

    90m2不再一枝独秀

    时针拨回至2014年8月11日。

    当天，杭州市国土资源局挂出土地出让公示，两块宅地和一块商业商务兼容住宅用地都定在2014年9月10日进行挂牌交易。在这几块住宅用地中，将不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作任何限定。也就是说，实行了8年之久的“90/70政策”（套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上”的相关规定）悄然退市。有新拿地的开发商已明确表示，项目以纯改善需求为主。2014年9月10日，德信拿的城东新城22号地块，是90/70取消后杭州首个自主定位的楼盘。开发商透露，该楼盘主力户型在120~140平方米之间，将面对改善需求。

    2014年8月和9月，限贷、限购双限解除，改善型需求激发。2014年10月，杭州市区共成交商品房12768套，是五年来最高的单月成交量。据统计，89~90平方米的刚需住宅成交占比，10月比9月下降了4.3%；而120~140平方米改善户型，成交占比则增加了4.8%。

    从个盘看，改善楼盘成交火热，绿城运河宸园一个月内两次开盘，劲销200多套精装修房源；主打180、240平方米的东方御府，10月开盘当天成交32套；主力面积320平方米的之江一号，买房下单周期比解限前大幅缩短。

    近几年来，90平方米的成交份额一直高居近五成，其独大的局面会在2015年改变吗？随着多面积段户型供应量增加，小户型的高份额减少是在情理之中的事。