多个小区更换物业 杭州物业行业将迎洗牌潮？

　　上个月倾城之恋成功更换物业本月温馨人家引进龙湖物业

　　最近江南豪园也贴出是否续聘原物业公告……

　　今年滨江核心区多个小区纷纷更换物业公司

　　是何原因引发如此大规模的集体“躁动”？

　　刚刚过去的这个周六下午，滨江温馨人家业委会组织业主们，在小区会议室举行了一场对原物业的答谢会。本月底，该小区将告别相伴了12年的老物业，9月起，换由龙湖物业接管该小区服务工作。

　　上个月，距温馨人家不到一公里的倾城之恋小区，也将原物业换掉，引入万科物业，新物业大约在9月1日正式入驻。

　　今年以来，滨江核心区内，已有多个小区相继更换了物业。其中最具代表性的是位于江汉路上的风雅钱塘小区，于今年1月1日引进了绿城物业。

　　示范效应引发了连锁反应，换物业现象就像雨后春笋般在滨江核心区涌现，不少小区蠢蠢欲动。最近，江南豪园小区也贴出公告，对是否征聘原物业公司向广大业主征求意见。

　　为什么更换物业的现象会在滨江区频现？是什么原因引发了大规模的集体“躁动”？换了物业后小区面貌真能焕然一新吗？杭州的物业行业是否将迎来“洗牌潮”？对此，记者进行了采访、调查。

　　为何要换物业？原物业服务没法满足业主需求

　　小区面貌与“国际滨”格格不入

　　上周一上午，温馨人家业委会办公室里，温馨人家业委会副主任骆女士正忙着往公告上贴双面胶。她说，这是小区刚出炉的物业表决结果，经投票选择，龙湖物业成为小区的新物业。本周为公示期。

　　还没聊几句，一位30岁出头的男子就大汗淋漓地跑进办公室。“怎么样？要帮忙一起贴吗？”一边说着，一边抹了把额头上的汗，还摞起了衣袖。原来，这是小区另一位姓周的业委会委员，趁着休息时间，他回来帮忙张贴公告。“都是为了大家共同的目标，这点热算什么！”话语间，看得出周先生对小区成功更换物业一事，颇有点激动。

　　为什么要换物业？骆副主任说，主要是业主们生活水平的提升，大家对居住环境的要求更高了。

　　根据骆副主任的介绍，温馨人家小区是2005年交付的，是滨江区区政府板块最早的一批商品房，地处最核心的地段。小区西面一路之隔是滨江区有名的江南实验学校，小区南北两边分别对应了地铁1号线江陵路站和滨和路站，出行非常便捷。

　　温馨人家配套的物业公司服务该小区已经有12年了。刚开始，大家都觉得还可以，但近年来，物业公司的服务水平与业主们不断提升的服务需求之间矛盾越来越突出：宠物、车辆、人员进出管理、垃圾清扫、绿化维护、儿童玩乐设施维护……都离业主的要求相去甚远，业主满意度越来越差。

　　“你看，我们的小区位置这么好，房子质量和户型结构也不赖，可是在去年新一轮房价的上涨中，普遍比边上的小区要低3000元左右。”骆副主任说，很多业主意识到，物业管理再不上去，不仅生活品质受影响，就连房价也要被拖后腿了，所以换物业这件事，呼声也越来越高。

　　为何现阶段能顺利更换物业？

　　互联网发达让小区业主能形成合力

　　业主接受物业费上涨让引入大牌物业公司成为可能

　　既然物业公司服务水平跟不上需求，为什么之前换不成，却能在这个时间点上成功换掉物业呢？

　　“其实之前大家对物业也会有一些不满的情绪。但是换物业不是件小事情，靠一两个人是换不成的。”在温馨人家，记者采访到一位住了10年的业主，他告诉记者，边上风雅钱塘成功更换物业，给了小区的业主们很大的信心。再加上现在互联网这么发达，大家微信、QQ上一集结，很快就能形成统一的意见，这让换物业也成了可能。

　　“大家改变小区面貌，自主服务的意识都很强。”该业主说，他们小区之前更换业委会、投票物业测评、入围物业二选一的投票工作，都是一批年轻业主在群里面召集志愿者，其他业主们响应，利用休息时间送票、唱票，合作完成的。

　　据骆副主任回忆，今年6月，小区通过全体业主投票对原物业进行民主测评。按照合同，测评结果决定物业去留。经业主投票表决，原物业公司最终没能通过考核。随后，小区公开招标选聘，吸引了七家物业公司来竞标，最终，通过广大业主投票，从入围的两家中，选出龙湖物业接管小区服务。

　　“能够成功更换物业，还有一个原因是大部分业主观念也在变化，对物业费价格增长也有了普遍的接受度，越来越多的人愿意用多一点的钱购买更好的服务。”骆副主任说，原来温馨人家的物业费只有1.18元，但在此前业委会的两轮微信投票中，参与的大部分业主都表示能接受物业费涨到2元至2.5元之间，有的甚至提出要么不换，要换就要换个好一点的物业。最终二选一的投票中，龙湖物业的物业费相对来说比另一家要高，特别是于高层住宅来说，每月的物业费为2.25元/㎡，翻了一番。但最终它还是胜出了。

　　记者了解到，这一轮换物业潮中，风雅钱塘、倾城之恋等小区的物业费，均比上一家物业公司有了较大幅度的提高，有的甚至是之前的两倍。

　　此外，一位从事物业管理研究的工作人员也告诉记者，光有需求方，如果没有好的物业公司来接盘，还是不行的。这些小区能成功更换物业的另一个原因，是近两年一些全国性大牌房企纷纷将物业拆分出来运营，开始面向二手房市场接单，这些大牌的物业公司“下海”抢单，小的物业公司基本无招架之力。

　　更了物业之后

　　小区面貌真的能焕然一新吗？

　　物业管理还需要有一个长效的监督机制

　　采访中，记者发现，对于更换物业这件事，大部分业主都怀揣着较大的期望值。希望新物业入驻后，小区能有一个翻天覆地的变化。那么，更换物业之后，小区面貌真的能焕然一新吗？

　　随后，记者来到位于江汉路上的风雅钱塘世纪花园小区，只见门口有三四位年轻的保安正在执勤，见到非业主过来，一律要求登记。直到该小区的业委会成员过来接，记者才得以进入。

　　“以前外面的人是可以随意进出的。”该小区业委会的相关负责人介绍，风雅钱塘交付于2007年，原来物业的管理，简直让人苦不堪言：小区的门禁、人行摆闸时好时坏；生活水泵老旧、消防没水；垃圾堆起来不及时清理，有时候就像一个破烂场；绿化就更不用说了。

　　好在这样的日子终于在去年年底到了头。今年1月1日，绿城物业接替原来的物业公司，正式入驻风雅钱塘。随即，他们从搬运垃圾、更新垃圾桶、更换灭火器开始，一步步改善小区环境。大约到3月底，小区安全、卫生、绿化等方面的维护已经能有序开展。

　　“现在还在继续整改中，全部改好还需要一段时间。就像一个机器坏了，推倒重来总要有一个过程。”该业委会负责人介绍，年初的时候，小区列出了31项公共部位改造项目，包括消防、门禁、可视对讲系统、电梯、生活供水等改造。9月份还将召开业主大会，讨论动用维修基金的事情。

　　“小区的面貌的确有了很大的改变，但是物业管理很多项目见效不是一朝一夕的事。有些改变，业主也不是都能第一时间体会到。”该负责人说，对此，业委会成员的压力也很大，毕竟小区的物业费涨了这么多。

　　“物业换好后，及时做好业主与物业之间的沟通、协调工作，建立起对物业公司的长效监督，也是非常重要的。”他说，之所以大家都换了大牌的物业公司，很多是出于大企业不会以牺牲声誉为代价，来掩盖其他侵害业主利益群体的考虑。但是，不管是当初换物业还是引进高端物业公司，以及今后的维护，都需要一个有执行力的业委会团队和业主们的集体参与、监督。同时，需要政府建立起相关的物业管理制度和业主信用约束体系。

　　“比如，小区要建立业主公约。政府要出台一系列对物业公司行之有效的监管办法、准入或淘汰制度。”

　　“换物业潮”为何会集中在滨江？

　　小区交付时间在10年左右原配套物业跟不上业主需求

　　高新企业的年轻人集聚换物业改变小区现状愿望强烈

　　滨江区的这波“换物业潮”，是该区特有的现象，还是杭州市的普遍情况？截至目前，杭州有多少小区更换了物业？

　　对此，记者也联系杭州市房管局，相关工作人员表示目前还没有掌握具体的数据。随后记者又联系了各区的住建局，均表示没有确切的数据。下城区住建局的一位工作人员透露说，小区换了物业后会到局里备案，具体换了多少家，数量他们也没有统计过，但有一个感受是，换物业的情况近年来越来越多。

　　不过，滨江区的这波“换物业潮”还是引起了大家的普遍关注。为什么这波换物业潮尤其会在滨江集中爆发？

　　一位从事物业行业多年的资深人士分析说：“一方面是因为滨江区核心区的这些小区，建成时间都在10年左右，说新不新，说旧不旧，原来配套的都是一些中小型物业公司。经过这10年的发展，物业行业服务水平在不断提升，特别高端物业在杭州新交付的楼盘中遍地开花，有比较就会有差距，原来配套的这些物业公司，服务明显跟不上业主的需求了。”

　　另一方面，近年来，滨江的发展很快，网易、阿里巴巴、海康威视等高新企业越来越多，来滨江买房的年轻人也不断增加，这些年轻业主普遍对生活品质提出了更高的要求。他们已经不满足于物业只是看看门、扫扫地，而是需要有更好的小区环境，更多个性化的服务。这些业主对自己的小区配套一家好物业，改善居住环境抱有较大的期望值。同时，滨江的房价在这一轮上涨中，也比较抢眼，业主们对物业服务会影响一个小区房价的观点有了共识。所以更换好物业的愿望就显得格外强烈了。

　　这样的观点在不少普通业主身上也得到了印证。记者在江南豪园采访时，一位姓余的女士就告诉记者，他们小区大家也有换物业的想法。“边上都换成绿城、万科、龙湖了，谁不换谁就要垫底啊！”该女士感慨道。

　　“换物业潮”背后实质

　　大牌物业挤压小公司生存空间倒逼物业行业重新洗牌

　　那么，这些大牌物业“抢滩”二手楼盘，背后打的是什么算盘？这波“物业更换潮”将对物业行业产生什么样的影响呢？

　　采访中，记者了解到，风雅钱塘是绿城物业在滨江区接手的首个二手楼盘项目。之后，他们又陆续进驻了积家、六和等小区。除了绿城，万科、龙湖等，其他知名物业公司也都来“分食”二手房市场这块蛋糕。

　　龙湖物业相关负责人介绍，他们从今年开始，在全国范围内开拓二手房市场，主要针对自有房产4-5公里半径内的二手楼盘。目前，他们在杭州的布局主要有滨江和下沙。选择先从滨江和下沙“下手”，也是看中了这两个区域的人员结构。

　　杭州滨江物业副总经理俞伟琪告诉记者，他们公司也是从去年才开始接手二手楼盘的。与滨江物业一样，近两年来，一些原本只服务自身楼盘的高端物业，纷纷开始接手二手楼盘。

　　“对于广大业主来说，这并不是坏事情，竞争的结果，就是不断促使服务企业提高服务质量。”一位从事物业研究的工作人员说，过去很多物业公司在服务中靠信息不对称的非正常手段盈利，而随着大品牌物业的下海，那些不规范的中小物业公司生存空间会越来越小。今后，只有踏踏实实地做好物业服务，对业主公开透明，物业公司才能继续生存发展。

　　而在物业管理方式上，俞伟琪也说，眼下，互联网的运营模式正在成为一种趋势，既可以节约人力成本，对业主来说也大有裨益。他介绍，目前，很多物业公司相继研发了APP，通过智能化平台，处理投诉、咨询、报修、智能门禁等各种事项。再延伸开去，就是在APP上提供购物服务。

　　“物业洗牌其实是好事，它能让整个市场走向更加规模化、现代化、专业化的道路。”浙江开元物业管理股份有限公司董事总经理谢建军说，未来，物业市场肯定会出现高端物业几家鼎立、交错运营的情况，而且这个时间会来得很快。小的物业公司生存的余地会相对窄一些，但只要它们找到适合自己的道路，走出自己的特色和品牌，还是能在激烈的竞争中赢得市场。

　　“随着互联网的应用，物业发展出现了现代化升级版，即人力成本降低，更多地采用技术解决问题。”谢建军说，现在的物业市场可谓万象众生，特别是一些高端物业，陆续开拓了二手房中介、培训、托管、旅游、购物平台等衍生产业，其实这也是专业化的一种表现。比如，今后有的物业公司就专门针对房屋建筑及其设备进行维护，提升自己的核心产品价值，有的物业公司就专门做保安、保洁、家政等服务，成为物业配套服务商。

　　“今后物业行业的集中度会更高，那些没有形成自己的管理标准，没有坚守品牌、急功近利的物业公司，走到一定程度就会被淘汰。”谢建军说道。（记者 葛玲燕） 【徐施宏】来源：每日商报