杭城购物中心体量远超需求 这些Mall可能要等明年开了

　　来福士

　　西溪海港城

　　刚刚过去的2014，于杭城零售圈，注定是不平淡的一年，娃欧转型、中都关门、尚泰撤离，武林银泰、百大、西湖银泰、国大先后改造，运河上街、下沙宝龙、万达、集盒、水晶城、中大银泰相继开出……迎来送往，未曾消歇。

　　众多商业体项目陆续浮出水面，杭城的商业格局似乎隔几日被改写，有人甚至统计过：“到2016年，杭州大大小小的商业综合体将达到上百个。”商业体供应量的井喷式增长，使得很多区域从原先的商业体稀缺一夜之间变成了供给过剩，甚至出现了几个商业体“贴身肉搏”的局面。

　　按照此前很多Shopping Mall项目公开的开业计划，今年原本还将迎来新一轮开业高峰，令整个战局更加复杂，但来福士、高德置地、西溪海港城、杭州大厦武林城市广场(西子国际)、滨江宝龙城市广场等原定于2015年开业的商业体，纷纷不约而同地将开业时间推迟到了2016年。

　　 新闻事件

　　 本来今年要开的这些Mall

　　 可能要等明年了

　　尚泰百货一走，万象城似乎显得冷清许多，而被视为其未来有力竞争对手的“隔壁邻居”来福士、高德置地广场，眼下还是一片施工现场，根据最近的报道，它们预计都将在2016年开业，比之前计划的日程推迟了一年。

　　相隔不远，庆春商圈内由杭州大厦操盘的西子国际商业项目，即杭州大厦501国际广场，从2012年合作消息公布以来就备受各方关注，现在也同样将开业时间从今年推迟到了明年。

　　在城西，未来科技城最大的商业配套项目之一西溪海港城，在去年11月传出因开发商资金链问题已停工三个月的消息，之后由北大集团旗下的北大资源收购，才恢复施工，按照工程进度，预计商业项目的开业，最快也要在2016年年底了。

　　此外，原先有消息称将于今年开业的滨江的宝龙城市广场，现在也对外宣称2016年才会开业，而位于武林广场核心商业区的国大综合体，相关人士表示会争取在2015年底开出，但具体时间还要视工程进度，很有可能也要2016年与大家见面了。

　　 新闻调查

　　 他们都“避开”了2015年

　　 只是巧合吗？

　　在2014年下半年，下沙宝龙、万达、集盒、水晶城、中大银泰等接连开出，令杭城商业格局发生了重大的改变，尤其是城北、城西板块，商业体扎堆，堪称是“贴身肉搏”式的竞争。原本，2015年又将继续迎来新一轮的开业高峰，但从目前看来，这个高峰可能要到2016年出现，时间节点上如此趋同，只是一个巧合吗？

　　“因为我们的项目属于地铁上盖物业，地铁施工进度对我们的影响很大。”西子国际项目的相关负责人表示，考虑到目前商圈外围环境等因素，2015年还不是最有利的开业时机，他们也在对原来的规划方案做进一步的提升。

　　更多商业体项目的开发或运营方则表示推迟开业并非主动行为，而是受工程进度等客观因素的制约，还有因资金问题而产生的变数。“整个经济大环境不景气，导致销售不好，回款变慢，开发商资金链断裂，也是一些Mall项目推迟开业的重要原因。”资深零售业内人士分析。

　　 品牌收缩战线

　　 购物中心“招商难”

　　这些2016年开业的商业体，大部分表示目前尚未开始启动招商，而当它们进入这个阶段的时候，在品牌资源上难免也将面临竞争。据西溪海港城原先的规划，将在其主体购物公园中纳入城市精品奥特莱斯，但据说最终招商没能成功，这个方案只好作罢。

　　“现在经济大环境不好，不少品牌开店都会非常谨慎，尤其是一些大品牌，决策更加理性，在选址等方面的要求都提高了，项目的招商难度会更大。”其中一个项目的相关人士表示。

　　不少品牌从去年开始就在收缩开店计划，以绫致时装为例，去年有消息称其在内部下达命令，杭州地区当年不再开新店，而且月销售低于10万元的店都得关。在这种趋势下，当同一个区域内开出好几家购物中心，它还可能每一家都进驻吗？

　　“优质品牌资源一直都是稀缺的。”资深零售业内人士分析，现在购物中心的数量急速增长，对于品牌来说，他们有了更大的选择余地和话语权。“我们倾向于选择与有大集团背景、成功商业运作经验的企业合作，现在极少会入驻新项目。”上海衣念集团市场拓展部门的相关负责人表示。

　　 万象城尚泰百货撤走等案例

　　 让MALL的发展蒙上阴影

　　“我们还在调整定位和规划。”这是从这些项目的运营方口中听到最多的一句话。

　　2014年众多商业体厮杀的局面，已经让未来新增项目的经营者感觉到了浓浓的寒意，而万象城尚泰百货撤出后，至今没有接盘者出现，也让很多经营者更加严肃地审视Mall开业后的发展问题。

　　“从这两年杭州购物中心的增长和变化趋势看来，同质化竞争非常严重，所以我们希望能进一步细分市场，定位更精准，做出有自己特色的商业。”西子国际项目的相关负责人表示。

　　西溪海港城在股权变更过后，主题购物公园的整个定位和业态规划都要从头来过。滨江宝龙城市广场、国大综合体等项目也都在方案调整中，“我们将不设百货作为主力店。”滨江宝龙城市广场总经理席蕾说。而位于武林广场核心商业区的国大综合体，希望能够尽量提高坪效，趋向于缩小单个店铺的面积，同时也注重业态的配比的优化。

　　 深度分析

　　 杭州的购物中心体量

　　 已经远远超过需求

　　Mall的过量发展和“空置化”现象的背后，是商业供应和需求之间的失衡。

　　有人统计过，在2016年之前，杭州商业项目将达到近百个，建筑面积近800万平方米，而未来3至4年主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于4年完成过去60年的开发量，以万象城24万平方米的商业体量计算，未来4年相当于新增23个万象城那么大的体量。

　　杭州甚至省内的购买力、消费水平能否支撑得起这么大的商业体量？一位零售业内人士表示，按照杭州800万常住人口，在商场人均年消费1万元来计算，一年的消费总额为800亿元，如果一个商业项目需要2万/平方米的消费才能存活的话，800亿元的消费只能支撑400万平方米的商业体量。

　　这样看来，未来杭城算是保守估计的800万平方米商业体量，也已经超出了消费能力近一倍。“从这一两年到未来几年内，杭州的商业将处于洗牌的阶段，最终淘汰掉一批商业，存活下来的才能再整合优质资源，继续发展。”零售业内人士表示。

　　 　Mall能不能按时开业

　　 或许并不是最重要的？

　　尽管商业体过量的问题已经引发了业内的关注和忧虑，但仍有许多项目陆续进入开发、规划阶段，仅银泰集团的项目而言，未来几年内，杭州范围内还有西溪银泰城、下沙银泰城、萧山银泰城等将相继开出，有些项目距离也不远，例如坐落在蒋村的西溪银泰城与城西银泰城，难道他们不担心未来的竞争，而且还是师出同门？

　　“对于很多商业体的开发商来说，Mall赚不赚钱其实没那么重要——而且靠餐饮带动人气，销售很难上去的Mall，的确很有可能就陷于亏损，但是只要有了一个商业项目，就是开发商在此处的住宅、写字楼、商铺的销售法宝，这方面的销售收入比起Mall的经营收入来，显著多了。”零售业内人士表示。

　　 　Mall延迟开不是个别现象

　　 深圳等城市陆续出现

　　Shopping Mall的延迟开业的情况，并非仅在杭州出现，福州、深圳等地也有类似的情况。

　　根据《每日经济新闻》的报道，位于深圳中心区福田的购物中心皇庭IAMALL，因资金等原因建设进度缓慢，2003年开工以来迟迟没有开业的消息，直到2013年底才开出。

　　而广州Shopping Mall延迟开业的购物中心中，不乏知名开发商的经营物业：日本永旺集团旗下位于番禺区的清河永旺梦乐城，原计划2013年秋天开业，也宣布延迟开业；位于珠江新城的高德置地“冬”广场最早计划2011年9月开业，但拖延多年至今仍无动静。

　　与此同时，在这些地区已经开业的购物中心，“空置化”又成为新的问题，2013年深圳陆续开业的保安天虹购物中心、海雅缤纷城、宝能allcity等多家购物中心都存在不同程度的“空置”现象，而广州Shopping Mall在2013年的整体空置率也远超警戒线6%，达到10.8%。