杭州涨价地块的先头部队杀入楼市 市场反应不一

本报资料图片。本报记者董旭明 摄

    刚刚过去的两个月，单价超过3万元的改善型楼盘纷纷成为明星楼盘。比如刚开完盘的大家绿城金麟府，绿城与九龙仓合作的柳岸晓风，再比如认筹超千组的金茂府。

    它们有着共同的特点：都是去年下半年拍出的高价地；而且，都做了精装修产品。

    换作前两年，动辄开出3万元/m2以上的单价，开发商绝对需要胆量；但今年以来楼市快速回温，主城区一些板块甚至出现几乎无房可卖的境地，房价也随之上涨。正是在这种行情下，不少中高端盘集中入市。

    去年下半年高价地6成入市

    市场反应不一

    据统计，去年下半年拍出的高价地有6成在最近接连入市，清一色的精装修产品，算起来，这些产品基本在10个月内就面向市场，就中高端产品而言，速度称得上很快。

    其中，楼面价超2万元/m2的3宗地，有两个已经开盘，分别是拱宸板块的大家绿城金麟府和滨江板块的绿城九龙仓柳岸晓风，前者开盘均价为3.7万元/m2，后者首次开盘就已经上4万元/m2，同为滨江板块的金茂府正处在认筹阶段，据说已经一房难求。

    其余开盘的楼盘中，申花板块的碧桂园西江月较早入市，目前价格在3.3万~3.6万元/m2；文晖板块的万科新都会1958成交均价达到4.2万元/m2，与同在一个板块内的精装修产品天阳文晖相比，高出1万多元/m2。

    可以说，这是杭州地价蹿升后，开发商的第一次集体试水。大面积单价3~4万元的精装修楼盘出现，购房者会买单吗？

    中国指数研究院数据显示，去年10月拿地的柳岸晓风首开仅拿出88套房源，都是160m2以上的大户型，几乎售罄；去年9月拿地的万科新都会1958今年6月首次推出148套房源，目前成交58套；同样是去年9月拿地的阳光城文澜府领出300余套房源，目前也只成交81套。启动认筹的几个项目中，金茂府已经认筹1000多组。

    面积段和价格段差不多的产品，为什么市场反应不一？

    首先，选择这样中高端产品一般是有过至少一次置业经历的改善一族，他们对地段、品牌以及产品都有自己的判断，同样是找性价比高的房源，但他们更愿意相信品牌。

    其次，在一个相对没有竞品的陌生板块，首开价格是否合理直接导致他的开盘是否成功。例如万科在文晖板块的新都会1958，以及大家房产在拱宸板块开发的金麟府，前者开出4万元/m2以上的价格，销售情况一般；而金麟府虽然预期很高，但首开价格合理，目前签约量已经超过8成。

    房企咬牙拿地后

    迎来了地价上涨周期

    杭州土地市场火热行情大致是从去年下半年开始蔓延至杭州多个板块。给人留下较为深刻印象的是，万科和朗诗轮番在文晖板块“分食”宝地，创下区域楼面价新高。当时引人关注，如今看来，离武林门5公里，1.8万元/m2左右的“面粉价”，摆在今年的土地市场，并不算高。

    去年下半年，阳光城和大家先后在拱宸板块掀起拿地热潮，区域的楼面价也直接被抬至2万元/m2以上，目前周边二手房的普遍价格也就在2万元/m2左右；“如饥似渴”的滨江板块也同样如此，去年10月， 绿城&九龙仓以及金茂拿地的楼面价都破2万元/m2。业内人士都直呼，杭州地价已进入“普涨”模式。

    但这仅仅是个开始，涨价最明显的是申花板块。

    碧桂园西江月是去年8月拿的地，楼面价15841元/m2；紧接着今年1月，天阳以19695元/m2拿下佑昌照明地块，创下板块新高；此后今年五六月份，融信、金茂&首开都直接把地价拉升至3万元/m2以上；最近，融创再次刷新板块地价，34028元/m2。一年，申花板块土地楼面价涨了115%。