杭州楼市库存已从高位下降 回落到15万套

仿佛在一夜之间，杭州楼市的库存形势突然有了戏剧性的反转。前些年被压抑的购房需求，在今年初突然爆发，而当大家要买房时，突然发现无处下手：想买的房子已经宣告涨价，价格合适的又看不上。

那么，市场是否已经由买方市场转为卖方市场？

首先要看看：杭州的商品房库存量是高是低？

记者通过大量的数据分析与调查发现，杭州楼市库存量正处于从高位下降的趋势；商业库存压力比住宅大，而不同的板块，库存情况大不相同。

案例：

卖了好几年的楼盘

有望上半年清盘

经过2月份的火热成交，3月份以来，一些原本销售速度缓慢的项目也开启了去库存的脚步。

位于西溪板块的悦西溪项目，早在2013年就开盘售卖，却一直销售缓慢。根据购房宝数据统计，悦西溪在2013年仅售出78套房源，2014年更是陷入冰点，全年仅成交26套。

直到2015年，央企中交将该项目收购，更名为中交悦西溪，项目才有了一些起色。中交一进驻就大刀阔斧地进行了产品升级，为了更换更好的品牌物业，甚至向原来的物业公司支付了不少违约金。不过在当时的市场环境下，对于悦西溪这样剩余房源绝大多数为大户型的项目，销售压力依然很大。

今年3月份以来，该项目迎来了一波集中成交。3月第一周，中交悦西溪成交了8套房源，绝大多数是排屋，还有几套大户型花园洋房。这样的销售成绩几乎相当于之前一个月的销量。如今，悦西溪仅剩40余套房源未售，开发商觉得，依这样的速度，上半年清盘应该不成问题。

成交量上涨

市区库存回落15万套级

2012年，杭州市区多个楼盘“断崖式”降价，全年成交量飙升，共成交85436套房源，是2011年成交量的2倍，到了年底杭州市区可售房源仅83859套。

成交火热带来了开发商的信心，于是在接下来的2013年中，杭州市区可售房源进入了十万级时代。也正是在这一年，外来开发商屡屡入杭，斩获不少高价地块，土地市场也进入火爆状态。

外来房企的进入，让高周转的操盘节奏开始在杭州蔓延，拿地到开盘的周期缩短到六个月。大量新盘在2014年涌入市场，让杭州市区库存直接飙升至15万套。然而，库存增长了4万多套的同时，当年的成交量却仅仅增加了4千多套。也正是因此，即便 2015年成交量创新高，当年11月杭州库存还是突破了17万套。

在“十连万”过后，2016年1月，杭州库存回落到15万套级，截至2月29日，杭州市区可售房源155798套，基本回到2015年一季度的水平。按照前两个月共成交18416套房源的速度，消化这些库存需要17个月左右；截至3月16日，3月杭州市区成交量已经达到11815套，如果这股成交势头继续保持，现有库存的去化周期还会缩短。

去年11月以来存量逐月下降

不同板块库存差异较大

截止到3月11日，杭州市区（含萧山、余杭）共有商品房可售房源147133套（不含限制房源），其中住宅82926套，商业64207套。事实上，这个数字自去年11月份以来，已经呈现逐月下降的趋势。

记者统计分析发现，杭州不同板块的库存情况差异很大；商业和住宅的库存情况也是大不相同，商业库存和住宅库存“重灾区”并不吻合。

有的板块商业和住宅库存压力都很大。比如临平副城，其商业库存量6302套，住宅可售量为14965套；之江转塘板块，商业可售量2519套，其住宅可售为2438套。钱江世纪城的商业库存3726套，住宅为2541套。这些区域的一个共同特征是近年来拍地量比较大，有的是去化不理想，有的是去化的速度赶不上拍地的速度。像这样的板块还有钱江新城、西溪板块、萧山老城及南部卧城板块等。

有的板块商业和住宅的压力正好相反。比如滨江区政府板块商业可售量为2866套，而其可售住宅仅19套，这是因为滨江区政府附近可拍卖的住宅地块越来越稀缺，造成“奇货可居”；再比如金沙湖板块，商业可售3734套，而住宅可售仅267套；桥西板块，商业可售量为2191套，而其住宅可售量仅385套。在这样的板块里，商业呈现暂时过剩的局面，类似的板块还有钱江一桥南、大江东板块等。

也有些板块，住宅库存压力大，商业相对压力小。比如田园半山板块，这里聚集了不少老盘新盘，目前可售住宅量为4122套，商业仅289套，这与板块内本身推出的商业地块偏少有关；还有三墩板块，目前可售住宅扎堆，库存量有2527套，而商业库存仅413套。相比之下，住宅压力大而商业库存小的板块，还有申花板块、余杭组团、良渚组团等。

杭州的库存量压力虽然不小，但却要分板块、分物业类型来判断，不能一味归结为压力大。一些库存压力大的板块，真正被剩下的房源，要么是户型有明显缺陷，要么是短期供应压力骤然增大而面临被挤压的境地。

“去库存”暖风吹

哪些板块动得快

其实杭州的“去库存”，在去年四五月份以后，步伐就迈开了，而今年以来，这个步子迈得更快，有些让人始料未及。

记者整理了今年以来杭州各板块商业以及住宅的去化情况。今年1月至今（数据截至3月16日），杭州市区（含萧山、余杭）共成交28299套商品房，其中住宅23053套，商业5246套，从中也可以看出，“去库存”诸多利好政策目前对住宅成交的刺激作用远甚于商业。

今年以来热卖的一些板块，也正是本来库存压力大的板块。比如临平板块，共成交了2328套住宅。申花板块，成交了750套住宅；大江东板块，成交了1491套住宅；大城东共成交了1491套住宅。“去库存”效果明显。

还有些板块，因为楼盘可选余地大，去化效果一般。比如三墩板块，住宅仅成交373套，相比于2527套的住宅库存来说，去化还是有一定的压力。钱江新城的库存3799套，今年以来成交563套。田园板块今年以来住宅销售390套，与其库存4122套相比，还需要40个月的去化。

根据记者对20个热门板块的统计分析，发现大部分住宅去化周期在10个月以内（以现有库存量与今年前三月月均成交量计算），而商业去化状况堪忧，大部分在50个月以上，有的甚至达到180个月，比如大城东区域以及之江转塘区域。