嘉兴：房地产市场深度调整 库存去化仍需时日

　　当前，我国经济发展进入了新常态，经济发展速度已由高速转换至中高速。在经济增长换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”效应下，经济面临严峻挑战，随着经济增长速度的换挡，房地产开发也必然进入新常态，发展速度也只能换挡，而不能延续以往高速增长的态势。  　　   

　　 一、市场转型特征   　　    

　　尽管在房贷利率优惠面扩大、央行降息等多重政策利好的刺激下，2015年全市商品房销售面积快速增长，房地产市场存量加速消化。但是，房地产业作为支柱产业的高速增长态势已明显减弱，保持房地产业持续健康发展任重道远，房地产市场面临转型升级已经迫在眉睫。  　　   

　　（一）经济增长换挡减速  　　   

　　在全国经济下行压力较大的大环境下，嘉兴经济发展也进入新常态，增速明显趋缓，2015年嘉兴GDP增速为7.0%，创新世纪以来新低，“十二五”期间嘉兴GDP年均增速仅为8.6%，较“十五”、“十一五”期间的年均增长14.2%、12.4%，增速明显回落。同时，嘉兴房地产业在GDP的比重从2013年峰值5.0%之后，回落至2015年的4.4%，房地产业快速扩张期告一段落。  　　   

　　（二）经营效益明显下降  　　   

　　2014年，嘉兴市房地产开发企业仅实现利润总额1.06亿元，较前几年出现断崖式下跌，远低于2010年-2014年的平均盈利水平26.40亿元。与此同时，企业亏损面逐年扩大，2010年-2014年分别为43.6%、51.7%、58.2%、58.5%、63.8%。房地产开发企业资产负债率高企，由2010年的75.6%提高到2014年的79.4%。2014年，全市资产负债率大于90%以上的房地产企业已经达到184家，占全市房地产企业比重为28.1%，其中资不抵债（资产负债率大于100%）企业有51家。     

　　（三）潜在需求空间压缩  　　   

　　近年来，随着嘉兴城镇居民人均住房面积和城镇化率的提高，嘉兴市房地产业潜在市场需求空间不断压缩。2015年，嘉兴城镇居民人均住房面积已经达到38.9平方米，常住人口城镇化率已超过60%，“十三五”规划初设2020年目标为68%，而根据世界上其他国家房地业产的发展经验，城镇化率在70%左右时，房地产业发展速度会明显放缓。在可预见的潜在市场份额明显减少的情况下，房地产开发企业处于转型的路口，许多房地产企业已率先调整目标，如龙头企业万达，主动下调2016年房地产收入目标，不再把房地产作为主导产业，不再将其作为万达收入和利润增长的主要来源。  　　   

　　 二、市场供需现状   　　    

　　近年来，嘉兴房地产业发展呈现不稳定状态，对全市经济增长的贡献明显减弱，市场面临总量、结构性过剩，尽管在9？30新政、降准降息等多重政策利好的大环境下，2015年商品房销售面积实现增长28.8%，但库存量仍处于高位，供需有所失衡。房地产市场当前的过剩，究其根本，是一直以来供需错配，生产要素不合理流动导致的。房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响，一直处于低质量的高供给状态，这也是此次房地产存在过剩的关键原因之一。 

　　（一）总量供需失衡有所加深  　　   

　　自21世纪以来，嘉兴商品房待售面积（已竣工未售出面积）一直处于快速增长的态势之中，尽管近两年房地产开发投资有趋缓的收紧态势，但十五年来的年均增速高达22.5%，2015年待售面积增长24.9%，增速高于全省平均水平3.5个百分点。库存去化周期偏长。  　　   

　　（二）结构性失衡矛盾突出  　　   

　　当前，从嘉兴市房地产供需情况来看，商业营业用房供需失衡矛盾相对突出。根据嘉兴市待售面积与销售面积之比来看，2015年全市商品房待售销售比为83.1%，分结构看，商业营业用房待售销售比为339.6%，即已竣工的商业营业用房的去化周期为41个月，远高于全市平均水平，其次为办公楼，为246.7%，而住宅去化速度较快，周期较短，住宅待售销售比远低于全市平均水平，仅为47.8%。  　　   

　　（三）地区性失衡十分明显  　　   

　　市区、海盐房地产供大于求现象较为突出。分地区看，市区、海盐去化周期较长，待售销售比超过100%，分别为109.0%和147.9%，而在市区中，秀洲区相对去化较慢，待售销售比为129.7%，南湖区为96.8%。其他县（市、区）待售销售比均低于60%，嘉善县、海宁市、桐乡市、平湖市分别为59.8%、57.6%、54.2%、54.0%。在市区供大于求相对较为明显的情况下，2015年房地产开发投资仅下降1.2%，降幅较全市平均水平低11.6个百分点，仍快于全市其他五县（市、区），销售面积增速相对较低，增长19.5%，低于全市平均水平9.3个百分点。 

　　 三、市场调整加剧   　　    

　　当前，嘉兴市房地产开发企业投资热情明显减弱，房地产开发投资负增长，新开工项目数大幅下滑，土地交易市场降温，银行收紧房企贷款，政府土地供应减少，相关产业也同步产能去化。各项数据表明，嘉兴市房地产市场步入调整期。  　　   

　　（一） 企业投资热情减弱，开发投资明显下滑  　　   

　　自2003年将房地产业确立为国民经济的支柱产业，到2008年金融危机爆发，嘉兴市房地产开发投资始终保持着高速增长的势头，全市房地产开发投资年均增长20.1%，之后在四万亿的经济刺激计划下，2010年、2011年投资增速又达到了44.5%、41.8%，2012年后，房地产业在国民经济中的地位虽然有些弱化，但房地产投资占固定资产投资的比重仍在25%左右，而自去年开始，房地产开发企业投资热情明显减弱，全市房地产经营性用地流拍数明显增多，出让总量大幅下滑。国土资源局数据显示：2015年，全市出让房地产经营性用地较上年下降40.6%，降幅较2014年扩大32.8个百分点。  　　   

　　企业拿地减少，影响嘉兴市新开工项目数明显减少、房地产开发投资增速回落，2015年，全市房地产新开工项目79个，较上年减少48个，计划总投资合计228.27亿元，较上年下降42.6%。2015年房地产开发投资458.41亿元，同比下降12.8%，占固定资产投资比重仅为18.2%，较上年回落5.5个百分点。  　　   

　　（二）银行收紧企业贷款，降准降息力促消费  　　   

　　当前，银行业收紧对房地产开发企业的贷款，银行贷款占房地产企业资金来源比例大幅回落。2015年，嘉兴房地产开发企业本年实际到位资金中银行贷款40.34亿元，较上年大幅下降60.0%，占本年实际到位资金比重为4.4%，较上年下降了5.3个百分点。  　　   

　　2015年，央行连续多次降准降息，部分银行还提供住房消费贷款利率折扣，以促进嘉兴市商品住宅库存去化，提速房地产开发企业资金回笼，房地产企业本年实际到位资金中个人按揭贷款125.25亿元，较上年快速增长44.2%，占本年实际到位资金比重为13.5%，较上年提高了5.1个百分点。  　　   

　　（三）政府土地供应减少，政策支持库存去化  　   

　　随着嘉兴市政府《促进房地产市场平稳健康发展意见》的出台，房地产开发用地供应管理进一步加强，房地产开发用地供应总量得以控制。2015年，嘉兴房地产经营性用地计划供应792.98万平方米，较上年下降38.6%，房地产经营性用地计划供应占全市建设用地计划供地面积较前几年大幅下滑，2011-2014年期间，该比例一直在40%-45%区间波动，而在2015年，房地产经营性用地仅占30.6%，政府针对房地产经营性用地的供地计划已经开始缩量。  　　   

　　此外，加大住房公积金放贷力度，上调公积金贷款最高额度，取消外籍户口人员在嘉兴购房贷款必须有交满一年社保证明相关规定等措施进一步加速嘉兴市房地产业库存去化。2015年，全市商品房销售面积640.63万平方米，同比增长28.8%。其中，住宅销售面积550.83万平方米，增长35.6%，拉动全市商品房销售面积增长29.1个百分点，居民住宅消费成为拉动全市商品房销售面积增长的主力军。  　　   

　　（四）建筑施工进度趋缓，相关产业产能去化  　   

　　多年来，作为对经济增长拉动效应较大的产业，房地产兼具了消费和投资的双重属性。房地产业的繁荣，不仅拉动了钢铁、水泥、电解铝、玻璃等产业的发展。而随着嘉兴市房地产业的调整，2015年，房地产开发业建筑施工进度明显趋缓，施工面积结束连续八年的增长，同比下降3.3%，其中，住宅施工面积同比下降4.9%。新开工面积、竣工面积分别同比下降42.7%、3.1%。相关产业同步也在进行产能去化的过程。2015年全市水泥、钢材产量分别同比下降7.9%、6.2%，行业需求已进入负增长时代；产能利用率继续下行，非金属矿物、黑色金属产值分别同比下降1.8%、18.3%，嘉兴市非金属矿物业通过企业之间兼并重组，勉强维持利润正增长，而黑色金属利润同比下降62.4%，盈利能力大幅下滑。  　　   

　　房地产业相关产业钢铁、水泥等行业固定资产投资回落明显，行业去产能化力度加大。2015年。全市非金属矿物、黑色金属投资额分别为43.00亿元、14.96亿元，同比分别下降22.1%、6.2%，与此同时，建筑业投资下降80.2%。表明随着房地产业进入调整期，相关产业的产能去化也同步进入产能去化过程。   

　　 四、市场发展路径   　　    

　　一直以来，房地产调控的逻辑是侧重需求端，不管是限购、限贷或是购房和户籍政策挂钩均如是。托举政策毫无疑问对于稳定房地产市场，防止房地产硬着陆具有重要作用。然而，房地产业进入新常态后，房价、地价的上涨动力明显减弱，将由单向上涨转为有涨有跌，地区之间的差异则会更大，房地产企业和地方政府都需要重新适应，作出策略调整，光注重需求端的改革已经无法保证房地产市场的供需平衡了，同时也存在诸多后遗症，无法从根本上解决房地产问题。因此，应力推房地产的供给侧改革，同时抓好需求侧的调控是从根本上解决当前房地产问题，促进房地产持续健康发展的重要途径。  　　   

　　（一）调整供给结构，加速库存去化  　　   

　　从2015年数据来看，虽然全市房地产开发投资下降明显，但去化周期较长、过剩较为明显的办公楼、商业营业用房投资仍保持增长，同比分别增长8.4%、0.2%。需要政府通过控制土地供应，优化用地结构，缓解库存压力。并且，各地应根据自身情况制定相应政策，从供应端加速库存去化进程，特别需要关注过剩现象较为突出的商业营业用房和办公楼。已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大，且消化周期过长的地区，要明显减少商品房用地供应量。在建房地产用地规模过大的市、县，可引导未开发房地产用地转型利用。土地用途规划可根据当地实际情况、市场实际需要，经有关部门批准后调整用途。  　　   

　　（二）防范区域风险，把握发展机遇  　　   

　　当前，嘉兴各县（市、区）商品房供需情况不一，需根据当地的常住人口及流动人口数量、经济发展状况以及城市规划等综合因素，因地制宜，从供给侧的土地供应等方面来调控把握当地商品房去化节奏，规避区域性过剩风险的发生。从需求端来看，二孩政策的全面放开、城镇化的进一步推进等政策利好为改善性住房需求和刚性住房需求入市创造了机会，更进一步将带动嘉兴房地产市场销售积极向好，稳定住房消费，提振房地产市场信心，减轻了嘉兴市商品房库存去化的压力。  　　   

　　（三）加强经营创新，提升企业品质  　　   

　　嘉兴房地产业的调整应不仅仅限于在商品房库存供大于求的情况下地通过简单的减少供给、刺激需求来达到供需平衡，而更应通过调整结构、整合重组，使得商品房配置更加合理，使得供给侧质量大大提高，增加公共产品和服务供给，更好满足消费者需要。从目前城乡居民的消费理念看，消费者越加重视在文化、旅游、娱乐、休闲等方面的需求，社区养老、WIFI全面覆盖等环境配套还有很大的需求空间，如乌镇的雅达养老地产项目，吸引了很多外地居民购买。另外，可从嘉兴所处的区位出发，鼓励有实力的房地产企业打造高品质项目，提升项目品位和品质，利用“房价低洼地”的优势吸引沪杭两地的居民前来购买，打造长三角地区的居家养老休闲胜地。