嘉兴市工业用地市场化配置改革试点工作主要做法

　　  国家发改委、国土资源部于2014年12月将嘉兴市列为全国4个工业用地市场化配置改革试点城市之一。嘉兴市委、市政府高度重视，通过加强组织领导、制订配套政策、明确试点任务、严格督查考核等举措，有序推进工业用地市场化配置改革，努力实现土地要素配置效率和效益最大化，有力推动供给侧结构性改革，促进经济结构调整和产业转型升级。试点工作开展以来，全市以亩产论英雄和节约集约用地为导向，通过“增量选优、存量提质”两大路径，着力提升工业用地市场化配置水平。主要做法为：

　　一、强化规划引领，优化空间布局

　　全市紧紧抓住 “多规合一”国家试点机遇，以规划引导工业用地集中布局，以市场手段促进集约利用，重点做到“三个集中”：一是建设用地空间资源向中心城区和重点平台集中。探索通过土地整治、产权置换等方式，将零星、分散的工业企业向重点平台集中。对开发区（工业园区）以外不再布局新的工业用地，对现有的零星工业用地，通过规划调整不予保留。二是招商引资项目向重点发展产业集中，突出引导符合当地优势产业和新兴产业的项目招商。三是计划用地指标向优质项目集中。对不符合产业转型升级项目，及产业集聚区、开发区以外的一般工业项目不予安排新增建设用地指标。

　　二、完善评价制度，落实源头管控

　　1、实行新增建设用地计划指标竞争择优机制。2014年，全市在分析以往用地指标分配弊端基础上，探索市场化改革，市政府制订印发《嘉兴市本级新增建设用地计划指标使用管理办法（试行）》（嘉政办发[2014]66号）。市本级改革以往按切块下达的计划指标分配方式，建立以优质产业项目为导向的分配机制。每年安排约50%的计划指标用于优质产业项目，根据项目质量优劣进行配置用地指标。市发改委、市经信委分别负责审定优质服务业和优质工业项目，依据产业导向、投入产出效益等进行综合评价和排序，优中优选安排用地指标，确保优质项目落地。2014-2016年，全市共安排新增建设用地计划指标2629亩用于29个优质产业项目。其中，安排指标1755亩用于14个优质工业项目。新进工业项目平均投资强度约400万元/亩，确保有限土地资源向优质项目倾斜，提高土地资源投放精准度。2016年，这项改革扩大到各县（市）全面实施。

　　2、完善项目准入评估机制。按照国家产业政策，制订当地优先发展及改造提升的行业（产业）目录，由准入评价领导小组召集发改、经信、财政、国土、建设、环保、安监等部门，对工业项目投资强度、建设强度、容积率、亩均产出、亩均税收、能耗、环境容量等指标进行综合评价排序，按得分高低提出项目准入意见，从源头上严把用地准入门槛，确保大项目、好项目、优质项目用地需求。对上年度工业企业绩效评价为最差类项目、总投资5000万元以下且用地面积20亩以下（拆迁安置除外）项目、位于开发区（工业园区）以外的工业项目，原则上不再安排供地。嘉善县、海宁市等地都成立了以政府主要领导为组长的项目联审小组，仅海宁市自2014年以来已有60多个工业项目因投资强度低、能耗高、污染大等原因没有通过项目准入评审而取消供地。

　　3、严格把控新增工业项目准入门槛。各县（市、区）不断提高项目准入门槛，先后出台了《工业投资项目分行业准入标准》，按行业分类明确投资强度、亩均增加值、税收、能耗等标准，真正把投入产出大、科技含量高、成长性好的企业引进来。全市明确新进工业项目用地投资强度原则上不低于300万元/亩、容积率不低于1.0、亩均销售收入不低于300万元、亩均税收不低于15万元。

　　三、实行差别方式，提高配置质量

　　1、实行差别化供地方式。一是采取租赁方式供地。除采用传统出让供应方式外，对符合规划的标准厂房、仓储等项目及短期产业用地，实行租赁方式供地。2015年以来，全市实施租赁方式供地21宗，面积567亩；二是采取分阶段出让方式。对用地单位建设情况和投产初始运行情况进行3+5+X分阶段验收考核。2015年以来，全市分阶段管理出让工业用地490宗，土地面积13097亩。

　　2、实行差别化地价政策。对符合产业导向的先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业、以及工业企业绩效评价为A类等优先发展且节约集约的项目，采取地价修正系数修正下浮确定出让起始价。对不符合全市产业转型升级但国家仍允许投资的产业用地，按照土地评估价格上浮不低于20%设定出让起始价。2015年以来，全市已实施差别化地价供应产业项目203宗，修正地价金额5.71亿元。

　　3、实行弹性出让年限。按照不同产业类型和特点，分别设定10年、20年、30年、40年、50年不等的时间，灵活确定工业用地出让年限。期限届满时，对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，采取有偿协议方式，续期或收回土地使用权。2015年以来，全市共实行弹性年期出让工业用地113宗，面积1759亩。

　　4、实行合同多方监管。一是签订亩均投入产出协议书，对亩均投入、亩均产出、亩均税收、违约责任等进行明确约定，并对履约情况进行监管。2015年以来，全市共签订工业项目亩均投入产出协议书704份，涉及土地面积22907亩；二是直接签订出让方、受让方、属地监管方的三方出让合同管理模式；三是完善出让合同条款。将投资强度、亩均销售和亩均税收，违约责任认定和处理意见，以及应承担的损失、赔偿等事项纳入土地出让合同管理，并明确政府收回土地的条件、方式和价格等。

　　四、挖掘存量潜力，促进提质增效

　　1、鼓励工业企业挖潜改造。积极推进“空间换地”，对符合城市规划的，鼓励和引导企业通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地、厂房加层、老厂改造、内部整理、利用地下空间等途径，扩大生产性用房，追加工业投资，提高土地投资强度和利用效率，实现“零增地”改造。积极鼓励依法取得土地的工业企业在符合规划的前提下利用已有存量土地和厂房发展现代服务业。据统计，2016年全市“零增地”改造项目有50项，折算土地面积1064亩。

　　2、加强工业用地转让管理。政府引导企业自觉担当“退低”、“进高”责任主体，政府提供咨询服务，鼓励其通过拍卖、收购、合资合作或其他形式实施兼并重组，盘活存量土地。2013年，海宁市成立浙江江南要素中心。2015年3月，嘉兴市资源要素交易中心有限公司正式挂牌成立，主要承担区域内国有产权、土地、用能指标、排污权、政府特许经营权以及其他符合市场化配置要求的资源交易和服务职能。海宁市、平湖市自2012年起建立了工业用地转让准入制，将工业用地转让、兼并重组等二级市场交易纳入统一管理，由经信部门对受让企业产业发展、投入产出、容积率等方面严格把关，出具准入意见，由要素交易中心挂牌转让，房屋、土地登记部门据此办理变更登记，有效防止退低进低现象。据统计，2012年以来，海宁市收回低效闲置土地8428亩，企业腾退转让土地5376亩。市场调节减轻了政府在收回土地过程中的经济负担，加快了土地资源盘活利用进程。

　　3、推进工业企业 “退散进集”。在前期广泛调查、调研和听取各方意见的基础上，市政府出台《嘉兴市推进“低小散”企业“退散进集”三年行动方案》，并于2016年8月11日召开全市“低小散”企业“退散进集”工作会议，部署大力实施“低小散”块状行业整治、扎实推进小微企业整合入园、有序开展违法企业市场出清、着力加快“两创”中心建设、全面提升工业园区发展水平、积极引导创建“美丽工厂”六项重点工作。2016年全市共完成 “低小散”企业（作坊）整治2929家，完成省目标任务的292.9%，其中改造提升1018家，完成目标任务的203.6%；整合入园250家，完成目标任务的416.7%；关停淘汰1661（含转移），完成目标任务的377.5%%。

　　五、严格全程监管，强化共同责任

　　1、加强事中事后监管。当前，全市着力推进“权责一致工作机制、监管信息共享机制”等七大监管工作机制建设，推动政府切实履行好公共服务、市场监管、社会管理、环境保护等职责，构建与简政放权要求相适应的监管机制和监管模式，防止监管缺位和监管薄弱。各地在项目全程监管过程中，也实施了一些创新做法。如平湖市完善了项目用地从供应、监管、违约处置等“批、供、用、补、查”全方位、全成果监管与服务机制。海宁市创新加强了出让合同管理，实施工业项目《国有建设用地使用权出让合同》、《产业投资管理合同》“双合同”管理模式。

　　2、强化部门共同责任机制。一是进一步规范土地出让合同与招商合同约定，细化招商主体与政府部门之间监管分工，强化部门共同责任。二是实行建设项目竣工复核验收制度，工业项目竣工验收由经信部门牵头、发改、建设、国土、环保、安监等部门共同参与，竣工复核验收时发现项目未达到约定的相关控制指标要求的，采取相应措施责令其限期整改。