中国税务报：台州营改增企业从“知晓”到“运用” 改变不只一点点

　　“营改增给房地产企业带来的最大利好是企业税负降低，同时政策也引导企业对财务与税务体系进行规范，对经营管理模式进行优化，这对我们企业来说，无疑具有更为深远的意义。”近日，浙江立成控股集团财务总监李林霖与台州市路桥区国税局房地产行业专业化管理团队的成员叶云飞在探讨旗下时代城市广场项目销售三期征收方式时，发出了由衷的感慨。

　　浙江立成控股集团下设台州立成房地产开发有限公司、台州立成百货有限公司等数家关联公司，涉足房地产开发、百货经营、工业物资销售和物业管理等多个行业。今年5月1日全面推开营改增试点，台州立成房地产开发有限公司在售的房地产项目中，商业房产项目时代广场销售二期、三期、住宅房产项目香樟豪廷均符合政策规定的房地产老项目，企业可选择按照简易计税或者一般计税方法缴纳增值税。

　　时代广场销售二期、香樟豪廷住宅项目因项目建设时间较长已接近尾声，工程建设款项等前期费用也多以营业税核算的方法完成了列支，所以集团层面通过了下属企业选择简易计税方法计税的决定，与原营业税相比，企业承担的实际税负由原来的5%下降为4.76%。在税负降低的同时，增值税预征税率也仅为3%，减少了对集团资金的占用，提高了企业的经济效益。

　　但在时代广场销售三期项目的计税方法确定上，李林霖和下属房地产公司的老总出现了意见分歧，这个项目的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，可以按照老项目选择简易计税的方式。但实际项目6月15日才刚刚开始，成本采购仅完成了一小部分，而且集团旗下子公司“台州立成百货有限公司”对该项目也有认购计划。李林霖认为，若该项目采用简易计税的方式，虽然适用的征收率要低于一般计税方式适用的税率，但这意味着其对应的土地价款不得扣除，取得的进项税额也不能抵扣，这样相较于一般计税方式是否更能减轻企业税负？内部关联交易对增值税抵扣有无影响？在征求集团领导的同意后，李林霖找到了台州市路桥区国税局寻求业务指导。

　　在了解企业情况后，叶云飞给李林霖进行深入的分析：“采用简易计税的老项目土地价款不得扣除，取得的进项税额也不能抵扣。如果该不动产卖给集团内关联企业，购入方按照取得的增值税专用发票上注明的进项税额分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。如果选择简易计税，按5%的征收率缴纳增值税，购入方按照5%进行抵扣；如果选择一般计税，销售方的销项税是11%，购入方也按11%进行抵扣，从集团整体层面来看，其实并无大的影响。简易计税与一般计税的选择，需要统筹考虑土地价款与进项。我仔细翻看了你们企业的资料和取得土地的价格，这个项目对应的土地成本较高，而且你们企业基本都是从一般纳税人处购买材料，项目施工方也是一般纳税人，都可以取得增值税专用发票，总的来看应该是一般计税方法更为有利。”叶云飞给李林霖做了进一步的具体测算：三期项目土地成本约为1.2亿元，销售收入预计能够实现3亿元。营改增后可按照1.8亿元申报销项税额，在不计算其他进项税额的情况下，仅这一项就将税负控制在6%左右。同时公司若严格按要求取得增值税专用发票，又能抵扣一部分增值税税款，这样算下来，虽然适用的增值税税率是11%，但是实际税负很可能低于简易计税方法4.76%的税负。

　　集团领导最终采纳了这个建议，对这个老项目单独采取一般计税方式计算增值税，并指导相关子公司对这个项目的剩余铺位进行全面认购。同时，将企业内财税业务分离，组建了专门的税务管理部门，由李林霖兼任部门负责人，负责从税收视角对企业战略布局规划、流程优化再造、财税管理架构经营转变提出优化方案。（《中国税务报》7月29日B3版 高鸣霞 王典  董晓岩）