“双城记”：杭甬楼市调查
编者按： 对于楼市来说，今年的春天来得有点早。房贷利率和首付政策调整、契税减免等一系列优惠措施的推出，推动春节后楼市迅速升温。不过仔细观察楼市，在销售回暖的同时，去库存依旧是楼市的主旋律。我们不妨对杭州和宁波的楼市进行阅读，两地情况也许有助于我们把握当下楼市真实状态。
近期，杭州西湖文化广场“我爱我家”二手房洽谈现场成交活跃。 记者 吴元峰 摄
杭州：是复苏不是大涨
宁波：交易旺均价持稳
杭州距离杭州出台房产新政“杭十条”半月有余，在位于杭州西湖文化广场房产中介“我爱我家”签约现场，工作人员有条不紊地忙碌着。与十几天前相比，这里已经“冷清”了很多。“三月初，这里人山人海。工作人员忙到凌晨6时，休息两小时后，早上8时继续开门迎客。”“我爱我家”营销策划经理宋文杰说。“但也就持续了3天左右，很快就恢复到正常状态。”他说。
“我爱我家”和“中原地产”都是杭城房产中介的龙头企业。前者以二手房销售为主，后者以代理新房销售为主。中原地产品牌管理总监荆海燕以“复苏”这个词来形容这一波楼市行情。“今年1月份已有楼盘在调整价格，大部分板块都在复苏，不过并不是猛涨，只是恢复到正常盈利水平。”她说，“之前一些楼盘为了快速回笼资金，保本在售，但现在恢复到有盈利的水平了。”
在她看来，这一次的“涨价”与2009年不可同日而语。“那一次是不分板块、不分户型的普涨，现在已经两极分化。”体现在数据上，首先是90平方米以下户型的热销。“在新房销售总量中占比超过60%。”这说明，刚需仍然是目前的市场主力。其次，140平方米以上户型成交量提升特别明显。以往卖不动的大户型，这次终于被撬动了。“以万科玉泉楼盘为例，在售90平方米户型已全部卖完，目前大户型也迎来销售爆发期，最近一个月成交量比以前提高30%，这是之前没法比的。”荆海燕说。
究其背后的原因，荆海燕认为主要还是源于政策放宽。“二胎政策放开后，许多家庭对大户型房子需求更加迫切，原先受契税所限，会考虑往紧凑的140平方米以下的三房考虑，但现在契税减免政策下来后，心态上就不一样了，会有一部分人考虑购买大户型房产。”
至于价格，宋文杰说杭州二手房涨价幅度并没有外面传言得那么疯。“140平方米以上二手房房东涨价金额会高，但平均到每平方米，再加上契税减免利好，真正的涨价幅度不高。从我们的交易记录看，二手房价格并未大幅度拉升，只有个别略高。”而外界疯传的温台投资客，从目前来看也并未大量进入杭州楼市，“肯定有，但总体比例要远远低于2009年。”荆海燕说。
宁波在位于宁波鄞州区的中海国际社区售楼处，看房的人群络绎不绝。春节过后，这已经是各大售楼处的常态。
“就算是工作日一般销售量也能达到十几套，周末普遍都能达到20多套，我们前段时间推出的60多套房源，一周就卖光了。”一位销售人员表示，按照往年经验，春节过后通常是楼市的淡季，但是今年春节以来，因为政策的叠加效应，购房者的热情升温明显，销售势头不输“金九银十”的楼市旺季。
今年2月以来，随着政策的不断出台，宁波楼市销售持续升温，整个2月“春节月”，市区商品住宅销售量为1647套，相比去年同期有明显增加。另据搜房网数据监控中心统计，3月首个完整周(2016.3.7-2016.3.13)宁波市六区共成交商品住宅1490套，环比前一周成交量增加59.19%。而截至3月13日，3月份宁波市六区已备案商品房2040套，并单日成交创下300多套的年度日成交最高纪录。
随着成交量大幅增加，但价格并没有跟随上涨。搜房网的统计也显示，虽然3月首个完整周宁波市六区商品住宅成交环比大幅提升，但是成交均价维持在13211.72元/平方米，成交均价环比反而下降了2.70%。
在行情升温的背景下，有一些楼盘已经在酝酿取消优惠甚至提价，呈现出惜售的心态。记者在宁波东部新城、鄞州等区域的一些在售楼盘的售楼处发现，销售人员口中已是一片喊涨之声。“最近上海等地都在涨了，我们肯定也很快就会提价。”宁波一个在售楼盘的销售人员表示。而另一个楼盘的销售人员则表示，前几天开始，该楼盘价格已经有所提高，每平方米价格上涨幅度在1000元左右。
杭州：远未到抢房时刻
宁波：去库存是主旋律
杭州杭州市透明售房研究院的最新数据显示，截至2016年2月底，杭州市区新建商品住宅可售量为86538套(含萧山、余杭，不含富阳，下同)，较去年同期的96604套下降了10066套，下降比例约为10.4%。
事实上，从最近一年来看，杭州市区住宅库存在2015年4月达到峰值(101210套)后，基本上呈下降趋势。再来看另一组数据。2015年1月，杭州的住宅库存需要10.9个月能清空。2016年1月，这个数字缩短到9.5个月。这说明杭州在消化库存房上已经取得了一定的成效。
但从全国的层面来看，杭州的压力不算小——根据公开报道，目前北京、上海、广州的新建商品住宅去化周期分别为9.2个月、7.5个月和3.7个月，都要低于杭州。苏州、东莞等二线城市，新建商品住宅的去化周期都在4个月左右。
杭州的住宅库存压力从何而来？杭州市透明售房研究院数据显示，在杭州8.65万套住宅库存中，余杭占3.58万套，萧山占1.45万套。光这两个区的住宅库存量，就占到了全市总量的一半以上(58.1%)。
“杭州库存住宅分布不均衡，主要源于过去土地市场供应的差异，”杭州透明售房研究院院长方张接说：“以2013年为例，杭州全年出让了225宗土地，其中余杭86宗，萧山37宗。以出让土地两年左右开盘的周期来算，近一两年，余杭、萧山的新楼盘远远超过了主城区。”
“库存房数量太多或者太少，都不利于当地房地产市场发展。库存房太少，购房者容易恐慌，引发房价飞涨。库存房太多，又会使购房者犹豫观望导致楼市滞销。”双赢置业机构董事长章惠芳在接受记者采访时认为，新建商品住宅的去化周期，一般6至12个月为宜。“因此，以杭州的住宅库存情况，还远远没有到需要抢房的时候。很多所谓的紧张局面，不过是开发商、中介的营销手段而已。如果这时候盲目追涨，反而容易吃亏。”方张接说。
宁波虽然已有喊涨之声，但在宁波整个房产市场，去库存仍然是今后一段时间内的主旋律。“宁波房价大涨的可能性不大，在目前的库存形势下，大部分房产商应该会采取措施抓紧时间去库存。”房产业内人士陈敏梁表示，宁波去库存是主流。和一线城市不同，宁波楼市以投资为目的的购房者很少，市场以刚需购房和改善型购房为主，不具备推动房价大涨的市场主体。
中国宁波住宅与房地产网显示，截至3月8日，宁波市区可售住宅套数为41358套，总面积约550万平方米，按照2015年宁波市区总体485万平方米的去化速度，要消化目前的库存，需要13.5个月。目前宁波住宅销售最旺的鄞州区，也是宁波库存的大头，该区可售住宅套数超过1.6万套，可售住宅面积则超过190万平方米，库存量占到宁波市区四成左右。
另一方面，由于2014年宁波土地市场成交惨淡，土地储备量低导致去年来上市的新项目锐减，去年宁波的商品住宅供应量为418万平方米，同比减少16.4%。
而宁波正在推进的棚户区改造，则成为楼市去库存的新动力。据宁波市住房保障管理中心相关工作人员介绍，宁波目前实施的货币化安置政策十分优惠，除了按被征收房屋评估金额15%的货币补偿外，不论购一手房还是二手房，还可得到10%的购房补助。因此，整个宁波市区的拆迁户成为了去年到今年以来去库存的一支主力军。据统计，到目前为止，宁波启动棚改面积180余万平方米，完成货币安置11390套。随着国家的政策利好不断释放，手头拿着住房货币补助的拆迁户更是纷纷出手购房。
与此同时，宁波各县市也推出差异化的货币安置措施，推动楼市去库存。去年，宁波宁海县棚改对象购买商品房1550套24.7万平方米，占商品房成交总量的52.9%，使该县商品住宅库存消化周期从40个月下降为目前的20个月左右。今年年初，宁波奉化市又推出了一项棚改货币化安置新政——房票安置政策。房票置换的补偿补助比直接货币安置要高14%，一张房票相当于一笔定额购房款，能在奉化全市各楼盘选购房屋。
按照宁波棚改总体部署，到2017年底，宁波计划实施棚户区改造10万户、1000万平方米，其中争取完成成片危旧住宅改造300万平方米，这无疑将成为楼市去库存的重要发力点。