南京有关部门解读设立房价“涨停板”
昨日，南京市有关部门给本报发来“《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策解读”。从“解读”看，南京不仅设定了限价量化目标，即所谓“涨停板”，而且还将通过切实打击开发商捂盘惜售、防止毛坯改精装变相涨价等举措来遏制房价高攀。
这份“解读”从土地供应、商品房销售、住房民生、市场监管等多方面制定了一整套调控思路，其中，保持合理土地供应规模节奏、逐步构建租购并举住房制度、推进棚户区改造和保障性安居工程建设等做法已付诸实践，值得关注的还是分类设定房价涨幅限制目标。
南京提出了房价涨幅量化指标，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目(不含户型180平方米以上及低密度住宅)，以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导：申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平方米以上，年化涨幅不宜高于8%；2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。
虽然分类限价是第一次，但“限价”调控手段此前在南京已是频频祭出——
2010年，南京房价同比大涨39%，2011年3月底，南京发布全年房价涨幅控制目标，要求“2011年度全市新建住房价格涨幅必须明显低于居民人均可支配收入增幅，同时要低于2010年度全市新建住房价格涨幅。”据此，当年房价涨幅目标是不高于10.4%。同年，南京又出台限购政策。受多重政策叠加影响，当年南京房价同比上涨9%，完成限价目标。
不过，到2012年，限购、限价却没能限住房价上涨的势头，至2013年南京再次发布房价涨幅控制目标，划出年涨幅不超过10%的红线，物价部门限价严格，甚至有楼盘被要求“零涨幅”，然而，2013年南京房价涨幅还是蹿到了16%多。2014年3月，南京按季度分解控制房价涨幅，但当年限购解除，房价上涨冲动明显。自去年3月起，南京房价进入新一轮上涨周期，“限价”虽也一直暗中执行，房价依然已连续上涨13个月。
尽管如此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉还是对“限价”政策进行了肯定，认为有助于市场平稳发展。同策咨询机构南京公司副总经理杨锐认为，限价政策必须也必要，但是限价最重要的还是要看政府的严格执行。一旦市场启动限价，可能会造成开发商因价格未达预期而捂盘、降低市场房源供应量的情况，由于一季度销势好，有的房企已完成半年销售任务，不存在卖房压力。而一旦限价放开，可能造成房价报复性上涨。
南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华则表示，一方面土地市场价高者得，不断抬高人们对未来楼市的预期；另一方面，对楼盘售价进行行政干预，严格限制涨价幅度，不控地价，只控房价，效果恐怕要打折。而且，可能会出现二手房价远远大于新房的现象。这是对市场价格的扭曲，还是应该由市场自身调节。
还有人担忧，优质、被限价的好楼盘会吸引购房人挤破头去买，在这种情况下，买到就是赚到，权力寻租有了更大空间，普通购房人显然很难与“关系户”展开较量。更有观点认为，“分类限价”，会让投资需求流向单价2万元以下、涨幅“红线”12%的刚需项目，带来刚需项目的新波动，给刚需自住者带来价格压力。
市场对于“以年初批次成交均价为基准”的提法也存在疑问。昨天，河西热盘宏图上水云锦领取销售许可证，其1月房价为37500元/平方米，按照限价政策涨幅不宜超过8%，只能卖到40500元/平方米，但新批销许价格却是45000元/平方米，房价上涨了20%。而对于年初至今房价涨幅已超过“涨停板”的，后期房价如何审批，也有待进一步明确。还有的楼盘已大半年不卖房了，新房源报批价格的涨幅标准参照上一批房源价格还是周边房源价格？希望政府还有进一步明晰而透明的“杠杠”。
值得注意的是，围绕“限价”，南京市还要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。同时，为堵住开发商为提价而采取毛坯改精装修房的“后门”，南京市还规定：凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案(出现重大调整)进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。此外，南京还将及时开展新建商品住房成本调查。对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。
据了解，年初开始，为缓解供需矛盾，南京已出台一次性必须申领3万平方米以上房源才能销售的举措，同时，物价部门原则上已不接受欲整栋、大面积上调价格的申报。而堵住毛坯改精装“后门”的思路比较新颖。不过，毛坯改精装如何公示且取得先期业主同意，还有待细则进一步明确。
南京本地一家房产网的一项调查中，77%的网友认为“限价”并不能控制住房价。网友认为，开发商还有其它办法可以规避政策限制，除毛坯改精装外，还有精装再升级、捆绑销售车位、年中大涨年底再降、楼盘更换名称等办法。显然，限价要堵的“后门”还不少。
本报记者顾巍钟汪晓霞