卖方毁约怎么办？买房如何避免被坑？

　　记者林琳

　　昨天下午，杭州市普法办、杭州市司法局联合“律师来了”在杭州市公共法律服务中心举办了一场房产专题讲座。

　　主讲人吴方荣律师：律师来了签约律师、浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙、杭州市律协房地产专业委员会主任、杭州市法学会房地产法研究会秘书长。

　　讲座还没开始，前排的位置就已经被读者抢占一空。一位家住滨江的大姐说，她吃过午饭就过来现场等着了。

　　2点不到，能容纳50余人的讲堂座无虚席，一些来得稍迟的读者只能站着听讲。

　　讲座开始前，市司法局的工作人员还组织了一场普法知识小竞猜暧场。

　　“最近开发商在忙啥？忙着烧资料，改广告。老百姓又在忙啥？忙着抢房子、打官司！”吴律师从两组图片切入，对近期房产交易的特点作了归纳总结。他说，9月之后，杭州房产市场火爆，各类房产交易纠纷也随之而来，其中二手房买卖的违约情况最为严重，前来咨询相关问题的人也在持续增加。

　　高发的商品房交易纠纷有哪些？二手房交易要注意哪些问题？如何防范可能出现的交易风险？……

　　之后的一个半小时，吴律师结合案例，分别对新房交易纠纷与二手房交易纠纷作了细致分析，并逐一给出了应对建议。

　　讲座结束后，是提问环节，若不是工作人员几次催促，吴律师都脱不了身，大家都在问下一讲开始的时间。

　　没关系，没来得及问不要紧，没来现场也不要紧，我们对讲座的主要内容作了梳理提炼，在此与大家分享。如果你还有其他房产方面的法律问题，也可以直接到“律师来了”微信公号提问。

　　一

　　近期房产交易有哪些特点？

　　1.涨跌频繁：房产调控政策出台前后，房产价格浮动明显，一套房子一夜涨几万元都很常见，尤其是二手房。

　　2.卖方违约率大幅上升，交易变动频繁：由于房价波动大，卖方为了追求利益最大化，很可能选择违约。

　　3.买方合同谈判地位下降，风险因素增加：在“一房难求”的情况下，买方势必受到影响，在合同谈判中会处于下风。

　　4.矛盾调解难度大，诉讼风险大幅增加：由于买卖双方利益点差距大，一般很难调解；如走诉讼途径，则更加费时、费钱、费精力。所以一旦出现纠纷，是很麻烦的。

　　二

　　目前高发的商品房交易纠纷有哪些？

　　1.预定合同(政策)纠纷。

　　这类纠纷大多集中在限购限贷政策出台前后。比如有人在政策出台前看好房，签了定金合同，政策出台后，发现贷款下不来，正式合同签不了，矛盾就出来了。处理这种情况，主要有三个原则：

　　如果买卖双方都没有错，纯粹是因为政策原因无法购房的，那么按照“交多少返多少”的原则，由开发商或房东返还全部定金；

　　如果买方实际没有受到政策限制，而是因为其他原因不想继续履约的，那么属买方违约，卖方可没收定金；

　　如果开发商或房东临时改变主意，不愿意卖房了，那么属卖方违约，一般需返还双倍定金。

　　2.买方逾期付款纠纷。

　　这一类纠纷主要是受到限贷政策影响，因银行贷款收紧而无法按时付款的。

　　如果合同已经签完，按揭却没有办下来，也属于买方违约，需要承担相应的违约责任，风险较大。

　　3.精装修商品房纠纷。

　　10月1日起，浙江率先实行全省新建住宅全部全装修和成品交付。这样一来，因为装修引起的纠纷也会逐年上升。

　　一些房地产公司在精装修方面还不成熟，铺水管、埋电线、渗漏水等问题都有可能出现。从降低风险的角度考虑，购房时最好选择成熟的，有一定品牌知名度的开发商。

　　4.借名、更名购房纠纷。

　　由于大城市限购政策较严格，有些不具备购房资格的人可能会通过借名方式购房，也就是自己出资，将房子登记在有购房资格的亲友名下。从法律上来说，这种做法对买卖双方都是有很大风险的。

　　不动产以登记人为准，也就是说，法律是只认房产证的。假如房产登记人在外欠债，那么他名下的房子很可能会被查封、拍卖等。即便出资人和名义登记人之间有协议，这份协议也只对内部有效，对外部债权债务都是无效的。

　　三

　　目前高发的二手房交易纠纷有哪些？

　　1.一房二卖纠纷。

　　目前，95%以上的二手房交易都是没有律师参与的。部分房东为了追求利益，很可能同时委托两家中介公司，出现“一房二卖”的状况。

　　作为卖方，当然要尽量避免这种情况的发生，毕竟是违约行为，是要付出相应代价的。

　　而从买方的角度来说，判定这套房屋的归属，主要看三点：一是谁的合同在前；二是谁实际拿到了房子；三是看谁先登记、先办证。一般来说，房产交易最终以登记为准，如果是同一天签约的，那么谁先办出房产证来，房子就归谁。

　　至于没有拿到房子的一方，可以起诉解除合同，要求房东赔偿。要注意的是，这里的赔偿是可以按照房屋差价赔偿的，也就是说，除了违约金，法院还会考虑差价，判令房东适当给予补偿。

　　2.卖方毁约(不签约)纠纷。

　　这种情况一般发生在仅签订了定金合同或意向合同的案例中，双方尚未签订正式合同，卖方改变主意，不愿意签约了。

　　法律遵循缔约自由，买方虽然可以向卖方追究损失，但如果房屋差价较大的，就很难得到补偿了。

　　买方如果怕吃亏，最好在签意向合同时约定较高的违约金。

　　3.卖方不履行交接、交付义务纠纷。

　　这种情况一般发生在正式合同已经签完以后，比如合同约定一个月后交房的，到了时间，卖方迟迟不肯搬出，或者又将房屋另租给他人的。

　　碰到这样的事，买方有两种处理方式可以选择：要是不想买了，可以起诉解除合同，要求卖方赔钱，一般来说，违约金可以是房价的10%至15%，最高不要超过20%；如果还想要房子的，可以起诉要求卖方继续履行合同，办证交房。

　　4.买方首付款或按揭贷款纠纷。

　　在二手房交易中，卖方是负有较多义务的，比如保证房子的质量，保证三证齐全等等，而对于买方来说，最大的义务就是按约付钱。

　　举个例子，买卖双方约好通过按揭付款，但买方去银行办理贷款时遭到了拒绝，原因是他之前在外地有一笔债务未能清偿，上了法院的失信人黑名单。这种情况，买方也是违约，要承担违约责任。

　　对于买方来说，除了因调控政策影响无法购房的，其他事项都不能成为不付钱的理由。

　　5.买卖双方与中介公司纠纷。

　　中介的角色其实很关键，但就目前来说，中介行业从业人员还存在整体素质不高等问题。有些中介为了利益，甚至向买卖双方虚报信息，从中牟利。

　　一般来说，只有交易成功中介才能收取中介费；如果交易不成功，最多只需付通讯费、车马费，中介费是不用付的。

　　在选择中介时，最好还是选择有一定信誉度的，不要轻易听信中介人员口头承诺，务必看清合同条款。

　　四

　　如何防范交易风险？

　　1.任何谈妥内容都应书面约定。

　　现在很多买卖房子都是一口价，比如含装修、家电等，房价中到底包含哪些附属设施，除了说清楚，更要写清楚，要及时通过书面形式固定下来。

　　2.合同条款应更加细致准确。

　　比如购买学区房的，价格不便宜，且户口很关键，那么在购买时最好在合同中约定，如果卖方不按时迁出户口的，要按天承担违约责任。

　　3.提高违约责任的比例，增加违约成本。

　　违约金比例适当提高，有助于锁定交易，减小违约风险。

　　4.谨慎选择交易对象和中介平台。

　　购买新房和二手房都适用这一条，不论是开发商还是中介公司，都尽量选择有品牌、靠谱的，可以在一定程度上避免风险。

　　5.产生纠纷的，及时固定证据、积极谈判、诉诸法律。

　　一旦产生纠纷，短信、微信、电话录音、合同文本都可以作为证据，需固定保存。当然，能调解谈判解决最好，实在不行再选择走诉讼途径。

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