卖房卖成了无房户 房产典型案例
21.10.2014 18:02
本文来源: 住房保障和房产管理局
“阔气”老板， 先给出65万元按揭款
赵女士的这套房子地处杭州凤起路，建筑年代蛮新。因为房子面积只有86平方米左右，去年年初，赵女士一家打算把这套房子卖掉，换套大一点的房子改善居住。去年上半年，赵女士在滨江区看中了一套房子，一家人都很中意，因此2008年五六月份，赵女士在网上把自家的房子挂了出去。
报价160万元，却一直没卖出去，而滨江那套房子的房东又在催着下单，赵女士有点着急。正在这时，一个陌生电话打过来，对方自称是杭州LJ房地产代理有限公司的一位王姓工作人员，在确认赵女士手中有房源待售后，该工作人员抛出了一个很有诱惑力的方案：先付定金，三个月包销，如若包销不成，以协议价回购。对于这个从天上掉下来的“馅饼”，赵女士将信将疑，但是那头滨江的房东催得紧，赵女士想想还是让中介公司包销来得省心，于是在2008年9月19日与这家中介代理公司签了《房屋委托包销合同》，随后又去公证处办理了房屋买卖委托公证书。
记者昨天在赵女士带过来的这份《房屋委托包销合同》原件上看到，双方确认这套房子的包销总价为157.732万元，包销期限为2008年9月19日起至2008年12月26日；乙方（即该中介代理公司）向甲方（即赵女士）支付定金47.4万元（这笔费用在包销完成时充抵包销金），并向甲方支付现金支票一份，票面额为包销金减去定金的差额。此外，合同中约定乙方确保在包销期限届满之日，将包销总价全额交付给甲方。
因为这套房子在银行里还有65万元的按揭贷款，为此，LJ房地产代理有限公司在合同签订7天之内就支付给赵女士65万元用于一次性还清银行贷款，“我想想，这家中介公司应该实力挺雄厚的。”赵女士说。
65万元的金额比起47.4万元的定金，相当于赵女士需要支付给中介公司17.6万元，根据赵女士的说法，期间她先还了10万元。而滨江那套房子签了买卖合同，因为赵女士一直没有凑足房款，需要支付对方违约金5万元，为此赵女士与LJ房地产代理有限公司的股东、实际幕后老板陈某签订了个人借款合同，向陈某借了5万元。
至此折算下来，为了这套总价157.732万元的房子，LJ房地产代理有限公司实际支付了60万元的金额，尚欠赵女士97.732万元的余额。
老板“失踪”了， 房子变成别人的了
签了包销合同后，赵女士一家根据合同中的条款，很快搬离了凤起路上的家，先在看中的那套滨江房子中以租住的方式安顿下来，满心欢喜等着拿到包销金额后就正式买下这套房子。
然而去年12月26日，包销期限结束后，赵女士拿着LJ房地产代理有限公司开出的房价余款现金支票去银行承兑，被银行方面告之公司账户里根本没钱，这是一张空头支票。“银行的人告诉我，从这个户头开出去的空头支票，少说也有十来张。”赵女士补充说。
这下，赵女士慌了。她立即联系陈某，陈某表示最近公司资金周转比较紧张，但是这几天自己手头别的项目上可以收回一些款项，让赵女士别紧张，自己一定会在几天内把剩余款项支付给她。过了几天之后，赵女士还是没等到消息，再次联系陈某，陈某推说身体不好这几天在上海做手术，等手术结束立即回杭州处理这件事情。
接下来的那段时间，每次赵女士催陈某还款的时候，都会得到陈某不同的借口。再后来，陈某干脆不接电话，玩起了“失踪”。
赵女士向记者出示了若干有LJ房地产代理有限公司印章和陈某及其父亲签名的“承诺书”，其中一份写于2009年1月9日，文中承诺于1月16日全部付清剩余房款，“结果还是什么都没付”；另一份写于1月20日，文中表示“我公司正在积极筹集资金，将于近日尽快支付房款及相关补偿”，落款上注有陈某的手机号码和两处住址。
赵女士说，自己曾经去两处住址找过陈某，其中一处的住户声称自己只是租客，对房东的事情一概不知；另一处是陈某父母的住处，赵女士第一次去的时候，陈某父亲说，自己也在找儿子，但是也找不到。后来赵女士再去该处的时候，陈某父母已经搬走，不知去向。
事情变得越来越可疑，赵女士向熟识的律师朋友咨询，律师朋友提醒她赶紧去查看一下房屋产权。2月23日，赵女士去房管部门查询自己这套房子的产权，发现房屋所有权人早在2008年9月22日就已经更换成了陈某，根据房管部门提供的房屋转让合同显示，当初跟赵女士联系的LJ房地产代理有限公司的那位王姓工作人员，作为赵女士夫妇的委托代理人，出面代签将这套房子转让给了陈某。而陈某又在2008年9月24日，将这套房子以150万元的价格抵押给别人，办理了房屋他项权证。
赵女士觉得天旋地转，“我曾经问过这家中介公司的人，我的房子有没有卖掉，他们都说市场行情不好，卖不出去。谁知道原来他们根本就没打算帮我卖房。”
2月26日晚上，记者拨打LJ房地产代理有限公司实际负责人陈某的手机，该号码已经停机；王姓工作人员的手机一直无人接听；LJ房地产代理有限公司原副总经理王某的手机尚能接通，王某表示，因为老板拖欠了三个月的工资，他已经从LJ房地产代理有限公司辞职了。
昨天上午11时左右，记者前往位于延安南路某高档写字楼的LJ房地产代理有限公司时，发现大门紧闭，人去房空。该写字楼的保安人员说，该公司没有正常营业至少有两个星期了；而物管处的工作人员说，该公司的相关负责人曾经向物管处表示最近准备搬走。
包销这个陷阱， 猫腻会在哪里
赵女士并不是卖房卖成无房户的唯一遭遇者，小周也是LJ房地产代理有限公司包销手法的“上钩”者。
小周的房子，当初以63万元的总价与该公司签了四个月包销合同，包销期限为2008年12月10日至2009年4月10日，虽然包销期限还未到期，但是小周在本地论坛上看到了一位网友针对自己在LJ公司委托包销房子的故事，越想越后怕，于是前几天也去房管部门查询自己的房屋产权，果然发现自己的房子在2008年12月18日，以79.9万元的估价已经被转让到该公司的一位张姓业务员的名下，并办理了55.9万元的银行按揭贷款。
房子何以能在房主本人不知情的情况下，被挪移到他人名下？在LJ公司的“包销”模式中，哪些环节让卖房人一步步陷入陷阱中？
陷阱之一：光鲜的外表。LJ公司的办公场所租的是高档写字楼，“面积有200多平方米，看上去很宽敞，有排场”；陈某平时驾驶的是凯迪拉克GTS，据一位曾经接触过他的人评价，陈某出入摆出来的姿势，两个字：阔气。正因为这些光鲜的外表，让很多卖房者相信，这是一家有实力的公司。
陷阱之二：承诺高额的违约金。此前，杭州其他房产中介公司也陆续开展过独家代理等与包销有点类似的模式。
杭州市中介协会副会长邓力表示，一般中介公司对独家代理未售出房子所给出的违约金，通常为房子一个月或两个月的租金额，或者总房款的千分之几。而记者在赵女士和小周与LJ公司签订的包销合同上看到，前者的违约金赔付标准为按定金罚责，也即赔47.4万元；后者的违约金赔付标准为1万元加上银行贷款金额。无论如何，“这样的赔付标准太疯狂了，在目前的市场行情下，根本不现实。”一位资深经纪人表示。
陷阱之三：签全权委托公证书。赵女士和小周的房子被LJ公司相中后，都被游说与该公司签订了全权委托公证书，即房子的转让事宜委托给该中介公司业务员作为代理人，可以全权处理，这意味着，在房管部门为杜绝二手房虚假违规操作所设置的各种关口，都会因为全权委托代理而失效。
陷阱之四：将房产三证、身份证、户口本、结婚证等关键证件提供给中介公司。一位中介业内人士表示，在签定房屋转让合同之前将关键证件交给别人，犯了大忌。
事实上，包销这种模式2002年前后在杭州二手房市场上出现后，2002~2004年期间，曾经一度很红火，但是随着2005年杭州出台了相关政策，加强了对中介行业的规范管理，以吃差价为主目的的包销模式渐渐淡出二手房市场。
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来源：钱江晚报
本文来源: 住房保障和房产管理局
21.10.2014 18:02
