北京楼市新政见效 成交量降温明显

9月底以来，新一轮楼市调控飓风席卷楼市，成为近期最热议的话题。随着楼市政策的发力，北京楼市一改前期的亢奋火热，迅速入秋：国庆假期过后，北京全市新建商品住宅、二手房成交量均出现明显下降；之前因担心价格上涨的购房者心态由恐慌转为观望，一些“大房子”已经开始悄悄降价……楼市开始回归久违的理性。

　　楼市的理性回归仅仅只是开始，业内专家表示，有了政策的强力调控，市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂，交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量无疑都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。

　　成交量新房、二手房降温明显

　　8天，19城。北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州。这份涵盖一二三线城市的调控名单，预示着紧缩调控政策的飓风再度席卷楼市。北京，无疑击出了这轮调控中力度最重的一拳。原本就执行着全国尺度最严格的限购之余，北京又将购房的首付比例提高了5%-20%，大力为楼市减杠杆、降需求。同时，又在土地政策上祭出三记重剑，“9070”、“限地价竞房价”、“增加自住房供应”，力求增加中小户型、中低总价的商品房供给。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌了68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。

　　从近3个月的日均交易量来看，国庆假期过后，北京全市新建商品住宅的日均网签量仅110余套，远逊于9月份日均近250套的成交量。受楼市调控影响，十一至今北京的新建商品住宅交易已经连续多日处在低水位，市场的整体热度以及假期结束后的市场回温幅度都大大降低。

　　同样下跌的还有二手房。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，10月上旬(1-10日)，北京全市二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大幅下跌了65.7%。从二手住宅每日的网签量走势也可以看出，十一长假期间，北京二手住宅的网签量明显低于前三个月的周末、节假日的交易量，国庆节后三个工作日，二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，不足1000套的网签量也明显不如此前工作日基本都在千套以上的表现。受限购政策影响，北京二手房市场已经开始明显降温。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从买卖合同到网签上线，各地是有时间差的，特别是限购城市，比如一线城市需要审核购房资格等，所以10月份特别是上半月你看到的网签数据肯定都不是新政策后成交的。这一次的新政，的确是过去十天，让市场告别了2016年的恐慌，快速地回归到了2015年水平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把贷款首付比例划分成四档的政策也是极大地抑制了过度购房，照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下，新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。

　　胡景晖认为，有了政策的强力调控，市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量无疑都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。

　　郭毅认为，多方组合重拳之下，北京楼市成交量已应声而降，而接近年底银行收缩信贷的窗口期即将到来，首付提高、信贷收紧，将使得部分客群的购房计划被迫延期，另外由于未来自住房供应还将加大供给，加之调控重拳之下市场预期的走低，也使得部分客群的购房计划主动延后，观望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低，而需求的减少也将使得此轮房价过快上涨趋势被终结，预计2016年四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

　　二手房价部分“大房子”已开始降价

　　“从国庆之后成交的房源来看，大户型非普通住宅的价格已经开始松动了”。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙告诉记者。他所说的“价格”，既包括成交价又包括业主的挂牌报价。

　　寇海龙说，来自门店的成交信息显示，国庆之后的几天时间里，总价在千万左右的、140平方米以上的大户型房源，已经出现多宗降价成交的案例，降价幅度主要在几十万元，“现在只是刚刚开始，降温将是大趋势，而大户型房源首当其冲”。

　　在寇海龙看来，新政对于二套房的杀伤力非常大，单就首付比例由50%上涨至70%的这一项规定，就会在短期内挤出为数不少的投资客。不少待售大户型房源的业主已经有了价格下调的预期。寇海龙预计，短期之内，北京楼市的成交量将会出现明显下滑，着急出售的大户型房源将先行降价，而普通住宅所受的影响预计不大，春节前后或将出现一轮降温行情。

　　“要想近期快速成交，唯一的办法就是下调价格，大户型房子的降幅会更明显”。东四环链家某门店的经纪人告诉记者，大户型本来就不好出售，新政的冲击会更加明显。这位经纪人告诉记者，目前还没有出现大量降价抛售的局面，但不少业主的报价已经开始有松动迹象了，坐地起价甚至“一口价”的局面预计很快就将一去不复返。

　　中原地产研究中心统计数据也显示，北京二手房在过去一周，房价报价指数下调了10%(报价下调房源数量比例)短期出现了房价下调的个案，买卖双方依然在博弈过程中。58同城、赶集网和安居客的调查报告预计，房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动可能性。特别是当下楼市的投资需求比例高的情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

　　除了价格的松动外，上述业内人士告诉记者，另外近期还出现的一个趋势是，随着购买二套房的成本大增，之前“住一套再买一套”的客群，由于无法支付更高的首付，不得不变成“卖一套再买一套”，这样就使得国庆之后，挂牌出售的房源数量开始有所增加。

　　中原地产研究中心统计数据显示：根据部分在各城市的二手房报价统计，深圳与北京二手房在过去一周，房价报价指数下调了10%，中原地产首席分析师张大伟分析认为：调控政策力度较大的北京、深圳、南京、合肥、苏州等城市，成交量下调幅度更是接近50%。短期出现了房价下调的个案，买卖双方依然在博弈过程中，预计房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动可能性，特别是当下楼市的投资需求比例高，这种情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

　　购房者购房心态由恐慌转为观望

　　“本来手里有一笔钱打算再买一套房用来投资，但是新政一出，现在首付款要涨到70%，确实有些承担不了了”。近日，家住通州的曹小姐告诉记者，两个月前，她开始在望京、回龙观等区域看二手房，准备再购置一套离地铁较近的小户型二手房用来投资。“凑一凑50%的首付还是可以支付的，但是70%就根本没‘戏’了。”

　　新房市场也挤出了不少这样的投资客。国庆期间在南城某售楼处看房的一位准购房者向记者表示，节前自己看中了这个楼盘一套120平方米的三居室，买房目的主要是为了自住兼投资，因为属于二套非普通自住房子，按照新政策，首付款比例从50%上涨到70%。这样明显超出了自己的预算，如果要买的话，可能就要卖掉现在住的房子，要么就要跟亲戚朋友借一大笔钱，所以现在仍在犹豫要不要买。

　　在投资者动摇、改善需求受限的同时，对于刚需购买者来说，新政的出台无疑缓解了压力。在新政出台之前，郭先生一直在南城看房，一路高攀的房价、业主动辄坐地起价，让郭先生一度惶恐不已。“本来以为今年会一直涨下去，没机会出手了”，郭先生说，没想到国庆节前一纸新政出台，让自己重新看到了希望。“政策明显是要保护刚需的，估计很快就会有一大波投资客退场，那无疑就意味着我们刚需的机会来了！”

　　从我爱我家自身的交易数据来看，楼市调控新政出台后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等，和政策出台前相比均有明显回落；与之前恐慌的市场气氛相比，客户和业主双方的心态也发生了根本性变化，购房人由恐慌着急买房转为观望，预计两成左右的客户将延缓或取消购房计划；业主也由坐地涨价转为观望，部分客户已经开始主动调低房屋报价，以求快速成交套现，市场逐步回归理性。

　　开发商忙着重新梳理客户

　　从供应情况来看，2016年十一长假7天(10月1日-10月7日)北京住宅市场仅有4个项目入市，其中仅亿城燕西华府一个普宅项目，以及中昂时代广场、西长安壹号等3个商办项目。4个项目新增1012套，预售许可面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，节前“京8条”新政的突然袭击，使得大量项目的入市节奏被打乱。由于首套和二套房首付比例的同时提高，开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘。而基于新政之后的市场观望情绪，十一期间开盘的项目销量也并不乐观，此前北京房地产市场中存在的“日光盘”现象短期内将不复存在，纯商住宅市场的销售速度将放缓。而商办产品此次并未纳入到收紧调控的范围之内，因此该类产品入市积极性仍将保持高涨。

　　“现在其实没啥变化，因为今年业绩已经基本上都完成了，各家考虑的是明年怎么办的事儿。”一位房企业内人士表示，对一些年底前计划开盘，但还没开盘的项目影响会更大一些，特别是价格高的顶豪产品。

　　一位高端项目营销负责人向记者表示，随着楼市新政出台，对于之前客户带来明显影响，我们这几天重新梳理客户情况，看有意愿、有实力买房的准客户还能剩下多少，能接受的首付款是多高。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，“9·30”新政之后，北京高端市场供应节奏将显著放缓，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。对于尚未入市的高端项目而言，面对新政下首付成数的提高，需要重新梳理客户的购房意愿及首付实力，如果客户流失量过大则需要一个过程去重新积累客户，因此只能被迫延缓入市时间。

　　土地开闸住宅用地加速供应

　　加大自住房等保障房土地供应，是北京楼市新政的重要一环。在过去几年，自住房成为解决中低收入人群居住的最大供应调控措施，在自住房供应多的年份，市场明显降温。

　　近日，位于亦庄的一宗住宅地块拍卖，尽管地块的居住用途将全部用于建设自住型商品住房，但在现场竞拍之前网上已经收到11次报价，现场更是引来11家房企的竞逐。最终，经过40多轮竞价，该地块被博大新元以21.1亿元的总价竞得，楼面价20824元／平方米。

　　公开资料显示，该地块为R2二类居住用地，建筑控制规模为101325.2平方米，居住70年，办公50年，商业40年。其中居住用途建筑规模全部用于建设“自住型商品住房”(最大套型面积90平方米)，销售限价为23000元/平方米(含全装修成本)。

　　按照建筑面积算，该地块将产生1300套总价在200万左右的自住房。

　　按照一般住宅项目的开发时间，该项目预计会在明年启动申购，2019年到2020年竣工入住。按照该地块要求的最大套型面积90平方米计算，单套价格最高为207万元，按照新政规定的政策性住房仍可享受商贷30%、公积金20%的首付政策，购买者只需支付62万元的首付即可。

　　“9·30”北京新政规定，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品房用地入市交易。业内人士认为，在今年接下来的不到3个月时间里，北京还将有多个自住房地块入市。

　　除了自住房用地加速供应之外，9月29日，国土局网站还新增5宗住宅用地挂牌，其中4宗位于海淀北部永丰产业基地，另外1宗则位于大兴黄村兴华大街。这些地块基本全部执行90/70政策，将在11月集中竞价拍卖。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，目前北京商品住宅库存量已降至64446套，面对北京商品住宅市场供求矛盾的加剧，在库存不足的现状下，亟待推出住宅用地来稳定市场预期，平抑恐慌心态，北京国土部门一次性推出5宗住宅用地，正是有类似的考量。

　　郭毅分析，此前北京高价地频出的现象已经引起了决策层的关注和警惕，并因此造成在4月推出延庆地块之后，北京住宅用地极为罕见地出现了连续5个月的断顿现象。而此次一次性推出5宗地块，其中4宗商品住宅地块并未如此前一样，明确达到竞价上限后竞建政策房面积，有可能在酝酿新一轮的限制性政策，比如2011年曾短暂执行过的“限地价竞房价”等，从而防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延，也避免因此推导市场产生房价上涨预期，催升投资投机需求。