刚买的二手房竟住进10年长租客

　　近日，宁波镇海法院审理了一起离奇的返还原物纠纷案。李某夫妇在镇海买了一套二手房，过户手续办理的第二天，竟有两人撬了门换了锁，搬了进来。两人各拿出一份长达10年的租房合同，而这时已经联系不上原房东了。

　　租房合同在前，房屋买卖在后，根据“买卖不破租赁”的原则，难道这80万元的买房钱打水漂了吗？李某夫妇将两个租客及房屋租赁中介告上了法院。

　　2015年9月20日，李某夫妇在搜房网上看到严某发布的出卖位于镇海区骆驼街道某小区5幢303室房屋信息，于9月23日两次前往小区查看房子。夫妻俩对房子和价格都比较满意，当日与房东严某签订了《房地产买卖合同》，约定售价为80万元，当场支付2万元定金后与房东前往小区物业办理了房屋过户物管结算手续，并登记了新的业主信息。

　　9月24日，夫妻俩带着78万元购房款和房东前往房地产管理部门办理了房屋过户手续后，房东将房屋钥匙交给了李某夫妇。然而，9月25日下午，李某的爱人接到了物业公司电话，说有不明身份人员在撬他的门，等李某爱人赶到自己的房子时，发现房子已被三个男人占有，这三个人里有一位是房屋中介公司的工作人员，另外两人蔡某和虞某都称原房东已经将房子出租给他们使用。无奈，李某爱人报了警，可警察也无法处理。最后，李某夫妇不得不向法院起诉。

　　法庭上，蔡某称，2015年1月1日，通过中介，他和原房东严某签订了房屋租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2024年12月31日，共10年，租金每月800元，并交了半年房租和5万元押金，共54800元；虞某则称，2015年2月27日，他也和原房东签订了租赁合同，价格为每年4000元，租期也是10年，支付了原房东4万元。蔡某和虞某认为他们的房屋租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁的原则，他们有权使用该房屋。请求法院驳回李某夫妇的诉讼请求。

　　“买卖不破租赁”是个怎样的规定呢？《中华人民共和国合同法》规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。然而这个规定有三个前提条件：租赁合同有效成立；租赁物在租赁期间发生所有权变动；租赁物已交付于承租人。

　　法院审理认为，该案有两个条件不符合“买卖不破租赁”规定的前提条件。首先，从租赁合同记载的内容看，两份租赁合同时间高度重合、租金远低于市场价，且均以现金形式一次性支付租金或大额押金，这两份租赁合同不符合一般交易习惯，法院无法确认两份租赁合同的真实性。其次，该房子并没有在小区物业进行出租登记，而房子一直由原房东一家居住，租赁物并未交付于承租人。

　　最后法院判决房屋中介、蔡某、虞某10日内腾退房子，交给李某夫妇，并支付占有期间的租金损失。