分化加剧，杭州楼市进入淘汰期

当楼市政策层层松绑，限购限贷次第放开，回暖成为经常提起的词汇之时，钱江晚报的房产记者们，却从楼市方方面面，捕捉到了一些并不美好的信号：在楼市15万套库存这个惊人数据之外，限制房源也攀到了史无前例的高峰，这是另一部分隐形库存；烂尾楼盘有所增加；司法拍卖房源突然变多了，尤其是500万元以上的豪宅；楼盘滞销，有的领出预售证很久了还没有开盘……

这些信号反映出，回暖并不是普惠的，楼市的二八分化在进一步加深。这个冬天，有人享用着胜利的果实，也有人连残羹冷炙都吃不上。有的开发商迎来了春天，有的开发商依然困于寒冬无法动弹。当房地产过了风口上的猪也会飞的黄金时代，开始呈现出市场竞争的本来面目时，优胜劣汰、市场分化不可避免。

在黄金时代，只要手头上有块地，闭着眼睛也可以赚钱，仅靠土地的增值就可以赚得盆满钵满，在暴利的驱动下，不管原来是做哪行的，但凡有些钱，都想钻进房地产市场掘金，泥沙俱下，鱼龙混杂。时移世易，当土地红利难以为继，市场供大于求，竞争日趋激烈，做房地产不仅不一定赚钱、还会亏钱，甚至会拖垮你的资金链时，退潮之后谁在裸泳，就显露无疑了。

想看看谁在裸泳？请跟我们一起关注这些现象：其一，杭州停工的楼盘正日渐增多。房子难卖，难以回笼资金，让一些实力孱弱、或者主业非房地产的开发商面临资金链断裂的危机，而这些停工楼盘，最后可能演变为烂尾楼，到了明年，此类现象相信会有增无减。

其二，限制房源套数的大增，同样说明了开发商的资金紧张，虽然限制房源大多作为工程抵押，是开发商融资的常见手段，但截至2014年12月9日，杭州市主城区限制房房源总量已经超过26300套，而2013年整年杭州市主城区限制房房源为14148套，这意味着，2014年的限制房源总量，差不多比去年翻了近一倍。

其三，优胜劣汰、市场分化的趋势日益明显。在激烈的市场争夺之下，比的就是房企的综合实力。有的楼盘拖了4年都开不了盘，有的楼盘一年都卖不到20套，而像杭州万科这样的大牌房企，在12月却以月销售30亿元、年销10000套为目标。“市场环境越是恶劣，万科就越可能提高市场份额。”一名杭州万科高层说，“在销售套数上，万科已经占据了杭州10%的市场份额。”

当许多小开发商每天算着钱犯愁的时候，龙湖却可以为了一个项目狂砸上千万广告费用，换来的是短短两个月龙湖春江郦城破20亿元的销售额。

绿城因产品普遍走高端路线，此前受限购限贷影响最大，当限购限贷放开，绿城受益明显，今年8月绿城在杭州市场创造了23亿元的全国单个房企单城网签记录，此后几个月，保持着上佳的销售业绩。滨江集团操盘的项目武林壹号，年销售额则突破了30亿元。与这两家本土最大房企相比，一些本土房企依然挣扎在市场的泥淖中，限购限贷的放开，并未对其业绩带来明显的改观，其命运，很可能是逐渐边缘化，甚至是被收购。

外来大鳄也并非个个能翻江倒海，去年他们在土地市场出手阔绰，拿下地王风光无限，今年则捧着烫手的山芋，甚至有外来开发商萌生退地之意。而外来大鳄开发的楼盘，也有两年甚至数年都开不了盘的失败案例。

不过，对大型房企来说，全国一盘棋，杭州市场只是枚小棋子，亏了就亏了，对于杭州市场上更多只有一两个项目的小开发商而言，一个项目的失败，足以影响到公司的存亡。

滨江掌门人戚金兴就说，当下房地产行业，优胜劣汰是主旋律，接下来行业并购、吞并会是新常态，滨江会对此做好准备。

房企优胜劣汰，同一个区域，往往实力强大的开发商打造的明星楼盘吃大餐，其它楼盘只能喝汤。同时，板块也处于市场分化之中。相比其它板块，今年奥体板块、未来科技城板块更受欢迎，尤其是奥体板块，价格在经历上半年的微落之后，率先回调。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华说：“房价有涨有跌，有人卖得好，有人卖得差，这才是健康的市场。”

一个供大于求的买方市场，对于购房者而言是有利的，他们只需要擦亮眼睛，看清楚谁在裸泳，避免掉进了坑里。