温州将开展“共享农房”试点 全市计划盘活闲置农房逾万幢
图为民宿“岩海山居”
温州网讯 一边是妇女老人留守农村，大量农田闲置；一边是许多务工者落户城镇，大量农房空置，造成资源浪费。在大力实施乡村振兴战略的过程中，如何盘活农村大量闲置的住宅，把沉睡的资本激活，推动农村空闲房屋开发利用，增加农民收入，又带动城市居民下乡休闲养老、创新创业，这已成为一道现实的课题。
今年温州市两会上，《政府工作报告》明确提出，要深入推进农村产权制度改革，开展“共享农房”试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，激活农民财产权。
在开展“共享农房”试点前，我市已展开哪些探索？接下来又将如何开展试点？对此，《委员观察》栏目记者作了一些了解。
海岛探索
曾经空置的“虎皮房”变身特色民宿村民有了收入，还带火了旅游
4月4日下午3时许，记者抵达洞头区北岙街道凸垄底自然村，一下车，“岩海山居”几个大字便映入眼帘。沿着木栈道拾级而上，只见一片郁郁葱葱之中镶嵌着十几栋大大小小的石屋。
3年前，这里还是一个鲜为人知的古村落，空置着17栋大小不等的石屋。通过温籍在杭建筑设计师发起的“岩海山居”民宿项目，如今这些石屋已被盘活，成为洞头新的乡村休闲旅游点。2015年11月，岩海凸垄度假山居项目举行开工仪式，项目分一期二期，共涉及整村27栋石屋，其中一期投入两千万元。“当时看准了这个资源，便与村民协商租赁。”温州岩海民宿发展有限公司总经理董尧说。
经过大量的前期工作，凸垄底整村改造通过租金与分红的方式将村民闲置农宅统一收租，并建设安置房，妥善安排村内少量原住老人的住所与生活。此外，对于有投资意向的村民出让一定比例的股权，让他们参与了解整个项目。
70多岁的叶明凯是凸垄底村人，他说，“如果不是因为开发民宿，这个存在了180多年的自然村可能就会消失，这些具有海岛特色的‘虎皮房’也就一直空着。”当地人习惯称石屋为“虎皮房”。
叶明凯的老房子被改成了“岩海山居”3号楼，取名“石沧”。“租期签了15年，每平方米按50元算，我的房子有240平方米，一年租金是1.2万元。”叶明凯说，原本闲置的农房有了出租收入，再加上他现在负责管理民宿仓库，一个月也有2000多元的收入。“像我一样的村民还有不少，大家都从这个项目中得到了实惠，可以安心在家养老了。”
洞头启示
政府打出组合拳，让农房活起来民宿业发展迅速，形成海岛特色
近几年，洞头区的花岗渔村等地的闲置农房纷纷被盘活，形成特色民宿群。民宿开发前，花岗村集体经济收入一年不足5万元，项目引进后，直接为村集体经济每年创收10万元，成为“网红村”。“通过发展民宿，盘活沉睡在大山和海岛深处的闲置民房，带动乡村经济，同时能够有力带动本地村民就业，吸引青年回乡创业，实现乡村的自我增值和发展。”洞头区旅委相关负责人说。
为实现石屋的再次利用与价值重估，2015年开始，洞头区创新闲置农房流转机制，相继出台了农房使用权流转实施方案和管理暂行办法，明确闲置农房的分类处置、农房产权关系处理、出租方与承租方的利益分配等相关问题。
洞头区委渔农办副主任、区农林水利局副局长庄明贵说，市场信息不对称是农房流转不畅的关键因素之一，因此洞头以街道(乡镇)为主体，以村(居)为单位，组织开展闲置农房基本情况和户主流转意愿调查，建立闲置农房和流转意愿基础数据库，并依托农村产权交易平台，打造统一的农房流转市场双方信息发布窗口，推动闲置农房市场双向开放。
“由于相关政策和措施到位，近两年来闲置民房改造民宿项目如雨后春笋般在洞头生根发芽。”洞头区旅委相关负责人称，洞头民宿业发展迅猛，已有2800多张民宿床位，村民通过出租农房入股等方式，享受到乡村经济的新红利。民宿经营户年均收入10万元以上。正是旅游带动效果明显，金岙村还吸引了台湾101民宿投资5500万元进行整村开发。
部门规划
我市将开展“共享农房”试点全市计划盘活闲置农房逾万幢
3月23日，温州市委市政府《关于全面实施乡村振兴战略高水平推进农业农村现代化的意见(2018~2022)》正式出台。这既是温州当前和今后一个时期实施乡村振兴战略的纲领性文件，也是新世纪以来连续14年以“三农”工作为主题的市委“一号”文件。
文件中提到，“共享农房”或将成为一种新时尚——我市将开展“共享农房”试点，支持农村集体经济组织、社会工商资本、下乡创业市民承租具有合法权源的闲置农房，用于乡村民宿、休闲农业、农村电商、健康养生、文化创意等产业发展，全市盘活闲置农房10000幢以上。
对此，市委农办(市农业局)经济发展处处长季旭仁介绍，“共享农房”其实在温州各地都有开展，不少地方都用闲置的农房开办民宿，激活农村经济。
“制定文件主要是为了规范农房的使用。共享农房不能强制共用，必须尊重市场规律，遵循乡村发展规律，因地制宜，走特色经营之路，才能快速发展，持久发展。”季旭仁说，鼓励农民利用自有住宅经营乡村旅游或以空闲农房出租、入股等方式，获得经营性或财产性收入。鼓励市民、返乡农民工、大学毕业生、退伍军人租赁空闲农房，创办新型经营主体。引导乡镇村利用空闲农房开办文化、体育、旅游、教育、医疗等公共配套服务。
【委员观察】
市政协委员、温州大学法政学院副院长 缪心毫：
探索三权分置改革的温州模式 尽快建立农房使用权交易体系
市政协委员、温州大学法政学院副院长缪心毫今年向市政协提交了《关于探索宅基地三权分置改革、建立农房使用权交易体系的提案》。缪心毫认为，振兴乡村的基础在于吸引人才、资金等下乡，以外在资源的引入激活乡村的发展动力。
然而，乡村土地、宅基地的集体所有制对外来资源的进入构成了阻碍，人才融入不了，资金沉淀不了，外来资源“来而不安”，无法有效缓解现有乡村人才、资源日益空心化的问题。
缪心毫建议从三方面切入此问题：一是活用宅基地三权分置改革，探索建立宅基地、农房使用权交易规则；二是尽快建立宅基地、农房使用权交易平台，盘活宅基地、农房的财产价值；三是加强规划，建立预警机制，规范外来人才、资金参与宅基地、农房使用权交易行为。
缪心毫表示，在保持现有宅基地集体所有权不变的前提下，应积极探索宅基地三权分置改革的温州模式，建立农房使用权交易体系;后续政策进一步明朗后，应积极探索建立宅基地使用权交易体系。此外，地方政府应建立预警机制，对农房使用权(包括后续可能的宅基地使用权)的交易进行有效跟踪监控，严格防范因上述使用权交易出现农民流离失所的负面后果。
市政协委员、温州大学瓯江学院理工学院院长 孔向东
盘活农房，需要政府引领 规划先行，避免无序发展
农村尤其是山区农村，留住人这个第一生产要素，就有发展生机；盘活房这个沉睡的资产，就有发展活力。今年全市两会《政府工作报告》中提出，开展“共享农房”试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，就是要解决这个问题。
但是，如何落实好政策，活用好政策，发挥好政策的最大效应，真正把空闲农房变为共享农房，不是一件简单的事，也不是一件容易的事。总之，不能只是“看上去很美”。
孔向东建议，共享农房，首先要共享信息。尽快组织开展调查，摸清全市空闲房屋数量、分布、权属等基本情况，建立数据库，并与全国性资源对接，有效利用新兴技术实现“现场数据化调研，远程可视化看房”，快捷发布信息。
此外，盘活农房，需政府引领、规划先行，既要避免政策一出台一窝蜂抢着上、各干各的无序发展，又要避免走先发展后治理的老路、弯路，挫伤农民与投资者、经营者的积极性。应根据成片空置农房与分散空置农房的不同区位、地段、交通条件、发展条件等情况，科学论证、统一规划，精准定位、协调发展。
