公共露台无法改造，买家能反悔吗

    有人买了两套相邻的二手房，本想借着露台将两套房子装修成子母套，却因露台属于公共区域无法私人独享而未能如愿。买家却以此为借口拒绝支付剩余房款。这理由成立吗？律师表示：此类情况中，买卖双方签订的购房合同很关键。

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    案例：公共露台无法装修

    买家拒付剩余房款

    考虑到小孩刚出生，原先居住的房子面积太小，无法满足三代人的居住需求，家住嘉兴的俞先生（化名）自2012年底便急着想换房。多番看房过后，俞先生看中某次新小区的房源，房东一次性出售两套紧挨着的房源，两套房子的建筑面积分别为39.63平方米及81.38平方米，这两套房子中间隔了个公共露台，打通后稍加装修便能满足俞先生的需求。

    2013年1月25日，俞先生跟房东小王（化名）签订《二手房买卖合同》，总房款共计80.5万元，分三期支付：第一期办理过户前支付40万元房款（含定金10万元）；2月23日前支付第二期房源20.5万元，剩余的20万元房款则申请公积金贷款，于3月31日前付清。除此之外，买卖双方还签订了补充条款，即两套房子中间的公共露台归买家俞先生使用。

    合同签订后，小王依约办理过户手续，并于同年2月6日将两套房子正式登记在俞先生名下。然而眼看着3月底将至，最后一笔购房余款却迟迟没有动静，小王多次催促，得到的结果却是，俞先生拒绝支付剩余的20万元房款，拒绝的理由是露台无所有权不能装修。小王表示这一理由无法接受，合同中明确写明露台是公共空间，买家只有使用权，现在却以此为借口拒绝支付余款。多番交涉未果后小王无奈起诉法院，要求俞先生支付购房余款20万元，并按合同规定承担违约责任，赔偿小王各项经济损失6万元。

    “买房时卖家小王说露台是赠送的，稍加装修两套房子便可打通形成子母间，但装修时才知道露台是公共空间，自己并无权打通两套房子。”听说小王将此事起诉至法院，俞先生也给出了拒绝支付的抗辩理由，因为露台无权私自使用，两套房子便不能打通，可使用的面积少了约20平方米。且大户型的那套房子窗户直面公共露台，不但缺乏私密性，还容易招致窃贼越窗而入。

    然而法院在审理过后认为俞先生的抗辩无法律依据，不予认可。因为俞先生在签订购房合同前，曾多次实地查看过涉案房屋，对于房屋结构理应有深刻认识；依据常理，购买房屋属家庭重大事项，俞先生在购买时必然谨慎核查涉案房屋的房产证，房产证附图中明确示意该露台属于公共部分，双方当事人均应当清楚该露台只有使用权（且非独享的使用权），并无处置权；再者，双方签订的《二手房屋买卖合同》，购房面积明确写着是39.63平方米+81.38平方米，并未包括露台。此外，合同的补充条款里也仅约定该露台归俞先生使用，并非所有权转让。最终法院判决俞先生应支付卖家小王剩余20万元房款并承担逾期的违约金。

    律师点评：合同生效后

    按交易习惯明确法律责任

    胡增冬：浙江三道律师事务所律师

    《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。购买房屋属于家庭重大事项，所以购房人在购房时必然会审查出卖人房产证的内容及其真实性。本案房产证中明确示意露台属于《物权法》上的共有部分，不属于业主专有部分的范围，购房人认为在签约过程中并不知情及出卖人存在欺诈的论述显然不符合交易习惯。为此，法院作出上述判决。