用于借款抵押的房子 债主为何没有优先处置权

    为缓解朋友公司面临的资金困境，李先生个人出资借款3000万元用于应急，并以朋友公司旗下的一个房产项目作为抵押。之后借款到期一个月有余，朋友仍未能还清欠款，李先生起诉至法院要求对抵押房产拥有优先处置权，却被法院驳回。这是为什么？

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    案例：

    抵押的商品房

    借款人是否有优先处置权

    受市场大环境影响，李先生一位朋友的房产项目销售情况很不理想，导致公司陷入危机，急需一大笔资金周转。碍于朋友情分，李先生决定借3000万元的资金给朋友公司周转。

    考虑到这笔资金数额较大，为了避免万一借款到期，朋友公司资金依然短缺、无力还清欠款而拖累自身发展，李先生提议用朋友在杭州开发的商品房项目做抵押，一共70套商品房，总建筑面积超6000平方米（目前该楼盘市场在售单价10000元/平方米左右，若是按市场价顺利出售，总房款约人民币6000万元），以预售的形式于2013年12月15日前在透明售房网上完成商品房预售登记备案手续。

    相应地，李先生需要在2013年11月22日前将这笔3000万元的借款汇入朋友公司指定账户。借款期限为6个月，月利率3%，到期后，朋友公司归还本金及利息。

    由于是朋友间的借款，并非正常的商品房销售，因而私底下双方签订了一份纸质的《房产抵押借款合同》，但这仅是一份简单的房产借款协议，而非正式的房产预售合同。协议中约定：倘若开发商在合同规定的期限内归还欠款，李先生需配合开发商撤销抵押房产预售登记备案；如果开发商在规定期限内未能偿还欠款，那么李先生将不会撤销抵押房产预售登记，并且有权处置抵押房产。

    协议签订后双方依约履行，李先生出借3000万元给开发商（朋友公司），开发商则在透明售房网上将这70套商品房做了预售登记。

    2014年6月底，已超出欠款到期截止日一个多月，朋友仍未偿还欠款，李先生多次催款依然没有回音。由于借款金额较大，李先生颇为担心，同年7月他向法院提起诉讼，要求开发商归还借款本金及利息，同时对抵押房产有优先处置权。关于3000万元欠款，开发商方面并未否认，但其不认可李先生提出的对抵押房产有优先处置权的诉求，理由是这70套商品房买卖合同双方当事人未签字盖章，合同本身不成立，也未生效。

    按照房管局要求，撤销或修改预售商品房登记，必须经买家同意，并由买家本人到现场办理。开发商方面表示，这70套房源中，部分已有购房者表示要购买，房子一旦成功出售便可还清李先生的欠款，但在撤销抵押房产预售登记过程中李先生极不配合。因而其要求法院确认双方商品房买卖合同关系并不成立，且要求李先生配合办理注销预售登记事项。

    法院听完双方陈述，查看相关证据后认为，虽然双方签订仅是协议，并非正式的借款合同，但鉴于借款这一事实真实存在，开发商需要偿还李先生相应的借款本金及产生的利息。同时，双方进行预售商品房网签登记是为了保证双方之间借款合同履行而设立，并不存在商品房买卖真实意图，对该行为的定性应由房管部门自行解决，从法律上看并不可以起诉，因而驳回双方就抵押房产是否有优先处置权的诉求。