依法妥处涉房类保全案件

　　受经济大环境影响，法院受理的涉房类保全案件明显增加，现分析近3年台州椒江法院受理的　涉房类（主要指以房地产开发有限公司或房地产建筑有限公司等为被告）保全案件情况，发现存在　的问题并提出相应对策。

　　基本情况

　　椒江法院2012年共办理保全案件616件，其中涉房类保全案件14件，占比2.2%。这14件案件中，涉及金融借款合同纠纷3件，其他11件为建设合同纠纷、买卖合同纠纷等。
　　2013年共办理保全案件640件，其中涉房类保全案件13件，占比2%。这13件案件中，涉及金融借款合同纠纷3件、民间借贷纠纷1件、商品房销售合同纠纷2件。
　　2014年共办理保全案件894件，其中涉房类保全案件33件，占比3.7%。这33件案件中，涉及金融借款合同纠纷7件、民间借贷纠纷3件、商品房销售合同纠纷18件。
　　通过对比近三年数据可以发现，2012、2013年涉房类保全案件较少、金融借款合同纠纷和民间借贷合同纠纷较少，可见房企资金链未出现明显问题。商品房销售合同纠纷在这两年里仅2件，可见退房现象少。而到了2014年，涉房类保全案件数量翻番，金融借款合同纠纷为7件，民间借贷纠纷为3件，可见房企资金链出现问题。商品房销售合同纠纷为18件，可见退房现象多发。

　　原因分析

　　全国经济形势下行，出口持续走低，国内消费不足。随着我国成为世界第二大经济体，投资未能显著拉动经济，以出口、投资、消费拉动经济的三架马车逐渐失灵，通货紧缩压力加大。人民币汇率持续走低，国际热钱不断流出，房地产市场成为主要的热钱流出产业。
　　房地产市场进入寒冬，房价持续走低，房屋的变现能力逐渐下降，房地产市场的投资需求越来越少。由于前期房地产市场火热时，大量房地产开发商圈地造房，增加了房地产市场的供给，之后随着房地产市场的低迷，投资需求下降，而房价虽有下跌但幅度不大，这也导致了保全案件中商品房销售合同类纠纷数量的上升。
　　政策面对房地产市场的支持力度不够。虽然限购令在全国范围内逐步取消，但“国五条”还在适用，这就意味着5年内二手房的转卖税收要10%，比一手房的税收1.5%高出8.5个百分点，这极大地抑制了房地产市场的投资需求。随着房产税的逐步铺开，房地产市场难现当年的火热场景。
　　银行对房地产企业贷款的收紧，进一步提高了房地产企业的融资成本。银行是市场经济的晴雨表，房价的下降、房地产市场的低迷，使银行提高了对房企贷款的风险把控。而房企本身是资金密集型企业，没有充裕的资金意味着难以运营，有些中小房企为了维持企业运营，逐步向民间融资，这就进一步提高了房企的资金成本。这也导致了涉房类保全案件中金融借款纠纷和民间借贷纠纷的数量上升。

　　对策建议

　　寻找原、被告间的利益平衡点，采取以对被告影响较小的保全方式满足原告的保全利益。财产保全不能成为原告的诉讼技巧，不能让财产保全使原、被告地位失衡，从而给原告创造出凌驾于被告之上的诉讼优势，迫使被告签下“城下之盟”。椒江法院通过提高冻结银行存款保全措施的保证金额度，增加这类保全方式的司法成本；严控保全财产的范围，禁止超标的保全；　灵活运用保全方式，劝导原告方不要采取冻结银行存款、查封机器设备原材料的保全方式，尽量采取对被告正常经营影响较小的保全方式，在必要的时候依职权变更保全方式等方法保护房企的正常经营。
　　对金融借款类案件积极沟通，通过立案调解架构起房企和银行的沟通桥梁，消除误解，增加信任。房企担心银行抽贷，银行担心房企有钱不还，如果不进行有效沟通，势必使双方在信息不对称中作出过激行为。椒江法院在立案中就严控银行不安抗辩权的使用，除非银行提供被告房企确无还款能力的充足证据，如房企老板外逃、该房企已在其他法院作为被告被立案等证明，其他的不予立案。已立案的案件，通过立案调解搭建银行与房企的沟通平台，使双方信息得到有效沟通，达成先还后贷等协议。