多类型住宅 多元化供地——浙江杭州精准保障“租购并举”住房用地纪略

  住宅用地以往主要包括商品住宅、经济适用房、公共租赁住房、城市棚户区（拆迁安置房）等，商品类住宅和保障类住宅的两元划分很明显，相应地地方政府在土地供应过程中政策界限也是较为清晰的。国家明确提出构建租购并举住房制度后，人才房、共有产权房、“只租不售”租赁房、“蓝领公寓”等新的住宅类型不断出现。

　　针对新情况，浙江省杭州市根据住宅用地的性质和收益模式不同，将住宅用地细分为保障类、长租类和市场类，同时配套了差别化的土地供应政策。

土地配置方式多元化

对规划选址明确的公租房、经适房、拆迁安置房、廉租房等保障类住房，杭州市优先纳入年度新增建设用地计划和国有建设用地供应计划，实行政府兜底保障，主要以划拨方式办理土地供应手续。

包括“只租不售”租赁房、“蓝领公寓”、集体租赁住房、开发商自持物业等长租类住房，杭州市在政府统筹管理的同时，支持政府、企事业单位、村集体和个人等多主体共同参与，多渠道保障用地。根据不同项目的具体情况，综合采取公开招拍挂、协议出让、集体使用、保持原土地用途和权利类型等方式供应土地。

对市场类住房，即以销售为目的的商品住宅，严格按照中央保持房地产调控政策连续性和稳定性的相关要求，市场化配置资源，以公开招拍挂方式供应土地。

土地供应主体多样化

去年以来，杭州市落实政府主体责任，加大商品住宅用地做地力度，加快出让节奏；特别是增加了萧山、余杭、富阳、临安等区和大江东周边区域住宅用地供应量，以期为市场提供更多刚需商品住房。2017年，杭州市区供应商品住宅用地7960亩，同比增长18.73%；2018年上半年，杭州市区供应商品住宅用地4717亩，同比增长153.27%。

　　同时，鼓励企事业单位利用自有土地投资建设保障性住房，推动土地供应主体多样化。早在2012年，杭州市就在拱墅区的祥符地块启动了利用省直机关（浙江省教育发展中心）自有土地建公租房的试点项目，项目建筑面积2.89万平方米，提供房源342套；2014年，又在杭州经济技术开发区扩大了省属高校公租房试点，建筑面积6.65万平方米，提供房源592套。这两个项目共934套房源建成后，均已定向安排给在杭高校教师租住。此外，杭州市部分铁路、监狱、部队、农场等国有企事业单位也利用自有存量用地，参与了各类保障性住房建设。

　　此外，为解决中低收入者“租房难”问题，杭州市正在依规推进“工改住”和“商改住”。2018年～2020年，该市计划建设4万套“蓝领公寓”，其中2018年建设1万套，目前各区按照“因地制宜、有序开展”的原则，以市、区两级国有平台公司为主体，盘活利用存量工业、商业办公用地、用房，在确保安全生产、符合规划前提下临时改建为租赁住房。

在土地出让环节保障租赁住房供应

在“房住不炒”的定位下，杭州市以租购并举的住房制度为改革方向，着力打造“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房租赁体系，明确提出，2018年～2020年新增租赁住房总量将占新增商品住房总量的30%。

　　从2017年9月开始，杭州主城区土地出让计划涉及的商品住宅用地均按建筑面积的10%落实公租房配建指标，萧山、余杭、富阳、临安等四区按5%进行配建。对采取集中配建的公租房项目，以划拨方式供应；对采取逐宗配建、相对集中配建的公租房项目，配建要求纳入规划条件，随商品住宅用地一并招拍挂出让，由受让单位建成后无偿移交。

　　在住宅用地供应中，杭州市结合产业发展、平台建设和人才引进需要，按照不小于年度商品住宅用地出让计划5%的比例，落实“只租不售”人才租赁房；“只租不售”项目地块采取招拍挂方式出让，科学选择地价评估方法，合理设定竞买资质条件，鼓励市（区）国有企业积极参与。截至目前，杭州市区已成交“只租不售”用地8宗319亩，可建地上总建筑面积47万平方米。

　　同时，杭州市在住宅用地出让中增设了竞自持面积的环节，规定市区商品住宅用地出让溢价率超过一定比例（目前是50%）后，转为竞开发商自持土地面积，同时出台规范性文件，明确规定房企自持的房屋必须全部用于租赁。目前，杭州市区通过土地出让竞拍自持面积，已合计为租赁市场提供了195万平方米租赁用房，其中主城区达到109万平方米。

　　此外，作为集体建设用地建设租赁住房试点城市之一，杭州市重点围绕萧山、余杭、富阳、临安区以及大江东产业集聚区产业平台，展开摸底调查并积极对接有关镇街、村集体，已明确第一期6宗试点项目地块，总用地面积约96.5亩，以集体使用的方式办理土地供应手续，其中萧山、富阳、临安的4个试点项目，预计年内可动工建设。