269套住宅，总投资1.68亿元，浙江余杭这个试点不简单
工地上，轰鸣的旋挖机正在作业，旋转的钻头钻进成孔，放置钢筋笼、灌注混凝土…… 11月18日，在浙江省杭州市余杭区枉山社区，由政府主导、投资平台出资、国企代建、村集体经济组织经营的全区首个农村集体建设用地建设租赁住房项目（简称“租赁房项目”）正在施工。据介绍，该项目占地15亩，总建筑面积约3.47万平方米，包括4幢高层住宅楼、配套公建用房、2层地下车库以及景观绿化等室外配套工程，共设计住宅269套，配置了4个户型。项目计划总投资1.68亿元，将于4年后交房。
创新：用村级留用地指标换取建房资金
杭州是全国11个利用农村集体建设用地建设租赁住房试点城市之一，余杭区等5个地方纳入首批试点。通过试点，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。但真正要办成这桩好事却不容易。
地选在哪里？是余杭区遇到的第一道难题。因为租赁房项目选址，土地必须是农村集体建设用地，同时项目周边有房屋租赁市场的需求。
“我们在全区范围内开展了前期调查摸底，研究有开发条件、有租赁需求、有建设意愿的集体存量建设用地试点项目地块，最终确定了星桥街道枉山社区为集体建设用地建设租赁住房的试点，试点面积15亩。”杭州市规划和自然资源局余杭分局相关负责人说。
建房的土地有了着落，接下来的难题是钱从哪里来？“租赁房项目需要上亿元的资金投入，大部分村集体经济都无力负担，如果贷款建设，项目建成后租金收益又不高，也难以负担相应的财务成本。”余杭分局相关负责人说。
为此，余杭分局协调相关职能部门多次研究租赁房项目资金问题，决定采用村级留用地指标换取建房资金的办法。操作的具体路径是：利用枉山社区35亩村级留用地指标，换取杭州临平新城开发建设管委会的租赁房建设资金，由管委会委托所属的杭州余杭区保障房建设有限公司负责代建。留用地指标进入管委会的“口袋”后，由管委会统一使用。
为了缩短项目审批时间，星桥街道落实专人实施全程代办，在区相关部门通力协作下，租赁房项目完成城市规划调整、农转用报批、发改项目立项等环节，通过并联审批方式完成了用地预审、规划选址、土地供应等工作。“余杭分局仅用了一周时间就办完了供地手续。”星桥街道相关负责人说。
同时，余杭区还免收了租赁房项目代建费，明确市政基础设施配套费不再计缴，进一步降低了项目实施成本。
算账：村里做这个项目划算吗
租赁房项目运作期间，项目产权所有者、经营者——枉山社区股份经济合作社也在细算两笔账：一是项目对村集体经济能带来啥好处？二是租赁市场需求如何？
枉山社区前身是枉山村。根据杭州市相关规定，租赁房项目应由村集体经济组织作为建设主体。枉山社区为何不愿意当这个“主角”？记者在枉山社区找到了答案。社区支部书记陶炳香给记者算了笔账：如果由社区集体经济组织货款建房，贷款资金需要1.5亿元以上，一年贷款利息至少1000万元，根据目前租赁市场价格行情，269套住宅租金年收入大约是500万元。“货款建房风险大，咱们不能干，否则无法向全体村民（股民）交代。”
再算留用地指标换房产的账。“政府出钱代建这个项目，不仅让村级留用地指标落了地，也化解了投资风险。等到4年后租赁房建成，租房收益能保持稳定，社区集体经济的账本上还能增加不少于3亿元的资产。”陶炳香说。
接着说4年后的租房收益。在项目开工前，陶炳香就着手调查租赁市场，走访了三四家企业。“这些企业相关负责人说，这个项目好，到时我们给员工集中租房就找你。好多员工在外分散租房，上班离企业远很不方便，就近租房，省心省事。”陶炳香说。
租赁房项目距离社区1公里左右，周边配套设施还需要完善，但陶炳香看好这个项目。“星桥工业园区建在枉山社区，共有600余家企业，其中规上企业就有64家，不愁客源。”陶炳香笑着说：“租赁房项目有利于集体经济发展，村民（股民）都很看好。”
管控：规范运作租赁房项目
房子是用来住的、不是用来炒的。为了使租赁房项目不跑调、不变味，余杭区加强管控，严守集体建设用地建设租赁住房的“底线”。
余杭分局相关负责人表示，利用集体建设用地建设租赁住房，必须依法履行相关审批手续。项目建成后，只能出租使用，不得销售或以租代售，坚决杜绝变相开发经营性房地产或建设小产权房。
在严格执行土地用途管制，不得违规占用农用地的前提下，余杭区出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，对集体建设用地建设租赁住房的项目建设、项目运营、项目产权等方面作了具体规定。
余杭分局相关负责人表示，下一步，将加强项目批后监管，将建成的租赁房源纳入政府主导的住房租赁服务平台管理，杜绝“以租代售”等现象的发生。
同时，推动试点项目与乡村振兴相融合。积极探索集体用地建设租赁住房工作与农村宅基地“三权分置”改革协同推进，鼓励有农村旅游产业基础的美丽乡村，拓展盘活集体建设用地利用途径，促进集体建设用地资源优化配置。
星桥街道与保障房建设公司相关负责人表示，租赁房项目的开工来之不易，要做好项目推进工作，保质保量完成项目建设计划。“村级留用地和利用集体建设用地建设租赁住房是政府的优惠政策，政府规定这个项目不能抵押、不能出售。我们要紧盯项目施工质量、严把项目成果，把项目做成让全体村民放心的‘民心工程’。”陶炳香说。
来源：中国自然资源报
