二手房回暖，市中心老房子不涨反跌

3149套！刚刚过去的11月，主城区二手房成交量创下了年内月度成交最高。自7月28日杭州主城区限购政策松绑后，二手房成交量阶梯上升，从月度成交不足2000套，到一举突破3000大关。量升，房东也开始牛气，临时涨价、还价余地减少。不过，记者统计发现，在这一轮补涨中，市中心的老房子后劲不足，成交走下坡，跌幅明显。

85后购房者崛起

市中心老小区不再受欢迎

据透明售房市场研究院统计，今年截至11月，二手房成交均价18082元/平方米，比去年19459元/平方米下降了7.08%。

同时，该研究院对去年成交活跃的20个小区进行了价格对比，发现市中心老小区二手房成交价下降最多，降幅达2000元/平方米左右。比如朝晖，去年成交均价是20300元/平方米，今年18600元/平方米；大关从去年的18900元/平方米，下降到现在的16800元/平方米；德胜小区的二手房成交均价从去年的18300元/平方米，下降至今的16600元/平方米。

“没有学区房支撑的市中心老小区，将面临房价滞涨或者下跌的境遇，市中心地段不再是房价保护伞。”一位业内人士分析说，翠苑、朝晖、德胜，这些市中心地段的传统热门小区，因为面积小总价低，曾经最受首次置业者追捧。但随着“85”后购房主力军的崛起，他们对居住生活品质要求提升，加上地铁等公共交通完善，导致老小区开始失宠。

市中心庆春板块的大学路新村建造于上世纪八十年代，房途网做了一个统计，该小区上半年的成交均价20000元/平方米左右，目前16000~18000元/平方米；武林板块中，环城西村、环西新村、戒坛寺巷等都是上世纪八十年代建造的老小区。去年4月，环城西路的二手房，成交价约30000元/平方米，现在仅为25000元/平方米，下滑了近5000元/平方米，而一路之隔的2004年住宅小区，西子铭苑二手房价格变化不大。驻扎在武林板块的经纪人陈云庆告诉钱报记者，建筑年代对房价影响越来越明显，“老小区停车、物管都跟不上现代居住需求，年轻人对这些挺在意的。”

车位、物管成为老小区“过气”两大因素。“上个星期吵了三次架，都是为了抢车位。”胡女士家住市中心，她表示，再买房绝不会选择老小区，“苦都苦死了，没车位，物管差，回来围着家转了三四圈都找不到一个车位。”

户型结构老化，也使年轻人不愿买老房子。记者采访了几个准备首次置业的年轻人，他们认为，现在新房90m2做成三房两卫，有飘窗有露台，房型结构考虑到更多生活细节。

1994年前老房子贷款受限

面积也有要求

二手房成交回暖，市中心老小区的成交价却不涨反跌，除了自身条件无法满足现代居住需求外，还有一个重要因素是，面积小、房龄老的房子银行不待见。

昨天，钱报记者咨询了一些商业银行，这些银行表示，是否放贷以及首付多少都与房子的面积和房龄有关。中国银行高新支行二手房信贷工作人员表示，二手房贷款，房龄需在20年内，也就是说，1994年以前的老房子无法申请房贷。中信银行对申请房贷的二手房，房龄同样限制在20年内；此外，对房子面积也有要求，若是首套，35~60平方米及140平方米以上的，首付4成， 35平方米以下的房子则不能申请贷款。

即使公积金，对小面积、老房龄的房子放贷同样苛刻。记者采访了浙江省公积金信贷处，工作人员表示，购买房龄20年以上的房子，即1994年以前，最低首付需6成。市公积金房贷申请要求更高，首付比例跟房屋建成年份、建筑面积有关，即建筑年份在2000年之前的，最低首付4成；建筑面积50平方米以下的，最低首付5成。

“首次买房的年轻人，本来就拮据，同样100万元的房子，买套老房子首付可能要比新房子多支付两成即二三十万元，对于他们来说，负担更大，所以不如买首付少一点的次新房或者新房。”一位业内人士如是说，截至目前杭州新房量已突破15万套，选房余地空前大，仅靠市中心地段，已无法吸引年轻人下单。