杭州市二手房交易监管服务平台大数据分析报告
杭州市二手房交易监管服务平台是一个领先于全国的创新型管理平台，它不仅是促进二手房市场健康有序发展的有效工具，也是聚合市场信息的大数据生产平台。平台上不断累积的数据信息，已经成为非常宝贵的市场监测和分析指标。
通过对平台上挂牌数据的监测，可以更加灵敏地监测供求关系的变化；通过对挂牌与交易的关联分析，可以更加敏锐地掌握市场信心的起伏；通过对客户评价信息的梳理，可以更加客观地了解二手房市场存在的问题。这些都非常有助于整个行业实现更好的信息对称，有助于政府、行业、买卖双方更公平、更透明地参与市场，有助于杭州二手房市场的健康稳定发展。
一、挂牌总量分析
1、二手住宅房源主城区供应总体较为稳定
截至2017年10月20日，二手住宅已挂牌未签约房源约1.6万套，按最近六个月的月均签约套数计算，供销比约3.8：1。房源供应的相对稳定，给了购房者较好的选择余地。
从每月新增挂牌房源情况来看，近几个月主城区每月新增二手住宅挂牌量维持在5000套左右，与当月二手住宅签约量的比值在1.1:1至1.3:1之间波动，供应与消化的关系较为稳定。
已挂牌未签约二手住宅房源套数走势（橙色为剔除挂牌三个月未签约房源后数据）
每月新增挂牌二手住宅房源套数、签约套数及二者比值
2、小户型、低总价房源较为抢手
从房源结构来看，小户型、低单价、低总价二手住宅供销比相对较低，大户型、高单价、高总价二手住宅供销比相对较高。
具体来看，截至2017年10月20日，已挂牌未签约90平方米以下二手住宅约0.9万套，按最近6个月的月度平均签约量计算，供销比约3.1:1。以相同口径计算的140平方米以上二手住宅供销比约8:1；单价低于2万元/平方米的二手住宅供销比约0.8:1，单价高于4万的二手住宅供销比11.5:1。
不同面积段二手住宅供销比
不同单价段二手住宅供销比
不同总价段二手住宅供销比
3、二手房源西湖区选择余地最为充足
挂牌房源分城区来看，截至2017年10月20日，主城区挂牌房源中，西湖区套数占比最大，为20.8%；江干区套数占比17.3%，位列第二。未来随着城东开发的继续深入，新建商品房小区不断交付使用，江干区挂牌房源占比预计将继续提高。之江区二手房市场，挂牌房源最少，占比仅2.4%。
各城区可售挂牌房源量占比
4、挂牌房源朝晖、九堡板块最多
分板块来看，朝晖挂牌房源套数最多，为788套；九堡、滨江区政府位列二、三位，分别为688套、623套。从小区来看，下沙区的保利东湾挂牌房源套数最多，为116套，其次为半山田园板块的绿城西子田园牧歌，共89套房源已挂牌未签约。
已挂牌未签约房源分布热力图
��
热门小区二手房供应套数
二、挂牌结构分析
1、挂牌房源近九成是住宅，商业较少
截至2017年10月20日，从主城区挂牌房源类型结构来看，住宅房源为绝对主力，面积占比87.7%，商业房源面积占比12.3%。
期末主城区挂牌房源类型结构
2、挂牌房源面积段涵盖较广
分面积来看，截至2017年10月20日，已挂牌未签约住宅房源中，90平方米以下户型合计占比约六成，虽然占比较大，但由于这个面积段需求也较大，因此房源供应依然紧缺；60-80平方米房源占比16.5%。90平方米以上房源中，120-140平方米房源占比较多，为12.3%。
二手住宅挂牌房源面积段结构
3、总价150-350万元房源合计占比超五成
从总价结构来看，150-350万元的房源合计占比超五成，其中，150-200万元的房源占比13.2%，200-250万元的房源占比14.5%，250-300万元的房源占比14.6%。结合9月二手住宅签约总价结构来看，100万元以下、100-150万元和150-200万元房源签约占比明显高于可售挂牌总量占比。
二手住宅挂牌房源总价段结构
4、次新房源挂牌占比超四成
截至2017年10月20日，主城区挂牌二手住宅房源中，次新房（建筑年代为2007年以后）占比为42.4%，老小区占比为57.6%。建筑年代在2000-2015年之间的房源合计占比接近八成，是主城区二手住宅挂牌主力。
已挂牌未签约二手住宅中次新房、老小区房源占比
已挂牌未签约二手住宅中不同建筑年代房源占比
三、签约周期分析
1、下沙二手房卖得最快
根据平台上线以来主城区二手房挂牌、签约数据统计，主城区住宅、商业房源从挂牌到签约的平均周期分别约为33天、39天，商业签约周期比住宅略长。
分城区来看，滨江区住宅签约周期最长，为43天，下沙区住宅签约周期最短，为27天。签约周期与住宅价格水平有一定关系，平台上线以来，下沙二手住宅签约均价约2.1万元/平方米，为各区最低，上城区二手住宅签约均价约3.6万元/平方米，为各区最高。
各城区二手住宅平均成交周期及成交均价
2、适合刚需的房源最容易成交
对主城区二手住宅签约周期分面积、单价、总价进行统计，可以发现单价、总价越低，面积越小，则签约周期越短。
其中，户型面积小于90平方米的二手住宅平均签约周期约31天，90－140平方米二手住宅平均签约周期约36天，140平方米以上二手住宅平均签约周期约41天；均价2万元/平方米以下的二手住宅平均签约周期约25天，均价2－3万元/平方米的二手住宅平均签约周期约31天。
不同面积段二手住宅平均签约周期
不同单价段二手住宅平均签约周期
��
不同总价段二手住宅平均签约周期
3、中高端房源成交周期较长
分中介机构来看，业务量排名前十的中介机构代理的二手住宅平均签约周期普遍在30天左右。其中，我爱我家代理二手住宅平均签约周期约33天，华邦代理二手住宅签约周期约35天。绿城置换由于业务集中在中高端市场，代理的二手住宅房源单价较高，相应地平均签约周期也相对较长，约为44天，签约房源均价约3.7万元/平方米，位居各中介机构之首。
各中介机构代理的二手住宅平均签约周期及签约均价
四、挂牌价上调情况
1、近两成二手住宅挂牌房源上调挂牌价
从挂牌价格变动数据来看，随着二手住宅市场持续活跃，房东上调价格的现象增多。平台上线以来，杭州主城区挂牌二手住宅中，有19%的房源至少上调过一次价格。
分城区来看，西湖区二手住宅挂牌价上调现象较多，22%的房源至少上调过一次挂牌；之江区约12%的二手住宅房源上调过挂牌价，该比例为各区最低。
各城区存在上调挂牌价情况的二手住宅房源占比
2、上调挂牌价的房源成交周期也拉长
分面积段、单价段、总价段来看，面积较大、单价或总价较高的二手住宅上调挂牌价的情况反而更多。
其中，成交总价高于400万的二手住宅中，22%的房源至少上调过一次挂牌价，总价低于150万的二手住宅中，14%的房源上调过挂牌价。这与各类型房源成交周期有关，大面积、高单价、高总价成交周期较长，在房价出现变化的情况下，上调挂牌价的情况也就较多。同时，上调挂牌价又反过来拉长了成交周期。
各面积段存在上调挂牌价情况的二手住宅房源占比
五、挂牌主体分析
（一）挂牌人特征
1、挂牌人主要是本地房东
从挂牌房源的房东属性分析，杭州本地房东占比86%，外地房东占比14%。
杭州以外的挂牌房东属地以省内城市为主，其中温州、金华分列第一、第二位，省外城市中以上海、北京房东为主。从挂牌房源数量来看，96%的挂牌人只挂牌了一套二手住宅房源，没有出现同一个房东大批量挂牌房源的情况。
�
外地挂牌人属地排名
2、买家最关心经纪人专业度
从挂牌客户在平台的交易评价来看，客户对经纪人的服务态度最为关注，认真、热情、耐心、细心等多个评价态度的关键词位居客户评价热门关键词前列。另外，经纪人的专业度也是客户关注的重点，“专业”一词为平台上线以来客户评价最热门词汇。
客户评价热门关键词排名
（二）经纪人特征
1、逾八成经纪人来自五湖四海
从目前平台登记在册的二手房市场从业经纪人情况来看，杭州本地的经纪人不多，占比约16%，来自外地的经纪人从业人员占比约84%。
就杭州本地而言，余杭、萧山籍贯的经纪人最多。从省级范围来看，约39%的经纪人来自浙江省内，其次为来自安徽、江西的经纪人，分别占比15%、13%。
各地区经纪人人数占比排名
2、8500位经纪人有代理签约记录
平台上线以来，有代理签约记录的经纪人超过8500人，代理签约金额超过5千万元的有35人。
从经纪人代理签约金额排名来看，业绩分化情况较为明显，业绩排名前50%的经纪人占据了约83%的签约份额，剩余50%有代理签约记录的经纪人仅占了约17%的签约份额。
各业绩段经纪人人数
3、经纪人以男性从业人员为主
分性别来看，杭州约72%的经纪人为男性，远高于女性所占比例（约28%），从代理签约金额来看，男性经纪人占据了约78%的份额，从人均代理签约金额（计入无签约记录经纪人）来看，男性经纪人人均代理成交额为193万元，远高于女性经纪人（139万）。
� �
男、女经纪人人数和代理签约金额占比
（三）中介机构特征
1、我爱我家代理签约量领先
从中介机构委托挂牌套次来看，我爱我家明显领先，占比约34%，其次为华邦、链家，委托挂牌套次占比分别约25%、24%。
对比代理签约量来看，我爱我家代理签约套数占比约41%，较委托挂牌套次占比高出7个百分点；华邦代理签约套数占比约21%，较委托挂牌套次占比低4个百分点；链家代理签约套数占比约14%，较委托挂牌套次占比低10个百分点。
各中介机构委托挂牌套次占比及代理签约套数占比
2、中介机构独家委托挂牌房源占比不高
从中介机构独家委托挂牌情况来看，委托挂牌套次位居前十的中介机构中，除我爱我家、好房汇之外，其它机构的独家委托挂牌房源占比均不超过25%。相应地，同一套房由多家机构委托挂牌的现象较为普遍。
中介机构独家委托挂牌房源占比
中介机构挂牌房源重叠情况
3、独家委托房源成交优势明显
结合挂牌数据和签约数据分析，代理签约套数位居前列的中介机构代理签约房源约五成为独家委托挂牌。其中，我爱我家约63%的代理签约房源为独家委托挂牌，华邦、链家分别有约56%、54%的代理签约房源为独家委托挂牌。
各中介机构代理签约房源中独家挂牌房源占比
