“大美之江”人居价值论坛热议未来前景

2015年5月16日，在杭州市第十五届最佳人居展现场，透明售房网作为本届人居展承办方，成功举办了“大美之江”人居价值研讨论坛。

此次论坛以“大美之江”为主题，邀请到了之江建设局总师办主任帅玉辉、之江规划局高级工程师李荔、浙工大房地产研究所所长虞晓芬、透明售房市场研究院院长方张接、嘉里建设云荷廷市场总监杨琼、大家·之江悦营销经理孙梦阳等嘉宾，共同探讨之江板块的人居价值和发展前景，为购房者上演了一道绘声绘色的思想盛宴。

本次论坛由透明售房市场研究院院长方张接开场，从“330“新政后市场走向引出之江板块市场有所回暖的观点，同时，分析了当前之江板块新建商品房库存结构和近年的去化结构特点，从各方数据统计阐明之江板块的现状。

紧接着，之江建设局总师办主任帅玉辉给出了之江板块的精确定位，并从交通、配套、环境三方面通报了近年来政府工作进展。根据描述，之江板块的交通和配套已经得到长足进步，取得了实质性的进展，而环境是先天优势，仍将进一步提升。

随后，之江规划局高级工程师李荔补充相关亮点，在保护和发展平衡的基础上，之江板块将在产业引进上加大力度，近期工作将会偏重云栖小镇的打造，同时呼吁其他建设单位结合相关产业，发展工程区社区、国际社区之类的产品。

两位开发商负责人也表达了对之江板块发展前景的看好。嘉里建设云荷廷市场总监杨琼表示，作为之江板块最大规模的项目，不仅仅局限于当下，更看好未来五到十年，用贴合板块的主题社区，与之江板块共同发展。

大家·之江悦营销经理则表示，项目吸纳了不少改善人士的关注和购买，得益于之江板块在环境方面受到整个社会的认可，收尾阶段将更好得提供精装服务，塑造之江的“武林府佳话”。

最后，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬老师点明了之江板块的发展瓶颈，并给出了相关建议，同时她表示只要政府扩大宣传、开发商形成合力，发挥市场的力量，之江板块的认知度会越来越高。

以下为各嘉宾主要观点

月均200套成交体现回暖 32岁购房者最多

——透明售房市场研究院院长 方张接

透明售房市场研究院院长 方张接

整个市场在“330”新政之后，回暖是非常明显。4月份市区成交了11400多套， 5月份我估计数字会更高，我估计这个月整个成交的热度还是相当的高涨。最近成交的热度还是超出了预期，说明政策作用还是比较明显。

再看一下之江的一个情况，可能这一波的回暖，目前来说，对之江影响还没有体现出来。之江4月份、 5月份月均的成交量大概是200套左右，也在回暖，有所提高，但是没有主城区明显。

根据我们统计，之江2014年总共成交了2135套商品房，今年到目前为止是成交了813套，同比是非常不错的。之江区的成交量跟主城区的一个占比偏小，占比大概是5%左右，仅比没有什么房子的上城区高一点。

之江区库存如果用去化周期来看，应该说它跟主城区是同步的，整个商品房是20个月的去化周期，住宅是14个月左右。其中大户型库存占比较高，140方以上的库存量占一半;180平米以上的库存占百分之三十几。

此外，商铺较多，但绝对量并不大，这一定程度跟之江区10%村级留用地多有关系。

从最近的成交结构来看，去年以来和今年的5月份到目前为止，90方的去化最多，60%的购房者都是买90方，140以上占15%，今年相对来说有所提高，占到20%左右。也就是说，大户型的库存量虽大，但是去化速度有所增长，去化结构比例正在偏重改善型变化。

从购房者年龄结构来看，购买之江房子的人数，顶峰是32岁，整个主城区是28岁，说明之江的改善型购房者较主城区稍多一点。

配套实质性进展 环境将进一步提升

——之江建设局总师办主任 帅玉辉

之江建设局总师办主任 帅玉辉

之江最重要的一个价值，就是所谓的文化之江、生态之江。文化之江大家都知道，中国美术学院已经很多年了，接下来就是浙江音乐学院，今年有可能在9月份会陆续投入使用，文化、艺术气息相当的浓厚。还有一个就是生态，之江地区较任何主城区区块的PM2.5、森林的覆盖率、负氧离子的含量都是最高的，是无法比拟的。另外一个，原先之江在最西面，是边缘区域，去年富阳撤市设区了，现在之江核心地位又提了一个阶段，地理位置优势会越来越明显。

我主要谈谈之江几大建设：第一块是大交通问题。12年之前主要是依靠之江路、留石路，这几年随着12年年底之江大桥通车、13年底 14年初的之江路改造，应该来说上下班、节假日的高峰通过外围交通得到了明显的改善。明年上半年紫之隧道有可能建成通车，还有目前地铁6号线在建。以前交通是之江一块心病，现在来说，随着重点项目配套的实施，会越来越好。

第二块是大配套。教育方面有独特优势，因为之江是西湖区的一部分，整个杭州市的名校基本上集中在西湖区。之江可以共享西湖区具有优势的教育资源。去年9月份，学军小学之江校区已经正式投入使用了，在建的文三街小学在320国道南面区块。之江核心区块现在签约的是求是小学，今年下半年也会陆续开工建设。

医疗方面，之江医院说了很多年，今年会有实际性的进展，下半年会陆续开工建设，建成以后会吸取更多的人气，不仅转塘，还可能辐射到富阳、桐庐等地，将来进城求医之江就可能就留住他了，不需要进城。

还有公交配套，今年下半年有一个很大的动作，云栖小镇基本已经确定，它有30条新的公交线路会开辟，第一条公交线路到城西蒋村;第二条线路到滨江的高教园区;还有一块是到武林商圈，还有一块是到城站，这四条线路在下半年陆续都会开通。

第三块是大环境，之江的森林覆盖率、PM2.5含量、负氧离子的含量，有一个独特的优势，从去年开始到现在我们做了很多关于环境提升的一个改造，包括“五水共治”、“四边三化”，今年下半年会陆续做一些绿化提升改造的项目，其中一个比较大的项目就是杭州南入城口的改造，将来从外地进入杭州，首先看到之江，展现之江度假区的景象，年底基本上能够见到效果。对于内部的其它的环境提升改造，针对的河道、道路绿化带，我们都会陆陆续续做一些提升。

重视产业带动区块发展 近期偏重打造云栖小镇

——之江规划局高级工程师 李荔

之江规划局高级工程师 李荔

我来做个补充，之江这么多年，为什么一直这么慢热呢?其实是之江的地理位置和区位，然后还有市里面一些定位原因，因为之江是一个生态涵养带，又是茶保地、农保地，生态保护级别一直非常高，保护和发展之间的协调、扶持，这一直是规划的困惑点。还有三面环山，一面环江，它是一个相对封闭的区位，所以这两大限制是之江一直很慢热的一个制约因素。

之江的发展经历了四个重要的节点，1992年的时候，国务院批准作为12个旅游度假区，，02年扩区扩容，扩到了25平方公里，2008年提出了一个沿江打造十大新城的战略，一个国际大师来做一个总体规划，明确了三个定位，一个是休闲门户地，一个是文化创意大平台，一个生态示范秀美地。现在按照目标形成了一定的规模。

最近比较热门的是云栖小镇，也就是杭州第一个云计算产业生态园，云栖小镇也可能会根据产业特色，要建立一些云栖学院之类的，因为之江这边更看重的是一个人才的培养，想借助这些高等院校、文化的这种人才来带动整个之江地区的产业。

我们现在的产业目标主要涉及三个产业。一个是文化创意产业，一个是高新技术产业，还有一个是旅游业。因为我们可能近期偏重于小镇的打造，也是以文化创意为主的，希望各个建设单位结合我们产业，可以发展一些工程区社区、国际社区之类的。

看好未来五到十年 与之江板块共同发展

——嘉里建设云荷廷市场总监 杨琼

嘉里云荷廷市场总监 杨琼

其实我们来到之江是属于来的比较迟的，正好界于之江产生变化的时候，那么原来之江整个板块认定就是生态之城，景观非常好，空气非常好，都是豪宅聚集地。

那么我们当时为什么愿意去拿这块地呢?因为我们发现，之江板块它有一个蝶变和腾飞这么一个关键的转折点，因为它刚好向浙江文化城在转变，我们非常看好浙江音乐学院，因为今年浙江音乐学院要开学招生，他可能对之江板块带来的一个文化气息可能比美院带来的变化更大。

刚才也讲到“四馆”，就在我们项目的南面，步行只要十多分钟，所以我们原来也是觉得如果有这么好的一个项目，以后大家住在里面步行十多分钟就能到图书馆看看书。就像在浙江图书馆旁边，也就是黄龙商圈这样的一个位置，所以就觉得这里的发展前景非常的好，于是我们拿了这块地。

拿来这块地以后，也肩负着一些社会的责任，因为这块地目前是规模最大的，我们光是住宅是21万方，其中还有二块商业用地，是2.3万方，在之江国家旅游度假区核心板块是属于规模最大的，同时离明年要通的紫之隧道的出口最近，离九溪最近，所以我们不是打造现在符合客户需求的产品，应该是打造一个五年、十年之后，不会落后的产品，跟着之江的板块发展一起去发展的产品。

我们把嘉里建设在香港有三十多年的精装的经验带过来，做一个全精装的社区，第二我们也是做以健康生态和艺术文化的主题，正好有2.3万方的商业街，就是往这两个主题来打造，结合嘉里建设的招商资源以及一些运营的经验来打造。

一季度，我们这个项目也是拿了之江板块的三大销冠。在接下去的2015年以后，我们的商业街会陆续开始，跟一些重要的商家进行一些合作，那么通过这些合作，我们这个健康文化的主题会更清晰的展现在业主的面前。所以相信我们这个楼盘跟着之江板块的发展，在同步的进行，也会跟之江板块一起，我觉得从现在的价值低洼慢慢的回归到它一个应有的价值体系里面来。

力求零投诉 用心维系改善型客户

——大家之江悦营销经理 孙梦阳

大家之江悦营销经理 孙梦阳

从城市的中心到之江的中心，当时打造这个产品的时候，我们也是延续了武林府的建筑设计理念。体量不是最大的，但是还是说比较精致的，去年毛坯是11月份交付的，今年陆续精装修交付。

之江板块好大的一个改善型的量，确实是改善型的量比较大。应该说我们从今年的“330”以后，从我们项目上反映，这个改善型的客户真的是明显有所不同按应该说每个月的成交改善型的量还是比较大的。

之江一直在坚持的和没有去改变的，怎么去权衡这一块，现在得到了整个社会的认可。在买到之江悦产品客户，都是在我们居住在老城区的这批人，他们普遍觉得整个环境需要改善、产品需要改善。

之江悦的特点，一个就是设计理念，还有精装的工艺理念，还有未来后期的精装服务体系，作为我们老牌的房企，我们全做的到。设计理念符合改善型客户需求的，在我们设计产品来讲，我们160方的能做到三套房，延续了我们武林府200房的三套房的设计。就是家庭结构，如果说你有三代人，这个三套房子舒适度就很好了。大家房产一直很低调，所以说看了产品就会很惊艳，觉得这个产品是非常不错的。

后期的一些精装的这块的一些后期的维护，像我们一直拿武林府来讲，千万级自豪宅能做到零投诉的交付。在之江悦，我们今年马上也要推出来，我们到7月底要做4号楼、6号楼的精装交付，也要去打造零投诉的概念，包括后期的维护、维修这边，我们是完全跟得上的。

配套需引进优质中学 建议开拓上海市场

——浙江工业大学房地产研究所所长 虞晓芬

浙江工业大学房地产研究所所长 虞晓芬

之江板块的价值实际上在很长时间里没有被我们市场认可，主要有几个原因。

第一个跟主城的交通联系还是过于单一，主要是依靠之江路。所以这块地我们有点类似于非地，有点被边缘化了。

再者就是这里的配套，原来还是不是太成熟，尤其是像名校缺乏，因此对外来人口的导入这个的能力也是比较弱的。

第三块就是产业的导入，这两年加大了。比如说，我们原来是美院，现在中国浙江音乐学院，现在云栖小镇，这些都是带着很多就业机会的导入，所以就类似于我们下沙搞的园区，其实把很多的人口导入到了那个区域。因此产业的导入肯定会到来人口的导入，进而对这个区域会产生一个比较大的一种需求。

之江板块最大的得天独厚的优势，实际上还是来自于它的这种生态、文化。因此，我之江板块的定位，它不仅仅应该面向杭州区比如富阳、德清、建德这一带，然而杭州在打开上海市场这一块，还是做的不够的。

另外一个建议，我觉得像现在之江，除了我们要引进一些著名的小学的优质资源以外，我觉得要加快优质的中学，尤其是初中的这个配套，像文澜等这些，如果能在之江板块能落伍的话，那对之江板块会提高很大的吸引能力。

现在我们还是要怎么样做好已经确定的项目的早日的配套、完善等等，包括政府的服务。之江板块所以这个区块，我们需要重新去认识他，所以政府也要扩大一些宣传，对我们开发商来讲，要形成一种合力，共同来推动之江板块在社会的一种认知度。我想这个之江板块，市场力量还是很大的。

来源： 透明售房网