北京11月楼市强势回暖 下月30个新盘高调入市

　　“9·30房贷新政”余音未了，央行在上周又宣布了两年来的第一次降息，楼市中买卖双方持续了大半年的“冷战”就在这样有意无意地松绑下，出现了逆转。即便当下寒冷的天气，也没能挡住积聚的看房热情，尤其是在降息消息公布后，多个项目的售楼处都出现了爆满的情况。在上周开盘的八个项目中，就有五个楼盘成为新的日光盘。借着这拨儿翘尾行情，更多的项目打算趁热打铁，导致今年最后一个月的新盘入市数量不降反升。根据亚豪机构的统计，12月将有30个项目扎堆入市，相比楼市成交高峰的2013年12月，新盘供应量还增加了25%。

　　另外，值得注意的是，虽然楼市行情好转，但大部分楼市交易都是建立在开发商降价让利的基础上，多位受访业内分析师和开发商均表示，“出货快跑”仍是主要的营销思路，虽然各项目根据自身的情况不同，一些优惠幅度有所收紧，但还没有涨价的打算。

　　成交量上升三成多30个新盘下月将借势入市

　　上周五央行发出直降0.4个百分点的降息消息后，加上与“9·30房贷新政”的叠加影响，对于上周末开盘的项目明显起到了助推作用。根据机构统计，上周北京共有11个项目开盘，分别为昌平的滟澜新宸·长桥墅、宜山居，海淀的琨御府·玲珑阁，门头沟的中昂小时代，通州的朝北8080，顺义的香悦四季等，以及房山和门头沟的两个自住型商品房项目。其中滟澜新宸·长桥墅、中昂小时代、朝北8080和两个自住房项目均在开盘当天售罄，西三环豪宅琨御府新推出的二百多套小户型商住房源，均价50000元/平方米，也在当天认购超4亿元，售出率近80%。

　　在这些新盘项目中，滟澜新宸·长桥墅相对高端，推出了50套880万起的联排别墅，也是央行降息后首个开盘的别墅项目，据北青报记者现场观察，约有百余组排号人参与了该项目周六下午的选房，从两点正式开始到六点，所售户型就已经全部贴上了已售的标签。

　　另一个纯新盘中昂时代广场，是位于西长安街门头沟区域的不限购商住产品，也是在上周六，推出了200余套4.2米LOFT房源，以低于区域均价的29800元/平方米入市，同样当天售罄。

　　“不管是降息还是‘9·30房贷新政’，其实都是对购房者信心的支撑。”亚豪机构副总经理高姗分析指出，两次政策松绑将形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重利好影响，促使这部分需求持续入市，进一步刺激楼市交易。根据亚豪机构数据统计显示，11月中上旬(1-20日)北京商品住宅(不含保障房)共实现成交5894套，成交面积58.88万平方米，相比上月同期分别大增36%、35%。日均成交高达近300套，以此推算11月商品住宅(不含保障房)成交量或将创造全年新高。

　　成交的明显回升，也带动了各个项目踊跃推盘，并且改善型项目的表现较之于刚需项目则更加积极。根据亚豪机构统计，12月预计将有30个新盘项目为2014年收官，其中五六环之间项目多达14个，地处六环以外的项目也多达13个，由此五环外项目占据全部供应的90%。如此多的开盘项目，比去年12月的开盘量还增加了25%，在创造下半年月度新高的同时，也预示着北京楼市的这个冬天或许不太冷。

　　公寓新盘均价低于住宅价近两成

　　除了开盘数量创下新高，在12月计划入市的30个项目中，再次出现了多个商住盘的身影。共计有6个商住产品计划开盘，其中不乏像绿地启航国际·诺亚方舟、远洋新天地这样的纯新盘商住楼，并且这些商住项目又多以4.2米层高的精装修LOFT为主。

　　远洋新天地营销负责人刘禹辰就告诉北青报记者，目前项目排号异常活跃，蓄客一个月左右已经有数百组客户排号，对于商住项目情有独钟的除了刚需买房人和少量改善买房人外，投资需求也占了比较大的比例。尤其是住宅限购政策未见明显松动，而房地产市场逐渐走出低谷的背景下，商住楼成了大部分投资需求的主要出口。

　　价格方面，商住项目户型小，总价低，进一步降低了投资门槛。像绿地在房山的项目启航国际·诺亚方舟LOFT产品定价在20000元/平方米，而区域内的住宅项目中粮万科长阳半岛定价约26000元/平方米，建邦华庭定价约24000元/平方米，中国铁建国际花园售价也在22000元/平方米左右，不难看出，小户型的商住产品单价基本比周边住宅产品低了两成左右。

　　有业内专家表示，由于今年出让土地中，多个项目含有商住地块，导致商住产品供应量大，同质化较为严重，开发商对价格也没有过高的预期。

　　多个项目将加推改善大户型

　　另外，在12月预计入市的项目当中，存在一个明显特征，即很多项目针对改善客群加推了大户型房源，30个新盘中有16个项目包含了140平方米以上的大户型，占比超过一半。

　　由于本次降息和“9·30房贷新政”形成的叠加效应，对于已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，促使这部分需求持续入市，也刺激更多的项目再加推适合改善型的大户型产品。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示。

　　北青报记者了解到，多个住宅项目都计划在11月底或12月加推大户型房源，别墅项目都计划在10月底或11月加推房源，如位于西城区的玺源台，之前一直主力销售适合刚需的100平方米以下小户型，这次则计划推出100-200平方米大户型；位于顺义区的成熟项目中粮祥云国际生活区，也计划推出300平方米的大平层；还有纯新盘富力运河十号、五矿·铭品均是主打大户型的三居产品。

　　高姗分析认为，此轮楼市新政(普宅标准认定与信贷调整)的放松方向，是以中低端刚需及改善型客群为主，因此主导年末新房市场的主力供应产品也是面向这两类客群。目前，以通州、大兴、房山为代表，北京近郊正在涌现出众多面向改善型客群、以大户型产品为主的楼盘，这类楼盘的单套总价往往在300万以上，超越了当前刚需客群的购买力，因此将刚需客群挤压到近郊边缘板块甚至是远郊。远郊新盘供应的上升正是基于购房需求的流入，为了与北京近郊争夺购房客群，纷纷加速入市。(记者 李桁)