万达牵手万科 风光背后各有所求

　　根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息。双方将长期进行合作，并由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

　　但看似风光无限的合作背后，却有着各自的诉求。

　　“万万”合作

　　现场，据万达集团董事长王健林表示，双方将有更深层次更长期的战略合作。具体上，未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。

　　“双方合作如果仅仅是拿一个万达广场综合体，万达干广场这一块，万科干广场的住宅，这个是粗浅的合作。内容是很多的，核心的就是发挥各自的优势。”王健林如是称。

　　谈及合作的原因，王健林并不讳言：“万达在去年开始就力推轻资产，我们希望这个步子快点。从今年开始，万达不再购买任何的开发土地，只买轻资产的地。至于之前签了协议的地块就需要找朋友做。我和王石 [微博] 、郁亮在这个行业这么多年，都是很好的朋友，互相信任，肯定得找到万科，发挥各自的优势。”

　　“此外，万科在住宅成本管控、户型设计方面的优势以及良好的口碑也是吸引万达的原因。过去的整个时代是供不应求的时代，可能大家也就忽略了合作的重要性。”

　　对于双方的牵手，一向风趣的郁亮表示双方是一见钟情，并直言万科做商业地产方面觉得压力很大、很重，而对于万达则是驾轻就熟。合作之后，万科仍然会保留自己的商业，重点在社区商业。

　　其称：“和万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会；也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好地向城市配套服务商转型。”

　　最后，双方均表示，此次签署的战略合作协议是一项长期计划，未来双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，通报相关的项目信息，并在相互协商的基础上确定具体的合作安排。

　　一场发布会下来，不难总结出，双方的合作将可能涉及合作拿地、轻资产、海外市场。而不少业内人士也纷纷看好这次合作。其中，同策咨询研究部总监张宏伟认为，万科万达合作以来是“轻资产”模式规避风险，提升利润率；其次可以降低拿地成本和融资成本，以及强化品牌价值，抓住C端消费者。

　　但对于上述人人皆看好的合作，SOHO中国董事长潘石屹 [微博] 却依旧有疑问：“合作什么呢？万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋，但要寻找互补的合作伙伴。”

　　万科的苦衷

　　实际上，万科和万达的牵手似乎有更为深层次的原因，而王健林一句“双方合作内容是很多的，核心的就是发挥各自的优势”，也显得意有所指。

　　对于此次合作，有知情人士对《中国经营报》分析称：“万达现在在做轻资产，其实万科也在做，包括小股操盘、合作开发等等，这是两者最大的共同之处，也是双方合作的空间所在。”

　　“其中，万达在商业地产开发领域的经验是万科所没有的，万科想要做配套服务商，就不得不做商业。而做的方式不外乎两种：学万达经验，自己做；交一部分给万达做，双方各专其职。”上述人士进一步分析称。

　　对此，郁亮亦坦承：“对于万科来说，万达将是我们在商业地产领域的良师益友。与万达这样优秀的开发商进行合作，也有助于提升我们自身的商业操盘能力，让我们把自己的商业地产业务做得更好。”

　　“目前，万科商用物业中最重要的部分是社区配套商业，目的是为业主提供日常所需的更完整生活配套，提高居住感受和生活便利性。在这一领域，万科已经形成了自身独有的特色。”

　　然而，郁亮的如此表态似乎也间接承认了万科在商业地产的短板。

　　事实上，早在2010年，万科就宣布进军商业地产，为此还特地挖角凯德毛大庆等熟稔商业地产的人士。2013年1月9日，万科商业地产管理部在北京成立，该部门承担整合万科旗下各类商用资源、探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。在业界眼中，这个部门的成立也显示出万科推动旗下商业地产发展的决心。

　　时隔几年，万科在商业地产方面已经形成一定规模，拥有有社区商业产品线“邻里家”、1万~3万平方米建筑面积的“生活广场”以及区域型购物中心“万科广场”三条产品线。在2014年年底到2015年初，万科的商用业务资源总量就已达到2000万平方米左右，而未来三年，北京、上海、武汉、深圳等一二线城市还将有近20个项目陆续进入运营。

　　但毛大庆的出现只对万科商业地产起到了“奠基”作用，在去年被调离商业地产负责人岗位后不久，毛大庆就离开了万科。并且，随着万科高层领导接连离职，万科更是难掩商业运营人才的缺口。

　　二万合作，能否解决困扰万科多年的“鸡肋”？

　　万达的瓶颈

　　发布会现场，“国民公公”王健林亦多次提及轻资产的计划。资料显示，在国际上，衡量企业家的真正贡献即企业经营的真实业绩，通常采用“EVA”(Economic Value Added)方法，即计算企业经营所创造的经济增加值。

　　倘若按这一原理和方法衡量，“重资产”经营模式不如“轻资产”经营模式。而企业从重资产经营模式向轻资产经营模式转型，就可以用较少的资产尤其是有限的自有资产，获得更大的经营业绩。发达国家的优秀企业大多倾向于实行轻资产经营模式。

　　于是，万达在5月初首次明确第四次转型的细节。据王健林称，万达商业地产要从重资产向轻资产转型，到2020年，万达商业地产净利润三分之二要来自租赁收入，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字。

　　可是一心变轻的王健林可不单单因为“轻资产”被称为优秀企业的盈利模式而跟风。

　　在万达2014年的收入构成中，收入来源主要还是销售收入。2013年销售收入占83%，2014年为85.05%。而在这部分销售中，商铺、写字楼、SOHO及其他为59.64%，住宅物业销售占比为40.36%。

　　但是，对比两类型物业的销售情况便不难发现，2014年万达商业物业销售金额914.62亿元，销售面积583万平方米，销售均价15688元/平方米。相比于住宅的高均价，住宅物业销售金额646.41亿元，面积835万平方米，销售均价仅为7741元/平方米。

　　与此同时，2014年万达集团为了这部分销售，万达物业销售成本已达 人民币 (6.2061,  0.0045,  0.07%)545.32亿元，较2013年增长22.97%。资本支出达到人民币569.02亿元，较2013年增长58.03%，这其中主要包括购建投资性物业、固定资产和无形资产支出及长期股权投资。

　　大手笔的销售投入带来了销售上涨，却使得万达物业销售的毛利率从2012年的50.6%降到2014年的42%。两相比较下，万达一心要超越的目标——西蒙地产，却因为全部收入来自租金和管理费，净利润达到100%分配，每100元投资物业，将创造20.6元的收入。这样的利润率让面临利润率下降的中国开发商们艳羡不已。

　　值得注意的是，相比不断下降的销售毛利率，万达租金和物业管理费收入毛利率则高达73.89%，毛利率比普通住宅物业更高。对此，万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖称：“出租比卖房更赚钱。”可是因为投资物业租赁及物业管理和酒店经营分别仅占比9.60%、3.72%，万达靠这部分依旧赚不到啥钱。

　　目前依旧靠物业租赁赚不到什么钱的万达，截至2014年年底，累计在71个城市拥有107个已开业购物中心，总建筑面积约为1771万平方米，总可租面积约1149万平方米。在2015年，万达还将进一步扩大投资物业组合，新开业23个购物中心，总建筑面积约385万平方米，总可租面积约219万平方米。

　　庞大的可租赁面积一方面是源源不断的租金来源，另一方面也促使王健林开始考虑这部分利润的增长点。

　　“但不断攀升的电商销售额却在不断拉长商场的培育期、缩小商场的租金增长空间，使得商业未来的租金增长前景愈加难料。”一位熟悉商业地产的市场人士分析称。

　　数据显示，2014年，中国网络购物市场交易规模达到2.8万亿元，增长48.7%，仍然维持在较高的增长水平。根据国家统计局2014年全年社会消费品零售总额数据，2014年，网络购物交易额大致相当于社会消费品零售总额的10.7%，年度线上渗透率首次突破10%。

　　并且，随着移动购物市场的飞速发展、典型电商企业向三四线城市甚至农村市场的扩张及国际化战略的布局，未来几年，中国网络购物市场仍将保持27%左右的复合增长率。

　　在电商咄咄逼人的情况下，万达商业物业的租金也增长迟缓。从2011年到2014年，万达的平均租金收入分别为57、63、70、84.8元/平方米/月，年均增长速度刚过10%。

　　“对于万达，不管是商业地产、院线业务还是旅游文化业务，最需要的是线下资源。而这恰好是最大的住宅开发商万科的优势。”上述市场人士继续分析称，“万科坐拥上千万业主资源，近几年来一直在重点研究如何充分利用业主资源、互联网挖掘业主价值的问题。如果进行适当引流，万科的业主资源将会成为万达商业地产源源不断的人流，而对于商业地产来说，人流就是现金流。”