返租期一到开发商撤退 绍兴产权式商铺频繁陷尴尬

　　到底是继续走下去还是紧急刹车？围绕着产权式商铺的回租价格问题，引发业内思考。最近，位于市区解放路上的润和购物中心因为不堪重负面临发展尴尬。

　　“开业初期，我们用于支付给广大业主们的年租金仅为1000多万元，后来这个价格一路攀升，到现在租金已达3000多万元/年。”昨日中午，润和购物中心董事长胡如华说，在购物中心发展形势好的时候，这样的租金可能还应付得过去，而在传统购物中心受到电商冲击不断加大的前提下，这么高的回租价确实让经营方难以承受。

　　事实上，在最近几年，关于产权式商铺身价如何科学定价一事，也越来越多地引起社会多方关注。

　　 曾经“风光”

　　“黄金旺铺首付50万元，售后前6年以8%的租金返租，相当于总投资额48%的租金。”这样的广告词吸引许多有钱人蠢蠢欲动。曾几何时，每一个新的产权商铺的出现，都会引起一轮中小投资者的追捧。因为大部分开发商打出了投资回报较快的承诺，具有较强的诱惑力。

　　市民黄先生就是其中一个。

　　“看到这类商铺返租回报率还是相当可观的，当时，我与身边几个朋友一合计，每个人购买了一间。”黄先生说，吸引他们眼球的就是每年售价8%的租金诱惑，因为若把现钱存在银行内，年息也就2%~3%，哪怕购买一些理财产品，最高年息也就5%~6%。

　　“那时候，不是商铺要不要买的问题，而是能不能买得到的问题，求购者的激情近乎疯狂了。”市民郑先生说，由于购买者众多，不少产权式小商铺虽然还未正式开盘，但已被热情的市民提前预订。“就拿我手上这个铺位来说吧，虽然位置一般，但为能抢到它，我还动用了不少的关系呢！”郑先生说。

　　商铺投资历来都是有钱人投资的一个热门选择，特别是一些地段优越的铺位以其潜在的升值空间，更成为众多城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。一些商界业内人士这样介绍，首先是相较于以前商铺整层的销售，很多老百姓的投资没法实现，于是不少开发公司在进行销售时将整层铺面划分为若干30至50平方米的商铺，这样总价降低了，也满足了一些老百姓成为铺主的心愿。其次，满足了百姓对私有财产追求的需要，有了房子以后就是买铺面，而产权式商铺有产权，经营也不用自己发愁，感觉赚钱挺轻松。

　　这也得到了一些开发商的认同。

　　“为能钱生钱，一些市民更是动辄一次性几个或十几个购买，不少时候，由于求购者的数量多于铺位数量，我们可能会得罪不少亲戚朋友呢！”市区一开发商如此表示，当年，他们开发的一个产权式商铺楼还没有正式启动，商铺已提前被抢购一空。

　　哪怕您不想长期投资，转让一个铺位号子，也能轻松赚上几十万元，当时的产权式商铺实在是太让人心动了。在随机调查采访中，一些市民坦承，就拿2006年开盘出售的火车站对面玛格丽特沿街商铺来说，由于开发商推出了“售后返租”的诱人招牌，因而吸引了众多的求购者，其中不少市民早早赶来彻夜排队。

　　 遭遇“腰斩”

　　但这样的好景没维持多长时间，特别是投放市场的产权式商铺数量一多，投资的回报开始滑坡。

　　“根据开发商当时描绘的宏伟蓝图，这个商业中心在绍兴具有相当号召力，并且投资前景也相当美好。”6日上午，市区解放路玛格丽特商业中心一投资者感叹，事实上，自从这个商铺交付后，其购物中心从未正式运营过，当初承诺的返租回报自然也是“空头支票”。

　　有着类似感叹的市民显然还不是少数。

　　“当初，我们对金时代广场这个物业也十分看好，在开发商返租宣传的作用下，投入了不少钱，期待在日后的出租过程中获得不错的回报，可期待中的一幕迟迟没有出现。”市民沈小姐说，开发商返租承诺期限一到，就将铺位交付给业主自行运营，收益率因此大打折扣。

　　“除了求租者难找之外，现在出租价仅为当初实际购买价格的4%左右，并且还经常有空当。”市民马先生在市区解放路原春天百货购物中心三楼购买了几间铺位，房子交付后，开发商确实让他们享受了5年商铺售价8%的租金回报，但返租期一过，出租价格就开始高台跳水，现在出租价已经被腰斩了。

　　“当初，我们这个购物中心的实际租赁价格也就4~5%之间，剩余部分的租金完全是我们补贴的。”近日，一位开发商如此介绍，之所以后来提出5年返租，并且承诺每年返租金额为8%，主要还是为了促动销售，在短时间内回收资金。

　　客观上来说，有些开发商在销售环节就已透支了投资者和经营者的未来收益，而高价格导致高租金，这又使项目高出周边商铺的租金水平，最终导致招商障碍，从而使项目无法获得应有的收益。一些商界业内人士表示，当高租金导致商业机构无利可图时，商业机构就会关门退租使商铺处于闲置状态，这些都导致置业者的收益无法保证。

　　而在柯桥区，几家产权式购物中心的小日子也过得异常艰难。“初期，由于开发商有返租承诺，哪怕是亏损经营，他们也会硬撑，而当返租承诺期一过，哪个企业会长时间贴钱来维持运转呢？”一些运营商说，随着传统购物中心受到电商影响不断加大，产权式商铺生存现状将每况愈下。

　　 如何“卸压”

　　所谓产权式商铺，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

　　而在现实生活中，这类商铺多采用开发商包租或返租的形式出售，即在商铺销售伊始，开发商即承诺对商铺进行统一经营，并给予业主一定年限的稳定的租金收益，使得业主有较高的租金回报，从而吸引投资者置业。

　　据介绍，这正是产权式商铺与众不同之处，这类商铺先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割销售。

　　那么，产权商铺为何连连败走古城呢？

　　一些业内人士分析，导致这类运作模式失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主对自己的零散铺位有话语权，特别是对于年租金每年都有新要求，一旦要求过高，签约到期的品牌店就会出走，从而将乱摊子丢给广大小业主自己。

　　要求对商铺的租金年年有个递增，对广大投资者的这种心情，本也是无可厚非，但事实上，当初不少市民在购买产权式商铺时，开发商为了促销，已经虚高了年租金。市区一品牌商家如此介绍，要想让一个购物中心回归正常，并且长时间健康发展下去，回归正常的租金至关重要。

　　在目前的商业经营中，一般餐饮的毛利润为25%~30%，净利润只有20%~25%，百货业的净利润10%~15%，配套型商业的净利润就更低，只有5%~10%，但是开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使业主们认同的回报率，一般为8%~10%，这样一来，在商铺营业初期，有时受委托者不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金，如是果经营得不到改善，返租到期后中断续租就自然而然了。

　　不同于普通商铺，产权式商铺相互之间没有物理间隔墙，没有独立空间，只能联合经营，不能单个经营，虽拥有独立产权，但不能独立使用，而投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位。也有一些商业界专业人士表示，虽说让产权式购物中心租金回归市场会损害投资者的利益，但对于任何投资者来说其实还是应该学会“算大账”，切不可因一时的高要求而乱了整体，因为一旦品牌购物中心撒出，除了商铺每年回报率将变得更低之外，商铺本身的身价也将跟着滑坡。