温州城市商业综合体发展加快 差异化竞争有待进一步加强

城市商业综合体是现代商贸业发展的一种全新业态，它集购物、餐饮、休闲、办公、娱乐等功能于一体，不仅极大地方便人们的都市生活，而且能够提高中心城区首位度。近日，温州市统计局组织对温州市龙湾万达广场、瓯海梦多多小镇、平阳万达广场、开发区利玛广场、乐清嘉恒南虹广场等五家城市商业综合体发展状况开展典型调查。调查显示，温州城市商业综合体虽然起步较晚、但是发展迅速，2015年客流量达3513.79万人次，比上年增长6.9倍；商户营业额17.34亿元，增长1.2倍。当前温州市几家商业综合体在拉开城市框架、提升城区首位度方面发挥了一定的作用，但同时，也面临同质化竞争、电子商务冲击等问题，值得引起关注。  

一、五家城市商业综合体运行状况

1. 起步相对较晚，发展速度加快。 温州市城市商业综合体起步较晚，2012年才成立第一家，但是发展较快，近几年来呈现井喷式增长，截至2015年底，正式营业的已有5家，其中两家2012年开业，一家2014年开业，两家2015年开业，另外还有万象城、大西洋城等多家综合体会在2016年后陆续开业。5家综合体全部可出租（使用）面积32.58万平方米，车位数3500多个，入驻商家620余户，从业人员近4500人。2015年总客流量3513.79万人次，同比增长6.9倍；全部商户实现营业额17.34亿元，增长1.2倍；管理公司收取租金2.06亿元，增长63.2%。

2. 创收水平良好，社会效益显现。 城市商业综合体的迅速发展，也带来了较好的经济和社会效益。目前，这五家综合体所属的管理企业大部分纳入规模以上企业统计，财务统计数据显示，2015年合计实现营业收入2.07亿元，增长81.3%，实现利润总额0.18亿元，增长1.2倍；发挥的社会效益显现，合计贡献营业税等各项税收0.20亿元，增长68.1%，应付职工薪酬达到0.38亿元，增长10.1%。

3. 多元综合经营，业态发展较好。 城市综合体与传统商业中心相比，增加了影院、游乐场等文化娱乐业态。五家城市商业综合体，零售、餐饮、服务等多种业态共同快速发展，其中，以影院、游乐游艺、教育培训等为主的服务业行业发展更为迅速。据调查，2015年温州龙湾万达和平阳万达的电影放映销售额在全国万达影院中名列前茅，而以电玩、儿童乐园为主的游乐游艺以及以少儿职业体验和相关培训为主的教育培训等业态增长速度更是明显快于零售业和餐饮业。

2015 年温州市城市商业综合体分类销售情况

4. 外租大于自营，商户规模较小。 温州市城市商业综合体管理以收取租金为，自营规模很小。五家城市商业综合体，商户中属于自营的仅7家，对外出租622家，出租商户以法人为主，占55.6%，个体户占37.8%，其余为产业分支机构。受电子商务等新兴业态的冲击，一些大的商户，如龙湾万达广场的万达百货已整体撤柜，剩下的商户平均规模较小，抗风险能力低，出租商户的年户均营业额仅275.75万元。

二、存在的问题

1. 差异化竞争有待进一步实现。 城市商业综合体投入大、牵涉广，要求其运营规模和当地人口规模、辐射范围、区域消费能力、消费偏好等相匹配，避免重复建设和同质化竞争。温州的城市商业综合体在短短几年内迅速扩张，给温州的城市商业带来了新景象，但是不管是对自身辐射区域目标客户的定位能力，还是差异化特色经营能力，都还有待进一步加强。目前外地一些城市商业综合体，通过特色定位和服务的差异化聚拢人气，不仅是不同的综合体间定位差异明显，甚至同一综合体不同楼层间都主题鲜明。而温州目前的城市综合体，在主题特色、经营业态和布局方式等方面大同小异，彼此之间互相替代性强，存在一定的互拉客源的竞争关系，从而对城市综合体的进一步发展壮大产生制约。

2. 受淘宝、天猫等网络新业态冲击严重。 电子商务的蓬勃发展，对传统商业尤其百货、服饰零售业冲击巨大。温州市目前的商业综合体大多以服饰零售、百货零售等业态为主，虽然以综合体形态增加吸引力，但网购市场竞争压力仍然很大，增长潜力受阻，吸引到一定的目标客流后，难以进一步实现快速增长。如万达广场二楼的服饰卖场，开业至今已更换多批入驻卖家。统计显示，成立最早的两家综合体2015年营业额比2014年下降1.8%，客流量下降9.9%。

3. 综合体多元业态有待进一步扩展。 城市综合体的意义在于汇集吃、玩、购物等多元业态，方便市民开展一站式休闲生活，温州市现有的城市综合体以万达广场为代表，汇集服饰零售、超市、商业街、影院、KTV、餐饮、游乐游艺等各类业态。但从商户营业额看，零售业和餐饮业仍是主流，零售业营业额占比达67.0%，餐饮业占22.6%，显示温州市目前城市综合体的业态仍偏单一，与传统的购物商场和城区商业中心相比，并没有形成很大的综合概念优势。扩展经营业态、发展多元形式已成为温州市城市综合体未来发展方向。

三、政策建议

1. 打造更多交通线路，完善配套设施体系。 城市商业综合体作为区域商业娱乐中心，交通规划十分重要，不仅要考虑综合体的交通走道与现有城市交通运输系统的有机联系和衔接，而且要考虑整个城市商业发展的长远布局。政府及有关部门应从提升城区首位度、发展城市综合体的目标出发，进一步发展和完善城市商业综合体周边交通配套设施建设。如龙湾万达广场经理反映，现在的市区到万达广场只有9路和142路两条公交线路，而且两班线路高度重合，市民想从市区到万达广场极为不便。希望政府能增加从市区到万达的公交线路。

2. 加强政策支持，丰富业态发展模式。 在电子商务等新兴业态大力发展的今天，传统商业受到较大冲击。城市商业综合体作为传统百货业向综合商业模式转变的新形态，是传统商业转型的希望所在，商务部门要予以重视，加强对城市商业综合体的调研，制定有针对性的扶持和优惠政策。一是鼓励商业综合体引入高端消费概念，留住温州本地高端消费。二是引导综合体由零售业等传统业态为主的模式向更综合、更多元的新兴业态转变。如引入休闲体育馆、演艺表演广场等业态，使城市商业综合体转化为一个集中众多市民休闲方式的具有温州特色的超级综合性场所。

3. 加强综合体统计工作，鼓励分支机构转法人企业。 近几年来，温州城市商业综合体发展迅速，但是大部分综合体主体是一个投资或物业管理企业，以收取租金等为主要盈利方式，布局在综合体内的商铺、餐饮店等基本上以独立的个体、法人分支机构等形式存在，按现行国家统计制度，大部分无法纳入当地统计。如，万达广场内的永辉超市凭借规模、品牌优势，对周边原有零售业超市产生挤出效应。但永辉超市的总公司——浙江永辉超市注册在杭州，数据只能计入杭州。因此，对于零售、餐饮单位，建议由市商务局牵头，市场监管、质监、统计、税务等部门配合，共同推进个转企、非法人分支机构转法人企业工作。