杭州租赁式公寓光速扩张

    有投资人称：同质化竞争激烈，需真正结合“互联网思维”进行创新

    “青年社区”、“精装公寓”、“拒绝中介”、“拎包入住”、“百兆宽带”……在互联网思维的驱动下，租房市场也发生了巨大的变化。眼下，一些主打青年市场的租赁公寓品牌已在北上广乃至全国遍地开花，发展速度和热度令人咋舌。

    最受追捧的有贴着“小米公寓”标签的YOU+国际青年公寓，除此之外北京还有链家旗下的自如寓，上海有寓见、青客、蘑菇公寓，成都有优客逸家……而杭州的此类公寓也在今年形成了不小的规模。

    这些青年公寓，能否真正颠覆传统的租房模式？还是一场“互联网＋”浪潮下包装过度的创业风潮？

    杭州的租赁式青年公寓

    已涌现多个品牌

    租赁式青年公寓，有业内人士总结，它是介于酒店与住宅之间的居住产品，主要面向事业刚起步、对居住品质和配套服务有一定要求的青年群体。

    目前扎根在杭州，知名度较大的品牌有蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球、拎包客……据记者观察，它们大多自去年开始涌现，在今年形成一定规模。

    近日，记者通过米果家微信平台，以租房客的身份联系上了一位业务员小聂，去看了位于拱墅区和睦院的一套面积约120平方米房源，户型为四室一厅。

    进屋后可以看到，墙面粉饰清新，厨房和卫浴也齐备，右手边的墙角立着一个鞋柜，无线路由器已经接好。小聂告诉记者：“我们从房东手中租来后，有专门的装修设计团队来装修，每个房间都有空调、床和桌椅柜等。”

    “房源很紧俏，有时租客还要预定排队等候。”创始人俞江介绍，今年3月才注册成立的米果家，目前入住率近90%，而约10%空置的房源是正在装修的。米果家的这些房源分布于杭州各个小区，既有从业主、物业、中介等手中挑选来的分散式毛坯房源，也有集中式房源，如租下一整栋楼来改造成公寓。

    记者调查发现，大多数长租公寓的运营模式就像米果家这样：首先批量租下毛坯房源，并进行精装修改造，然后通过自身的品牌去输出，配上家政及维修等基础性服务，而公司则通过赚取租金差价和收取服务费来实现盈利。

    年回报率高达40%

    众多资金涌入该市场

    在“房屋托管+标准化装修+租后服务”的模式下，这些租赁公寓可以实现较好的回报。

    以上述这套和睦院小区的青年公寓为例，包括家电家具的精装修成本单套约4~8万元，另外从房东处取得房源的单套租金约2000元/月，一般签5年的租期，季付或半年一付。因此，这样一套房5年的租金成本加上装修，整体投入约20万。

    而四个房间出租的租金，按面积大小分别为每月1450元、1480元、1500元和1680元，另外还有12%的服务费，其中包括物业费、日常设备维护和公共区域打扫等（不含水电费）。这样下来，按90%的出租率计算，这样一套房1年就有近8万元入账，这还不计算租金每年的上涨。也就是说，5年下来，一套房的投资回报率基本上是200%，年回报率高达40%。

    这样的投资回报率是极高的，也解释了为何有如此多的资金涌入这个行业。

    较为著名的是，去年雷军的顺为资本1亿元布局YOU+国际青年公寓，让“小米公寓”一时间成了青年公寓的代名词。

    杭州也并不例外。拎包客最早开始引入风投，而驻客公寓在本周的8月18日刚刚得到1000万元的天使轮战略投资。米果家创始人俞江也透露，“3000万元的资金上个月刚到位，可能年底前A轮也会落定。”

    作为一个结合“互联网+”的热点创业概念，面对众多相同模式的竞争对手，谁能更快争取到融资，完成A轮到C轮投资的进阶，最后成功上市，是它们的终极目标。

    也正因此，眼下杭州市场上各个租赁公寓品牌正闷头快速扩张，希望占领更高市场份额。据记者了解，对于这些租赁青年公寓企业而言，争取更多房源就意味着拥有更多资源，当规模足够大时，才将具备市场话语权，最后脱颖而出。