【临安】下滑趋势延续 增长后劲不足——1-4月我市房地产投资简析

2015年开年至今，在经济下行压力加大，楼市库存居高不下，企业市场信心不足的背景下，灵活适度的宽松政策，对我市房地产市场的刺激作用并不明显，政策利好对楼市影响有限，房地产开发投资下滑趋势延续，后续的增长极其乏力。

一、房地产投资基本情况

1-4月我市房地产投资共完成20.0亿元，同比下降2.07％，房地产投资占比由去年的61.6％下降到今年55.9％，成为拖累今年我市固定资产增长的主要根源。

（一）房地产总体投资下滑明显。 受销售下滑、住宅存量增大等原因影响，房地产开发企业投资信心不足，市场低迷。自去年一季度房地产开发投资增速达到峰值40.2％后，5月份开始增速大幅下滑，今年一直呈负增长态势。其中，住宅投资15.05亿元，下降3.8％；商业营业用房投资1.78亿元，增长8.7％；其他类房屋投资1.78亿元，下降2.3％。

表1：2014-2015年我市房地产投资增幅情况一览

（二）小户型住宅开发增长较快。 随着房地产投资炒作回归，鼓励自住和改善型政策影响，住宅刚性需求增强导致房地产投资结构改变。从投资用途看，90平米以下小户型的投资渐成主流，别墅、高档公寓投资下滑加速。1-4月，我市住宅投资共完成15.05亿元，同比下降3.8 ％，其中90平方米及以下同比增长134.9％，别墅及高档公寓投资同比下降27.5％。

（三）商品房销售量降幅较大。 1-4月我市商品房从成交套数、成交面积和成交金额上来看，回落都很明显。1-4月我市共成交商品房714套，成交面积11.10万平方米，成交金额8.41 亿元，同比分别下降15.7％、22.2％、17.5％。

二、当前房地产存在的主要问题

今年1-4月，我市房地产没有大项目入库，而在建项目建设进程有主动放缓趋向，投放市场的强度和体量明显减弱。上半年及全年，房地产投资要实现较快增长压力明显增加。

（一）库内项目后劲不足。 1-4月我市在库统计房地产项目81个，比去年同期减少2个，其中已竣工项目33个，包括本年竣工的玉兰花园一期、公园城、锦玉园、星汇花园ｂ１等9个，合计上报投资额6.41亿元，占全市房地产投资额的32.1％，这些项目后续将不会再带来增量；停工项目6个，本年没有发生投资额；在建项目42个，其中有10个是别墅和高档公寓建设，在当前楼市环境中开发商对项目建设的推进明显变缓，1-4月别墅和高档公寓投资额同比下降27.5％。从5月份起，房地产投资有数据反映的只有在建的42个项目，由于有投资额库内项目的大幅减少，加之在建项目投资进度缓慢，若没有新项目入库，必然造成后续压力的加大。

（二）新项目增长乏力。 本年我市新增1个房地产项目，计划总投资5000万元，1-4月完成投资2462万元，带来的增量贡献极其有限。据了解，预计今年上半年可开工的房地产项目有美丽湾（天屹路以西、吴越大街以南、兰锦路以东）和新港城城市综合体（临天路以西、钱王大街以南），而早已立项的易辰万树、南洋名都等项目至今还没有开工迹象，新项目建设进程放缓，使得增长后劲严重不足。虽从累计增幅看1-4月我市房地产投资下降幅度收窄，但后续增长是极其乏力的，5月当月房地产投资额将回落到3亿元以下，预计当月下降55％以上，累计下降16％左右。从目前掌握情况，预计今年能够开工入库的项目只有4个，同比降幅很大。

（三）资金压力日趋加大。 销售市场走软，在建及建成项目资金积压上升，继续开发和新上项目资金压力越来越大，甚至出现“断链”现象，阻碍开发进度。1-4月我市房地产企业资金来源较为紧张，本年资金到位37.16亿元，同比下降19.9％，下降幅度远远大于投资进度。而应付工程款同比却上涨6.8％，工程欠款增多。少数项目因为资金问题进展缓慢，个别甚至中途停建。从资金来源渠道看，国内贷款3.88亿元，下降67.2％；自筹资金6.54亿元，下降19.4％。

（四）去库存化有待加强。 1-4商品房待售面积72.58万平方米，同比增长37.2％。按目前销售量测算，全市大约需要2年时间来消化，商品房去库存化压力的加大，使得投资增长与控制开发矛盾进一步加深，从而导致项目推进的进一步放缓。

三、促进房地产投资健康发展的建议

在主动应对当前市场大环境基础上，应结合宽松环境，有序合理组织协调房地产市场开发经营，保持房地产投资良性发展。

（一）注重宣传促销，促进购房主体多元化。 充分依托我市得天独厚的自然环境，大力宣传“江南氧生殿” 、美丽乡村示范区、“一廊十线”宜居优势，房价比较优势、旅游功能、文化软环境等，留住外来务工人员安家落户，吸引杭州、余杭等周边人士来我市购房置业。

（二） 调整业态布局，积极顺应市场趋势。 从房地产政策现状及未来发展来看，刚需产品需求空间相对宽裕，在产品定位上有余地的项目，可以通过重新定位调整，设计更优的户型结构，以顺应房地产市场发展，满足市场需求。

（三）加快建设进程，重点推进新开工优质项目。 在加大续建项目建设力度的同时，重点推进拟新开工优质项目。协调解决用地、资金、规划、拆迁等“瓶颈”，消除开工障碍，推进新开工优质项目早日动工建设，确保房地产稳定增长和持续发展。

（四）发挥服务功能，提振房地产商信心。 一是发挥金融服务功能。最近央行下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点至5.1％，对房地产开发商是个利好。政府应充分发挥协调指导作用，为银企合作搭建平台；金融机构应在现行的信贷政策下，为房地产开发企业提供可靠的资金保障。二是发挥部门服务功能。规划、建设、国土、发改等部门对房地产开发项目手续办理提供便利，服务好企业发展。