2016年浙江房地产市场运行情况分析

　　2016年以来，浙江相继出台了《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》等推进供给侧改革的相关政策措施。在政策和市场的共同作用下，全省房地产市场销售总体较为火爆，房地产开发投资在8月累计转降为增后增幅继续回升，新开工面积等先行指标继续向好，商品房销售保持快速增长势头，但近期增速出现高位回落，市场运行趋向理性。 

　　一、房地产市场运行的主要亮点 

　　 1. 房地产开发投资继续回升。 2016年，全省房地产开发投资7469亿元，比上年增长5.0%，增幅比前三季度提高4.2个百分点，在8月累计实现转降为增后继续回升（见图1）。其中，商品住宅投资4807亿元，增长8.0%；办公楼投资481亿元，下降6.3%；商业营业用房投资985亿元，下降3.5%。 

图1  2015年以来全省房地产开发及其它物业投资增长情况（%）  

　　 2. 商品房销售趋于理性 。 2016年，商品房销售面积8637万平方米，增长44.3%，增幅比上年扩大了16.3个百分点，但比前三季度回落6.7个百分点（见图2）。其中，商品住宅销售面积增长41.0%，办公楼增长1.0倍，商业营业用房增长37.7%；商品房销售额9605亿元，在上年28%的高增长基础上又增长52.5%，但增幅比前三季度回落7.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长50.0%，办公楼增长1.1倍，商业营业用房增长46.1%。 

图2  2015年以来全省商品房及其它物业销售面积增长情况（%）

　　 3. 土地市场活跃，全省新开工项目个数明显增多。 2016年，全省供应房地产用地5.9万亩，比上年增长14.9%。房地产用地出让成交总价款达到3214亿元，增长91.1%。目前这些土地逐步进入开工建设阶段。从房地产开发新入库项目情况看，新增项目明显增多。11、12月份全省房地产开发新增入库项目分别为100和104个，分别比9月份增加35和39个。受全省新开工项目个数明显增多的影响，2016年房屋新开工面积7282万平方米，增幅由上年的下降32.5%回升到增长11.5%，比前三季度扩大5.5个百分点。 

　　 4. 房地产开发企业实际到位资金较为宽松。 2016年，房地产开发投资本年实际到位资金10860亿元，增长25.2%，增幅比前三季度提高1.8个百分点。其中，国内贷款增长20.9%，增幅比前三季度提高19.1个百分点；自筹资金增幅由前三季度的下降1.6%转而增长0.5%；其他资金来源中的定金及预收款、个人按揭贷款等分别增长达34.9%和53.2%。 

　　 5. 商品房“去库存”成效明显。 可售房源消化周期不断缩小，截至2016年12月31日，全省新建商品房可售房源面积8532万平方米，消化周期为11.7个月，比三季度末减少1.5个月；其中商品住宅可售房源面积4444万平方米，消化周期为7.3个月，比三季度末减少1.1个月。 

　　二、值得关注的问题 

　　2016年，尽管全省房地产开发大多数指标都趋向好的方向发展，但新一轮调控背景下全省房地产市场走势，民间投资低迷以及各市发展不平衡等问题值得我们持续关注。 

　　 1. 房地产开发投资实现平稳增长面临一定的不确定性。 2015年下半年以来，我省房地产开发投资增长明显放缓，2016年上半年基本处于下降态势，近几个月降幅逐步收窄，并于8月累计实现增长，其后增速有所回升。为控制房价上涨过快、抑制投机性需求，杭州市相继在9、10月份出台了限购等相关政策，其后嘉兴市也出台相关政策，都将对未来房地产开发节奏产生一定的作用，进而对全省房地产开发投资增长产生不确定性。 

　　 2. 民间房地产开发投资持续低迷。 2016年，全省民间房地产开发投资5952亿元，比去年同期增长1.9%，与2015年下降0.3%相比，仍没有得到明显的改变。民间房地产开发投资占整个房地产开发投资比重为79.7%，比2015年下降了2.4个百分点。民间房地产投资是房地产开发的主要力量，最近两年的持续低迷也对全省民间投资实现平稳增长产生了很大的压力。 

　　 3.90 平方米以下户型商品房供应不足，商品房供应结构性矛盾依然存在。 随着近几年中央及相关部门对房地产市场各项调控措施的逐步贯彻落实，我省的房地产市场供给结构出现了积极变化。但从近期全省商品住宅相关的几个指标看，仍存在90平方米以下户型商品房供应不足等结构性矛盾。2016年，全省90平方米以下住宅销售面积1643万平方米，增长40%，增幅明显高于144平方米以上（28.8%）及别墅高档公寓（14.8%）等户型销售增速。90平方米以下户型也仅占全部住宅销售面积的22.7%，此外，从90平方米以下投资、施工面积、新开工面积等几个指标来看，增速均呈下降状态，分别下降19.6%、8.7%和6.1%，占住宅的比重分别仅有22.8%、23.8%和19.8%。90平方米以下中小户型供应还不够充足，供给的结构性矛盾依然存在。 

　　 4. 各市发展不均衡。 从各市房地产开发投资情况看，2016年全年有8个市实现增长，其中衢州增幅达到24.9%；温州、金华等市增长也相对较快，增速分别为17.7%和16.7%；丽水、杭州、嘉兴、宁波和绍兴等有一定幅度的增长，增速分别为5.9%、5.4%、4.4%、3.4%和3.0%；其余3市则呈现不同程度的下降，降幅最大的为湖州市，同比下降达15.2%。 

　　从各市商品房销售情况看，增长差异也比较大。嘉兴、杭州等市快速增长，增速分别为78.7%和57.1%；而绍兴增幅仅14.0%。 

　　三、2017年全省房地产投资和销售展望 

　　2016年以来，伴随着商品房销售市场的火爆，商品房成交量也创出历史新高。受此影响，全省房地产用地交易活跃。随着土地逐步进入开发阶段，新开工项目也明显增多，为下一阶段房地产开发投资和新开工面积增速回升产生重要的支撑作用。但综合投资基数、面临新一轮调控等形势分析，再次实现较快增长的可能性不高，预计2017年全省房地产开发投资有望实现低位平稳增长。 

　　近几个月，受新一轮房地产调控政策的影响，尽管全省商品房销售面积增速出现一定程度的回落，但其40%以上的增速仍处于历史高位。展望2017年，受上年同期增长较快、基数较大、限购政策是否扩大等因素的影响，房地产销售要保持一定增长的难度较大。 

　　                                                                                                                                （投资处  杨士鹏）