地价触到“天花板” 杭州楼市步入"微妙时刻"
这个7月，杭州楼市的“牛市心态”和思维，开始发生微妙转变。
涟漪从土地市场上泛起，如多米诺骨牌般轻轻吹拂到了购房者的心里：新房摇号的参与者们，不再盲目参与；原本牛气冲天的二手房房东，也开始放低身段。
杭州继续坚持“房住不炒”的基本定位，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。在2018年过半时，杭州楼市土地拍卖价格下降、摇号降温、二手房房东下调预期，这些现象是否预示着调控效果开始显现、杭州楼市正趋向理性？记者采访了部分房企、购房者以及业内专家，大家对此都有自己的理解。
地价触碰到“天花板”
“近期，杭州市场预期出现了微妙变化，特别是土地市场的表现。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出。
7月6日，杭州一口气推出10宗土地。然而，最受关注的3宗“重量级”涉宅土地，报名房企均未超过10家，最终成交价格也都没创下新高。市场惊呼：房企拿地积极性明显转淡！
16日，杭州主城区再度出让7宗土地。钱江新城南星单元地块被滨江集团竞得，成交楼面价36086元/平方米，由于需配建幼儿园以及公租房，折算的实际楼面价超4.5万元。南星单元上一次出让土地是2017年9月，赢家也是滨江集团，彼时不仅楼面价44460元/平方米，还需自持23%。
另一块“宝地”是滨江核心区地块，“捡漏”的开发商是“补仓”的温州时代，楼面价32638元/平方米，无配建要求。两周前，绿城也在滨江区拿地，成交楼面价33625元/平方米，还要配建幼儿园。两块地相比，温州时代的地段还要更好一些。
经过这两次“体检”，杭州主城区土地市场的热度已经有了变化——稳中有降。
“开发商拿地逻辑发生了改变，表明了其对市场预期的微妙变化。”丁建刚认为。
当楼市进入“下半场”，楼市调控政策的不松懈，让开发商们摒弃了之前依靠未来上涨才能获利的“牛市心态”，将价格预期稳定在了当下：他们在土地估价时，开始参照此前的成交记录与最近获批的新房备案价格，倒推出合理的利润空间。土地价格的“天花板”，建立了起来。
新房摇号不再盲目
土地市场发出回归理性的信号，迅速传导到了商品房的购买者那里。
7月17日中午，“刚需”小刘收到了萧山市北板块楼盘“江南名府”的摇号结果。“174套房源、精装均价3.2万元/平方米。这个楼盘验资要求不高，只需要75万元现金存款证明，所以报名前我觉得人应该挺多。意外的是，上周四我去登记，发现售楼处很空，20分钟不到就登记好了。”最终，这个楼盘有1060户家庭登记，摇号中签率约16%。不过，小刘并未中签。
而在16日14时30分，城北楼盘宝嘉誉府售楼处内，首次选房剩余的14套房源，进行了二次选房，这也是杭州公正摇号政策实施3个月来，首个官方发表声明需要“二轮替补”的楼盘。
同样是16日，碧桂园东旭府公证摇号。这个位于义桥板块的刚需楼盘，均价18443元/平方米，1276套房源，登记意向的家庭只有7784户，整体中签率达16.26%。放以前，“万元房”的摇号基本都是万人级别的。
住建部“坐实”棚改货币化安置减量、金融去杠杆放风险进入深水期……未来经济不确定性等因素，逼迫着开发商加速周转，开闸放量的趋势似乎“隐现”。7月6日，杭州一夜连发7张预售证，并且无一楼盘要求冻资，最低35万元存款证明即可，给原本十分紧张的杭州新房供应，增加了不少的可售房源，也让“刚需”们有了更多挑选的余地。
“接下来还有很多楼盘可以去摇，而且我感觉房价已经不会再有大涨了。”小刘告诉记者，相比几个月前的焦虑，自己心态已经放平了不少，总会有“上车”的一天。
二手房交易“退守”主城区
透明售房网的数据显示，7月1日至7月15日，杭州二手房成交量为3405套。而6月同期的成交量为4727套，环比下降了28%。
虽然七八月是传统的楼市淡季，成交量下滑可以理解，但记者同时注意到，二手房的挂牌量正在不断增加。
一名中介向记者透露，这个月以来，不少人认为二手房价格已经触顶，准备卖房套现，“前几天，有一个房东，将一套挂牌价900万元的房子直接降价到850万元”。
杭州我爱我家统计，上周在成交量前十的小区中，传统二手房交易大户下沙已不见踪迹，取而代之的是上城区、下城区、西湖区、滨江区等市中心核心区。他们认为，交易量“退守”到主城区是市场下行的表现。
不过，我爱我家下沙店店长也表示，目前卖方市场依然强势，房东下调挂牌价的情况并不多见，仅仅通过交易量下滑来判断市场下行是非常片面的，至少目前还看不出二手市场已经转凉。
“随着市场的降温，观望情绪的逐渐产生，以及买卖双方心态的变化，二手房价格体系未来存在松动和回调的可能。”杭州楼市专家方张接分析，“眼下市场开始出现降温趋势，但我也认为二手房不会说跌就跌。从一个绝对的卖方市场、房东普遍惜售的心态，到卖家心理预期的下降、买卖双方博弈、购房者心理优势一点一点的获得，会是一个胶着的过程。”本报记者方臻子
原标题：土地拍卖价格下降、摇号降温、二手房房东下调预期——杭州楼市步入“微妙时刻”
