在杭改善居住“代价”有多大？

    综合政府释放的信号和舆论的分析，今年可能还会出台对改善型需求的利好，想要换房的购房者有望享受到更低的二次置业门槛，更低的交易成本或税务成本。那么，杭州改需市场的格局究竟如何？

    记者注意到，围绕市中心或各板块的核心区，新房价格呈现出了非常明显的价格梯度，“少走1公里”通常每平方米得多花1千元，而同一小区内大小户型的价差可能达数千元每平方米。

    改需“路线”

    从外围板块

    往市中心集聚是主流

    如果按照购房者的“迁徙路线”来看，改善型客户可以分为两类：一是从市中心往外围板块扩散，二是从外围板块往市中心集聚。其中，前者以老人居多，后者则为改需市场的主流客群。

    我爱我家的一位经纪人告诉记者，目前来咨询改善型房源的客户量保持在一个比较稳定的状态，有一部分就是年纪比较大的客户，这些人住在市中心，由于老小区没有电梯，年纪大了上下楼不方便，因此会往市中心外围的板块移动，这类型的购房者就会选择带电梯并且比较大一点的户型，跟孩子们同住。

    这一类往往以置换为主，“把市中心老小区的房子卖掉，然后在市中心外围的板块置换一套改善型房源。”该名经纪人表示，一般来说，市中心老小区的房子在面积上会比较小，受到价格的影响，再增加一些资金，也能买到改善型房源。

    另一种“迁徙路线”以新杭州人为主，首套置业受到价格的影响，往往会选择比较郊区的板块，在户型上往往以90平方米为主。在经过多年打拼，不少都已经成家立业，两口之间也慢慢变成了三口之间，在这种情况下，受到户型面积的影响往往会选择更大的户型面积，经济基础的提升，在板块的选择上也会更加靠近市中心。

    记者从位于艮山西路上的德信大家·钱江府售楼处了解到，该项目目前有一批意向客户就是这种情况。

    该项目相关工作人员介绍：“我们有不少意向业主就是居住在下沙的。”这些意向客户其实已经在下沙买房，现在经济基础上升了，就开始考虑更加市中心的位置了，“虽然现在下沙地铁已经通车，但是毕竟离杭州市中心还是有段距离的，相比而言德信大家·钱江府更加靠近市中心，交通更加便利。”

    改需“代价”

    同小区大小户型价差大

    同一个小区一般在产品设计上，会有不同的类型出现。比如位于桥西板块的九龙仓·碧玺。该小区由高层和花园洋房组成，高层部分户型以90平方米为主，面积段涵盖90—190平方米，小区中的花园洋房部分被命名为璞俪洋房，该组团以豪华的平层官邸组成的多层花园洋房作为整个小区的标杆，面积段涵盖了155至320平方米，包含底越、标准层、顶层平层大套等户型，在价格上也有所不同。

    根据透明售房网的数据显示，10号楼签约房源，签约价格基本维持在25000——26000元/平方米，从项目信息看10号楼的户型以130平方米为主力户型。此外，8号已经签约的90平方米左右的户型价格在基本维持在25000元/平方米上下。而另外推出的花园洋房产品，销售均价已经超过30000元/平方米。

    从九龙仓·碧玺的产品售价来看，高层产品类型价格相差在1000元/平方米左右，而高层与花园洋房相比，两者在售价上的差距更大。

    此外位于申花板块的景瑞·申花壹号院在产品类型上也分为高层和花园洋房。高层产品以90平方米为主，花园洋房的户型面积则在110—138平方米。根据透明售房网的数据显示，目前已经成交的花园洋房价格基本在30000元/平方米左右，而高层产品的成交价格在21000至25000元/平方米不等。