改革开放40周年系列⑩：中介行业监管迎来历史性变革
改革开放40年期间，杭州的二手房市场随着房地产市场的发展而变化，房地产经纪行业的管理也迎来了历史性变革。
房地产中介服务是指在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供中介服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格平谷、房地产经纪等活动的总称。
房地产中介服务作为现代房地产业的一个重要分支行业，是伴随房地产市场的发展而产生、发展的，它对整个房地产业的发展具有重要作用。通过房地产中介企业可以协调房地产交易中的各种关系，促成买卖双方的交易，从而加速房地产市场商品的流通速度和流通质量。房地产中介服务业是房地产业的重要组成部分，房地产居间、代理等业务的开展，可促进整个行业的供求平衡和经济效益的提高。在住房商品化的条件下，市民居住水平的改善和提高，大都通过房地产市场这一渠道来实现。而房地产中介服务在这一过程中起着十分重要的作用，房地产中介活动的开展，使市民更加方便地了解住房信息，办理各类相关手续，从而使其居住条件能够早日得到改善和提高。
中介服务业的发展
50年代初期，民间曾有从事房地产经营服务，接受当事人委托，介绍房屋买卖、租赁、调换、代办房地产交易等有关手续，并按规定收取一定费用的房地产经纪人（俗称掮客，瓦窑头），杭州市区多时达百余人。1954年进行整顿时申请登记的有84人，1957年前逐步改行转业。从80年代起，又有人开始在租赁市场活动。90年代以后，随着房地产市场的兴旺发达，从事中介服务的单位和个人逐渐增多。1993年10月，杭州市房地产管理局根据市人民政府的51号令印发《杭州市房地产中介服务管理实施办法》，社会参与中介服务的单位纷纷建立。
1999年，杭州房改房开始允许上市交易，一些中介机构逐渐开始形成规模。1999年中介服务企业有75家，2000年，随着住房改革政策的实施和城市拆迁量的扩大，加上先后推出了一系列激活二、三级市场的政策，使得房地产中介得到了快速发展，全市新增房地产中介企业近100家。
2002年，为加强对房地产中介企业和执业经纪人的监管，杭州开始逐步建立房地产中介企业和执业经纪人诚信档案，主要包括基本情况、在线投诉、良好行为和不良行为等内容。据不完全统计，2002年10月时，杭州房地产中介企业数量已发展到367家，房地产经纪人达3182人，交易数量达到每月数百件。
建立中介行业经纪人注册制度
90年代初，随着住房制度的改革和人们改善居住的想法，自发形成的住房交换、租赁市场陆续出现在马路旁、天桥下、广场上等人口聚集的地方，是最早的房产“黄牛”活跃的主要场所。此时的房地产经纪行业呈现出规则缺失、行为不规范、组织松散、整体服务水平较低的状态。
1995年，《城市房地产管理法》开始实施，明确了房地产中介机构的法律地位。1996年实施的《城市房地产中介服务管理规定》则确立了房地产经纪人注册制度。随着法律法规的不断健全和完善，房地产中介机构的地位合法化，管理也开始走向规范。
2003年3月，杭州出台《关于加强房地产中介代理房款监管的通知》，规定房地产中介机构应当与买卖双方当事人、银行共同签订房地产买卖交易房款监督支付协议，并在协议中明确约定交易房款支取和转移的条件、程序，中介公司不得以任何理由加以挪用，从而进一步规范了房地产中介代理行为，有效防范了客户房款在交易过程中存在的风险。
2005年5月，为进一步规范房地产中介市场秩序，贯彻落实中央宏观调控和省、市进一步整顿房地产市场秩序的有关要求，切实解决房地产中介行业发展过程中存在的主要问题，杭州出台了《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》，同时，重点开展对中介行业的监督备案制度，对矛盾纠纷较多的代理合同协议问题，会同市工商局在全市及时推出房地产中介合同备案制度，确保了当事人权利义务的对等，进一步规范了中介企业的经营行为。
中介行业监管实现“三大”转变
随着房地产中介行业的蓬勃发展，中介行业准入门槛低、市场准入不严、信息化管理滞后等问题也逐渐暴露出来,中介机构和中介从业人员的经营行为亟待规范。
为此，杭州积极探索、大胆创新，“摸着石头过河”启动了房产中介行业的创新管理工作，利用信息化手段，于2006年11月启用了二手房买卖合同网上签订系统。
网上签订系统加强了对房产中介和经纪人的动态管理，实现了对交易行为的实时管理，对服务质量的跟踪管理，以及对交易数据的统计管理，并借助房产信息网公示不诚信行为和代理质量，初步解决了从中介主体、中介对象、中介行为、中介质量到中介数据的全程一体化管理中的难题，实现了“管人、管事、管行为”的监管体系，为促进房产中介行业健康发展打下了坚实的基础。
2015年，杭州主城区二手房交易数量首次超过新建住房，2017年上半年市区二手房交易数量首次超过新建住房，这标志着杭州房地产市场进入“存量房时代”，也意味着中介行业的作用越来越重要，与此同时，提高对中介行业的监管力度和强度也变得愈发至关紧要。
为进一步促进房地产行业规范经营，维护房地产市场和经纪行业持续健康发展，2016年，充分利用互联网技术，完善整合行业大数据，创新建立了杭州房地产经纪行业管理服务平台，并于2017年5月升级为二手房交易监管服务平台。
平台将备案机构和持证经纪人纳入管理范围，二手房交易监管平台建立了覆盖行业全体的信息备案体系，所有从业人员均须经平台备案，并佩戴中介协会监制的实名服务牌上岗服务，通过唯一的从业编码，精准定位经纪机构及人员提供服务的每笔经纪业务和服务评价等，更好地服务于广大市民。截止2018年7月底，平台已覆盖601家经纪机构、2155家门店、50033名从业人员。
通过房源挂牌的实时更新功能与线上线下检查相结合的方式，规范房源发布行为，将产权不清晰、存在纠纷、委托期限到期及已查封等限制交易房源、无效房源挡在门外，解决了虚假房源、重复信息泛滥等市场乱象。目前，有240182件真实房源，117770条评价记录，4866831次浏览量。
运用互联网技术，整合行业大数据，结合行政处罚、行业管理和市场淘汰机制等多种手段，建立信用公示系统，加大了对行业违规、失信行为的打击力度，鞭策了优秀经纪服务机构和从业人员，有效净化房地产市场，平台运行以来行业公示537次，经纪行业榜单4张。
作为全国首个政府主导，集二手房交易和经纪管理于一体的平台，突破了原有的监管服务模式，实现了“由事前管理变为事中、事后管理”、“由单一的政府管理变为政府、行业、社会共同监管”、“由管人、管事、管行为变为管平台、管数据、管信用”三大转变，通过社会公众参与，使监督不仅来自政府主管部门，更来自每一个消费者。
