公共停车场“产权证”出炉的背后
制图 王璟
阮家桥地下公共停车库入口处
惠及民间投资者的一只“靴子”落地。
前不久，杭州阮家桥地下公共停车库领到了公共停车场《房屋所有权证》。这也是浙江省内发出的第一本公共停车场(库)“产权证”。
继阮家桥地下公共停车库之后，目前已有东河8号地下停车库、濮家社区地下公共停车库两个项目正在排队领证。
过去，因公共停车场(库)产权不明晰，吓跑了不少对这一领域有兴趣的投资者。杭州也多次出台文件，强调投资公共停车场(库)可申请产权登记，进行融资、转让、抵押等交易，但这一利好政策始终停留在纸面。
业内人士分析：随着杭州停车产业化新政的落地，以及未来杭州市公共停车场(库)权属登记实施办法的出台，会有越来越多的民间资本进入这一领域，分一杯羹。
【事件】
现状：每月收入维持基本的运营成本
未来：停车场“隐性”价值巨大
不经意间，丁琳成了首个吃螃蟹的人。
7月31日，作为阮家桥地下公共停车库的负责人，她从市房管部门领到了杭州第一本公共停车库《房屋所有权证》。
“有了产权证，意味着停车库的经营、转让、抵押、融资再也不存在问题了。”对于未来阮家桥地下公共停车库的运营、管理模式，丁琳有了更多的想象空间。
申领《房屋所有权证》，对于丁琳而言，有着急迫的现实需求。
作为拱墅区首家利用社会力量建起的停车库，阮家桥地下公共停车库由杭州广诚投资管理有限公司投资3000多万元，共提供停车位117个，今年1月1日正式投入运营。
停车场的位置还不错，拱墅区丰登街300号，阮家桥港南侧，丰潭河东侧，丰登街北侧、拱苑路西侧的绿地下。可有效辐射周边的城西银泰城、拱苑小区、芳满庭小区、绅华府等小区。收费标准跟同地段的其他公共停车场差不多，5元每小时，包月价格为300元。
丁琳坦言：当初，看好这一领域，预期投资该项目10到15年时间能收回成本。
然而，运营半年下来，远没有想象中乐观。“目前，每月的收入只能维持基本的运营成本。”丁琳介绍说，现在大概有七八十位车主办了包月，临时来停车的车主相对较少。与此同时，停车场配备了七八名工作人员，人工成本、水电费、维修费用等加起来，每月基本的运营成本在3万元左右。
“我们长期介入这一领域，非常看重资金的流动性。”很快，她在有关部门的指导下，跑国土部门办国有土地使用证，跑房管部门办房屋登记手续。
历时3个多月，《房屋所有权证》如愿到手，这也意味着丁琳可以享有这个停车库40年产权。“有了产权证明，我们就可以到银行办抵押贷款手续，进行投融资，这对于我们投资千万的地下停车库项目来说，无疑是一大利好。”
此外，根据杭州市相关扶持政策，她还设想在停车库设置广告位、增加一些车辆清洗、维修等配套服务。
遗憾：金融机构尚无相关融资产品
期待：政策红利发挥最大效应尚需时日
“目前停车产业的市场还在培育期，但在杭州这样的大城市，前景非常好。”除了阮家桥地下停车库外，丁琳手上还有两个停车场项目，一个也在拱墅区，马上要投入使用了，另一个是与浙江枫林晚停车场管理有限公司共同投资建设的市儿童医院停车场项目。
她理想的经营模式是：将地下停车库作为固定资产用来抵押融资等，再取得资金去投资建造另外的停车场，从而形成产业化模式。
然而，遗憾的是，她跑了好几家银行，都没有公共停车场(库)的相关融资产品。
这让丁琳有点失望。“希望金融机构也能跟上杭州市的步伐，推出相关的融资产品。”
事实上，作为一个长期投资品，停车场如果运营得当，甚至要比商业地产的回报周期更短。在中国香港和美国，很多商业或写字楼REITs(房地产投资信托)都有“停车场资产组合”，作为提供稳定回报的优质资产。
业内人士预测，随着杭州领到产权证的公共停车场(库)越来越多，金融机构会看到背后的市场前景，会推出相关有吸引力的融资产品。
此外，像丁琳这样的民间投资者，需要面临这样一个问题：停车产业的市场如何更成熟，如何引导人们转变停车理念。
现在，很多人宁愿顶风违停也不愿意花钱停车，尤其在老旧小区附近，公共停车位遭遇的这种尴尬更加明显。
在专业人士看来，社会上乱停车的行为需要规范。在目前停车资源严重不足的情况下，有偿停车是必然趋势，市民也会逐渐养成停车消费的习惯，这也是停车产业化的根本经济合理性所在。
【纵深】
资金补助、简化审批、产权登记……
鼓励民资投建公共停车场，杭州不遗余力
停车难，一直是杭州众所周知的难题。杭州2015年将力争完成新增5万个停车泊位，其中公共停车泊位7000个，但仍然远远满足不了市民的停车需求。
杭州主城区的车位缺口一直很大，根据去年的数据，比例仅为1∶0.53，相当于两辆车分享一个车位。
鼓励社会力量投资建设停车场(库)，是杭州市缓解停车难的策略之一。早在2008年，杭州市政府就出台了有关扶持规定，杭州由此成为国内首个鼓励社会力量参建停车场的试点城市。
此后，杭州市陆续出台了一系列扶持政策，无论是用地、规划，还是商业配建、项目审批，对投资方都是一路绿灯。
与此同时，按照相关规定，社会力量投资建设停车场(库)，原则上按建设安装成本的25%进行补助。
特别是去年4月，杭州市出台了《鼓励和推进杭州市区公共停车场产业化发展的实施办法》，多方面鼓励社会力量投资建设公共停车场(库)。
其中，在产权办理方面，鼓励投资单位向我市国土、房管部门申办土地登记和房屋登记手续，取得公共停车场的所有权。
目前，市国土部门已开展单独核发地下空间《国有土地使用证》，市人防部门明确地下公共停车库可以按照兼顾人防要求设防，杭州市房管部门结合停车产业化的各项鼓励政策，正在出台符合民营资本期盼的《杭州市公共停车场(库)权属登记实施办法》，鼓励更多投资人积极申办。
民间资本看好停车产业前景
54个社会力量投资的公共停车场杭州落地
对于公共停车场，民间资本一直很纠结。
一方面，车多车位少的现状，让他们非常看好这一新兴产业。另一方面，兴建地下停车场，工期长，投入大，维护成本高，回报率低，让他们犹豫不决。此前，有媒体报道，和平广场停车楼、杭十中操场停车场等项目，政府都打算吸引民间投资，但投资方最后撤资，改由政府出资建设。
即便如此，包括西子、华润等大公司在内，纷纷进入公共停车场这一领域。截至2014年底，杭州市一共建成了54个社会力量投资建设的公共停车场，总投资约5.4亿元(不含土地成本)，累计新建成公共泊位9000个。
其中很大的原因在于，有了政府政策的扶持，增加停车场的回报率，缩短回报周期的可行性正在不断增加。
随着杭州各项政策红利的进一步释放，会有越来越多民间资本进入这一领域。
今年，杭州共推出8块公共停车场出让地块，重点项目有邵逸夫医院旁的庆春广场西公共停车楼项、三墩浙江医院旁的芦荡公园地下公共停车库等。市停车办负责人表示，今后，每年都会有一定数量的专项用地用来引进社会力量投资建设公共停车场。
也有业内人士提醒，想着靠投资停车场“一夜暴富”基本不现实，但作为一个长期投资品，停车场能提供较为稳定的回报。
民间投资停车场的杭州探索之路
2008年
杭州成为国内首个鼓励社会力量参建停车场的试点城市。
2009年
杭州成立市区公共停车场(库)建设领导小组办公室，并提出了“多渠道开辟融资方式，探索社会资本参与城市建设的合理机制”的设想。
2010年
位于市三医院大楼中间的东河8号停车库，是杭州首个成功引进民营资本开建的停车场项目。
2010年
杭州市出台《杭州市鼓励社会力量投资建设停车场(库)的实施意见》，对五个城区符合条件的停车场(库)给予定额资金补助。
2012年
杭州市实施《杭州市鼓励社会力量投资建设公共停车场(库)管理暂行办法》，投资公共停车场(库)可以享受财税优惠政策等。
2014年4月
杭州市出台《鼓励和推进杭州市区公共停车场产业化发展的实施办法》，规定公共停车场投资单位可拥有产权、允许配建一定比例商业设施和广告位、停车费可自主定价等。
2015年7月31日
阮家桥地下公共停车库拿到了杭州第一本公共停车场《房屋所有权证》。
