全面放开二孩对楼市利好多多

周五，十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。这也许是一项迟到了十几年的改革措施，而且暂时也还没走到完全放开生育的那一步。但无论如何，这毕竟是继“单独二孩”之后的又一大进步，也是中国经济在现在和未来收获的一大利好消息。

那么，全面实施二孩政策对楼市有哪些影响？

第一、影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。

实施二孩后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇用保姆一起来照顾家庭，同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

第二、改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。

当前，由于城市家庭养育小孩的成本较高，一般来说，不是任何家庭都具备生育二孩的经济条件，因此，首先城市家庭生二孩的多为经济状况较为良好的家庭，生二孩后，家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

第三、全面二孩政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

根据购房的人口结构，20-44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二孩后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。

但是，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二孩政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

(本文作者介绍：张宏伟，同策咨询研究中心总监。)