互联网地产众筹，风口还是风险？

　　这一席，据说是为迎接一场全新变革——房地产众筹时代来了。

　　联盟并不稀奇，无非是显出全行业的兴趣、抱团取暖的决心；“众筹”这一热词倒引人关注，既是近期频频提及鼓励创新试点的融资方式，又存在着一不小心就容易“踩雷”非法集资的风险敞口。

　　经济新常态下，一场房地产行业声势浩大的众筹盛宴，分食的是怎样一块“饼”？带有明显互联网金融特征的众筹模式，将如何避开法律风险，力挽滑入“白银时代”的传统房地产行业？搭上“互联网+”，手里只有三两万投资闲钱的“草根蚂蚁”，真的能与房产大象共舞吗？

　　“1平方米”就能投资房产？

　　“房地产众筹，是互联网金融的一种形式。”这次房地产众筹联盟的关键人物——平安好房董事长兼CEO庄诺在他的办公室接受本报记者采访，开门见山“定调”。

　　这家中国平安旗下子公司，将负责运营未来真正意义上的“房地产众筹平台”。第一个试验项目已经敲定，合作对象是房地产商碧桂园在上海的第一个楼盘，位于嘉定。

　　平安好房的房地产众筹怎么玩？庄诺介绍，作为一个互联网金融平台，平安好房会和已经拿到地、进入开发阶段的房产商进行合作。房产商在“平安众筹”平台上发起项目，为楼盘建设融资，把需要的资金和对应的权益分割成很小的单位发售。平台上的另一群人——普通的投资者，则可以持币购买若干份额。

　　“很小的单位”有多小？庄诺笑称：“最小1平方米。”

　　也就是说，在这个互联网平台上，撮合买卖的是一种非标的金融产品。投资者最少只要出“1平方米”的价钱——通常最多几万元人民币，就可以对地产项目进行投资。最终买不买房，其实无所谓。

　　当然，如果投资者真的有意购房，到了开盘时，就可以用手中相应的份额兑换。

　　举例来说，一位投资者想买套一室一厅，可以先在众筹平台买“50平方米”金融产品。开盘后，假设一室一厅最终定为53平方米，那么他就可以去交易平台上再买“3平方米”，补齐面积。需要注意的是，两次购买的价格可能不同。前50平方米的房子，可能是每平方米2万元；后期补充的3平方米，如果房价变化，就要按照届时交易平台上的行情来购买。相应的，前期只买几平方米的“散客”，也可以把属于自己的这几平方米面积按最新市价卖给购房者。

　　一直以来，房地产本身就具有居住使用和投资的双重属性。但原先，楼市投资占用资金量很大，动辄数百万，即便按揭，至少也要几十万，不是人们可以轻松随意参与一把的。而现在，众筹的金融产品大大降低了楼市投资的门槛，让即使手中只有数万元闲置资金的人也可以参与投资，买上几平方米的房产，到时再卖出获利。“草根也能当‘微开发商’，这种感觉是很好的。”庄诺说。

　　不过，既然是金融投资，就会有风险。“房产众筹”并不保证收益保本。到楼盘建成销售时，每1平方米的价格，既可能比当初购买期权时高，也可能比当初更低。高出部分可以看成是投资收益；而房价跌了的话，就是亏损。

　　而对需要按揭贷款购房的人来说，“房产众筹”大概未必是个好办法。庄诺表示，未来需要按揭购房的人，最初等于只认购了“首付款”，这就需要他们“承诺购房”并承担一定违约成本，才能保证未来能够拿到房子。但具体的操作办法，还在研究中。

　　颠覆房地产业生态的机会？

　　事实上，目前的房产圈，打出“房地产+互联网金融”旗号的，不止平安一家。比如，P2P网贷应用于购房，就是成熟模式。购房者在筹措首付款时临时要“调头寸”？“好房贷”等可以提供短期、免息信用贷款。按照“羊毛出在猪身上、由狗买单”的互联网思维，这笔“免息”贷款由开发商买单贴息，实际上是变相降价促销。

　　“我们的做法跟之前说是‘众筹’、实际更像团购降价的营销噱头不同。”庄诺坚称，“我们的房产众筹，是对房地产行业生态颠覆性的改变。”

　　怎么个颠覆法？

　　最直接的，是锁定客源。

　　这一两年来房企纷纷哭诉进入“白银时代”，翻译成大白话，就是房子不好卖了。房企想的都是，如何降低蓄客成本、如何尽早锁定客源。按照上文所述“房产众筹”的做法，房子还没造，潜在买家就已经来了。据测算，这一部分，可省下总成本的3%-5%。

　　而比锁定客源更让房企吃定心丸的是，潜在买家们是有真金白银投进来的。

　　“如果一拿到地就能锁定客户，而且有现金流，是很好的资金解决方案。”中原地产研究部高级经理卢文曦对此表示，在建设初期就有现金流进来，这对现在的许多房企来讲，太重要了。“开发商回款压力很大，连工程承包都要看蓄客情况，一旦觉得资金情况不理想，他们甚至会直接停工。”

　　更深一层的理解是，即便对于现金流没有问题的房企，“众筹”也是摆脱重负、大象起舞的好办法。

　　众所周知，房地产是资本密集型行业，从拿地到开发建设，占用资金量都是以“亿”计算。在过去的黄金时代，这似乎也没太大问题。但现在，巨大的融资成本，成为所有房企的焦虑。据了解，目前房企的融资成本已经达到总成本的10%，连行业龙头万达、万科都纷纷提出要“轻资产”。众筹模式，或许是“轻资产”的实现路径。借助众筹挂标，房企自己不必负担过多的资金，也不用再担心从银行处难以获得开发贷款。“可以说，通过众筹，开发商变成了与耐克、苹果一样的‘壳公司’，所有的成本端、生产端都成功外包，甚至可以轻松锁定利润。”庄诺说。

　　简单地说，一个层面上，房地产众筹改变了房企“先融资、再开发、最后销售”的传统模式，把部分“销售回款”环节放到了最前面。这与目前非常流行的以小米等企业为代表的互联网电商模式非常类似。另一个层面，房地产众筹拓宽了资金渠道，降低了融资成本，这也是目前流行的各类互联网金融模式的要义。

　　站在普通购房者的角度来看，参与房产众筹如同购买期货，等于提前锁定几年后的购房成本。如果后期房价持续上涨，无论是自住还是售出，都将获利。此外，由于提前锁定房源，购房者还有可能“定制”自己未来的住宅，甚至通过远程视频等技术，对整个施工过程进行监督。这无疑也颇具吸引力。

　　由于房产众筹节省了融资和营销的成本，不少人认为，它或许能够“降房价”。“房地产众筹可以让客户购买房屋产品时，感觉到节省了20%-30%。”这是冯仑在房地产众筹联盟成立大会上的原话。不过，“感觉”二字耐人寻味。毕竟，房企不是慈善组织。按照庄诺的说法，即将付诸“众筹”的碧桂园嘉定项目，未来价格也将与周边项目持平。想必，能够“节省”购房款的，只是那些早早买好相应份额权益、提前对房产项目“表了忠心”的客户。

　　那些“触雷”的陷阱绕得开吗？

　　“互联网金融”热火朝天，“英雄大会”一时风光。但是，在占据“风口”的同时，房产众筹的风险，也如影随形。

　　首当其冲的是质疑，“房产众筹”，大家先交钱，再建房，这不就是多年前被叫停的集资建房吗？

　　“当然不是。”庄诺在办公室的题写板上为记者画出一张流程图，他用长长的虚线着重强调了前后两个阶段的分隔和独立，在取得房屋封顶、预售许可之前，第一阶段就是卖金融产品；房屋开始预售后的第二阶段，才是卖房。“可以只投资，不买房。”

　　那么，以房地产项目作为标的的金融产品，是否合规？

　　庄诺表示，首先，平安房产众筹可以避开了“股权众筹”这一目前最有法律风险的众筹模式。对于股权众筹，集资人数不得超过200人是一条红线。尽管，近期国家开始发声鼓励创新投贷联动、股权众筹等融资方式，但在相关细则明确前，平安好房并不打算提前越界。

　　其次，“1平方米”看似为了凸显互联网的草根参与精神，其实本质上也是为了规避风险。法律规定，商品住宅在结构封顶前不得预售。如果投资时以“套”为单位，难免有“卖楼花”的嫌疑。庄诺还强调，平安好房只做金融产品平台，与开发商合作。“不做开发商的事情，不参与开发建设的投资，平台收益来源于向开发商收取的平台管理费用。”平安好房与房企的合作也极为谨慎，先期只选择品牌房企的一线城市项目。

　　然而，还有一重潜在风险值得关注。本质上，房产众筹是针对房地产的投资项目，利用的是房地产的投资属性。但目前，像北京、上海这样的一线城市，仍然实行限购政策。那么，这种以房地产的“平方米”权益实现资产增值的做法，是否也等于变相绕开“限购”，从而引发政策监管的风险呢？对此，庄诺没有正面回答。而上海易居房产研究院研究总监严跃进认为，此类产品想获得政府支持有难度，目前并没有与之相适应的政策法规。

　　严跃进也担心，房产众筹项目到了产品销售环节，定价会有争议。“现在的做法，等于是先成交，再定价，这可能会有扯皮现象的出现。”还有市场人士指出，目前三四线城市房地产的市场风险已经表现出来，小散户参与房地产投资，如果错误判断市场走势，可能就血本无归，这与股市中小散户面对的风险并无二致。

　　嘉定碧桂园项目月底就要启动。据庄诺介绍，那会是一个适合年轻人口味的、具有互联网思维的新型公寓。比如，公寓据说可能没有钥匙，房主们可以“刷脸进门”。“我们未来的项目，也会比较多地面向年轻人。”

　　风口，还是风险？首批“吃螃蟹者”，很快会看到答案。