营改增后交易二手房 总价100万的房子比之前少交税2380元

今年5月1日，从2012年开始的营改增（即营业税改征增值税）迎来最后一次扩容，包括建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围。

之所以把这几个行业放到最后，是因为这些行业牵扯面广，就拿房地产业来说，不仅关系到开发商，也关系到普通购房者，需要在前期做很长的铺垫。

通过打通税收在各环节的抵扣链条，营改增基本消除重复征税的问题，下半年将为杭州企业减负90亿元，预计今后每年能为全国企业减税5000多亿元。

从今天开始，杭州市国税局联合都市快报将陆续对这些行业的营改增政策进行解读，解答一些比较常见且重要的提问，希望帮助企业和个人更好地度过适应期。第一篇针对的就是关注度很高的房地产业。

问：营改增后房地产业纳税人分为哪几类？主要区别在哪里？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定，房地产纳税人可分为一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

二者在税收待遇上的区别如下：

（一）一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人是不能自行开具、购买方索取专用发票的，只能到主管税务机关申请代开专用发票。（二）一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。（三）一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。

问：房地产业涉及的征收范围主要有哪些？适用税率是多少？

答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，房地产业涉及的征收范围有两项：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目。

其中一般纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，适用税率为11%。小规模纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，不按适用税率征税，而是按征收率5%缴纳增值税。

问：开发商销售房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。